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上海胡达建材有限公司与上海九峰水泥有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

来源：中国裁判文书网

案件编号：

案由：

租赁合同纠纷

执行法院：

上海市青浦区人民法院

日期：

2018-01-31

上海市青浦区人民法院

民事判决书

（2017）沪0118民初1018号

原告：上海胡达建材有限公司，住所地上海市青浦区。

法定代表人：胡其明，总经理。

委托诉讼代理人：肖荣华，上海东炬律师事务所律师。

被告：上海九峰水泥有限公司，住所地上海市青浦区。

法定代表人：王晓荣，董事长。

委托诉讼代理人：戴小平，女。

委托诉讼代理人：沈秋君，上海市方正律师事务所律师。

原告上海胡达建材有限公司诉被告上海九峰水泥有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案受理后依法由审判员陈菊芳适用简易程序进行审理。根据原告申请，本院依法对被告财产采取了保全措施。本案于2016年3月13日、5月8日两次公开开庭进行了审理，原告上海胡达建材有限公司的委托诉讼代理人肖荣华、被告上海九峰水泥有限公司的委托诉讼代理人戴小平、沈秋君到庭参加诉讼。根据原告申请，本院依法委托上海立信资产评估有限公司进行资产评估。本案于2017年11月23日第三次公开开庭进行审理，原告上海胡达建材有限公司的委托诉讼代理人肖荣华、被告上海九峰水泥有限公司的委托诉讼代理人沈秋君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海胡达建材有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认系争场地动迁补偿款中的搬迁费用人民币93,451元、装修及构筑物补偿688,170元(其中填土149,253元、场地平整401,568元、其他装修和构筑物137,349元)属原告所有(码头疏浚和停产停业损失未列入评估项目，暂不主张，保留诉权)；2、判令被告赔偿原告物品损失782,517.56元(含系争场地上放置的装载机、搬运车、吊机、输送带、地磅、黄砂石子、石灰等)；3、被告赔偿原告2009年9月1日至2015年12月15日开始动迁期间无法正常经营的经营损失(参照3,500,000元借款本金、年利率24%的利息损失计算)。审理中，原告称，针对第一项诉讼请求，如果被告不签订动迁协议，但是评估报告定稿确定金额了，则要求被告赔偿原告相应损失。

事实与理由：2006年，原告法定代表人借款给被告3,500,000元，被告承诺于2008年10月30日前归还，并约定利息等事宜。后因被告到期无法归还，双方经过协商，于2009年6月签订落款时间为2009年3月1日的《码头场地租赁经营合同》，约定原告以每年12,000元的价格租赁经营被告坐落于青浦区新康路XXX号的部分未完工的场地，租赁期为10年，由原告作附属生产配套，并负责场地码头等整理，原告法定代表人的3,500,000元由被告无息继续使用。解除合同条件为被告支付停产停业迁移等费用并还清3,500,000元。2009年6月15日场地实际交付给原告。2009年8月底，原告经过场地码头整理改造后，正式开始经营，但刚开始经营就发现被告隐瞒对外大量欠债，经常有被告债权人围堵门口，导致原告无法正常进出。2013年底，被告在一直未取得相关生产许可的情况下，将相关有国家强制标准的生产设备出租给案外人放置粉煤灰，产生严重安全隐患，导致原告无法为被告提供生产配套获得经营利益。2014年，罐体发生倾斜，有关部门要求场地的全部人员搬离。2014年2月起，大门口一直被封堵，无法进行生产经营。2015年12月15日，系争地点进入100万伏高压输电线项目征收动迁，有关部门对现场进行了评估并进行了征收安置。故原告认为被告于2015年12月16日失去系争场地的所有权，合同目的无法实现，合同实际已解除。

被告上海九峰水泥有限公司辩称：不同意原告全部诉讼请求，2016年7月城管来接管强拆部分之后合同才实际无法履行，之前原告还在经营，并占用使用了不属于本案租赁合同范围的部分区域，且至今未支付分文租金。被告至今未同意动迁，未签订过动迁补偿协议。

被告上海九峰水泥有限公司向本院提出反诉请求：1、解除原、被告之间签订的场地租赁合同；2、判令反诉被告腾退系争场地并交付给反诉原告，支付租金(按每年12,000元的标准，自2009年6月15日起计算至实际交接之日止)；3、判令反诉被告支付自2009年6月15日起至实际腾退之日止的违法占用资产的占用费1,000,000元(以评估为准)；4、判令反诉被告腾退时清除在场地内填埋的化工垃圾、建筑垃圾及其他物品；5、判令反诉被告赔偿反诉原告违法焚烧化工垃圾造成原料库体损坏所需修复费用(以评估为准)。

事实与理由：2006年以来，反诉原告向反诉被告方实际借款140万元左右。2009年3月1日双方签订《码头场地租赁经营合同》，反诉原告将标的物交付反诉被告使用，反诉被告未守约支付租金，且占用大量租赁范围之外的土地、生产设施自用或出租给案外人，并将其他工厂的化工垃圾、建筑垃圾填埋在租赁场地内及违法占用的土地上，破坏环境污染土地，为反诉原告再利用土地造成巨大隐患。为此反诉原告多次交涉无果，2013年反诉原告提起过诉讼，后因反诉被告称反诉原告无力偿还债务则申请法院拍卖反诉原告财产等因素，无奈撤回起诉。2014年反诉被告已不在系争场地经营，但遗留了垃圾未清理。2016年，反诉被告又向法院申请强制查封系争场地并清退人员，造成合同无法实际履行。本案所涉租赁合同是因反诉被告追讨高利贷而形成的。

反诉被告上海胡达建材有限公司针对反诉辩称，对诉请一，进入征收程序后，反诉被告就不再对系争场地进行管理控制，2015年12月15日起系争场地由反诉原告和政府部门控制，人员无法进入，反诉被告无法取出遗留财产。反诉被告另外出借给反诉原告方借款60,000元，要求以此借款与每年12,000元的租金相抵销。且反诉原告应赔偿反诉被告经营损失，故反诉被告可行使不安抗辩权。反诉被告不存在超合同范围占用场地、生产设施和非法填埋、焚烧垃圾的行为。

经开庭审理查明：位于青浦区重固镇11街坊57/1丘的工业用地使用权登记在被告名下，使用期限自2004年2月11日起至2054年2月10日，被告用于建造二期厂房，现地址为青浦区新康路XXX号。

2008年7月30日，被告向原告法定代表人胡其明出具借条，确认向胡其明借款3,500,000元，借款期限至2008年10月30日止；若逾期不还则违约金每天按金额的0.2%计算。2013年4月17日，胡其明与被告、王晓荣、戴小平民间借贷纠纷一案，经本院调解，双方达成协议：被告于2013年12月底前归还胡其明借款3,500,000元，王晓荣和戴小平对上述债务承担连带清偿责任，本院对此出具(2013)青民二(商)初字第481号民事调解书予以确认。

2009年，被告作为甲方(出租方)，原告作为乙方(承租方)，双方签订《码头场地租赁经营合同》，约定：一、租赁范围：坐落于上海工业园区内新建路XXX号二期扩建厂区内西码头北端50米，南与干粉砂浆相邻，东至储存罐，北至北河边；共同使用地磅、门卫室、马路，储存罐下可临时自建宿舍办公室等(自建费用自付)。二、租赁期限：暂定10年，从2009年6月15日至2019年6月15日止。三、租金：每年12,000元。……五、特别约定：1、合同履行期间，如出租人被第三方联合重组、收购或二期项目开工，乙方必须配合并可作甲方附属生产配套(甲乙双方另行约定)，如拆迁甲方要求乙方搬走，其停产停业、迁移等费用，由使用方及甲方负责并必须还清乙方债务。……3、租用期间码头设备(吊机、铲车、输送带等)、场地整理、河道疏通，费用由乙方负责。落款日期为2009年3月1日。

2009年6月11日，被告法定代表人出具承诺书，称因胡其明借给被告无息使用约叁佰余万元，公司同意将九峰二期码头无偿借给胡其明使用(西码头北端约50米，租赁时间以九峰水泥公司二期项目开工为限)，但如果需要胡其明让出码头，九峰水泥公司必须偿还胡其明欠款50%以上或付清，具体双方协商。租用码头期间设备场地整理、河道整理、水电费等由胡其明自负。另同意将九峰水泥租赁给胡其明等人合作经营，租金冲抵所欠款，具体细则另签正式协议。

合同签订后，被告将码头交付原告使用。原告至今未支付过租金。

2013年12月9日，上海九峰水泥有限公司就本案租赁合同向本院起诉胡其明和上海胡达建材有限公司，要求确认合同无效、被告支付资产使用费并腾退新康路XXX号房屋。后本院于2014年6月9日作出(2013)青民三(民)初字第4764号民事裁定，准许上海九峰水泥有限公司撤诉。

2015年12月15日，新康路XXX号内部分土地2,657.90平方米涉“淮南－上海1000千伏线路工程”动迁。2017年2月15日，上海东洲房地产估价有限公司对位于新康路XXX号内的资产出具估价报告，其中涉及原告胡达公司装修及构筑物估价表内容为：1、吊机基础1座，评估总价36,417元；2、堆场填土方(碎石、道渣、土方)7,175.60平方米，评估总价149,253元；3、场地平整13,350平方米，评估总价401,568元；4、混泥土地坪320平方米，评估总价34,324元；5、砖砌隔墙60平方米，评估总价10,416元；6、钢窗安装20平方米，评估总价7,184元；7、钢板门安装120平方米，评估总价40,608元；8、自来水(镀锌管DN25)250米，评估总价8,400元。上述合计688,170元。可恢复使用机器设备评估结果明细(即搬迁费)：1、水泵1台，400元；2、1#码头吊机1台，8,250元；3、2#码头吊机1台，8,250元；4、料斗1台，1,000元；5、输送带16米1台，3,712元；6、输送带9米1台，2,088元；7、黄沙、石子、石灰等1批，并入搬运车；8、空调2台，800元；9、地磅(地埋式含基础)1套，17,376元；10、装载机(ZLM50E)1辆，1,290元；11、装载机(ZLM30E)1辆，995元；11、装载机(ZL50E)1辆，1290元；12、搬运车60车，48,000元。上述累计93,451元。但被告至今未签订动迁协议。

2017年4月11日，本院在系争场地张贴(2012)青执恢复字第235号公告，要求位于新康路XXX号土地上的案外人应当自公告之日起十五日内迁出该房地产、针对租赁权提出书面异议，否则本院将在该房产不负担租赁权的状态下对该房产进行委托评估、拍卖、变卖，并对其异议不予支持。2017年4月27日原告提出书面异议。现该执行案件仍在执行过程中。

2017年9月12日，上海立信资产评估有限公司经出具鉴定报告书，内容为：位于青浦区新康路XXX号内的财产在基准时2014年12月31日的价值如下：有实物部分：1、码头吊机1台，重置价280,000元，评估值42,000元；2、输送带(16m)1条，重置单价7,500元，评估值1,125元；3、输送带(9m)1条，重置单价5,100元，评估值765元；4、地磅1套，重置39,800元，评估值5,970元；5、装载机(ZLM50E)1台，重置单价320,000元，评估值48,000元；6、装载机(ZL50E)1台，重置单价320,000元，评估值48,000元；7、梅花抓斗2个，重置总价25,600元，评估值3,840元；8、集装箱车厢1个，重置单价12,000元，评估值18,000元；上述1－8项货物成新率15%；9、钢缆3批，重置总价4,295.25元，评估值4,295.25元；10、黄沙2,000吨，重置价172,000元，评估值172,000元；11、石子800吨，重置总价62,400元，评估值62,400元；12、粉煤灰1,500吨，重置总价93,000元，评估值93,000元；13、矿粉600吨，重置总价43,200元，评估值43,200元；14、白灰300吨，重置总价123,000元，评估值123,000元；上述9－14项货物成新率100%。上述有实物部分评估值总计649,395.25元。无实物部分：15、水泵1台，重置总价400元，评估值60元；16、料斗1台，重置总价200元，评估值30元；17、空调2台，重置总价5,600元，评估值840元；18、装载机(ZLM30E)1台，重置总价320,000元，评估值48,000元；19、自卸车(5吨)2台，重置总价240,000元，评估值72,000元；20、地磅(60t)1台，重置总价30,000元，评估值4,500元；21、吊机电线电器电箱1批，无法估值；22、电线(35平方米)600米，重置总价15,384.62元，评估值7,692.31元；23、仓库钢模1批，无法估值。上述无实物评估值合计133,122.31元。上述财产评估值总计782,517.56元。为此原告支付评估费10,000元。

上述事实，双方当事人均无异议，并由以下证据佐证：原告提供的产权登记信息、借条复印件、承诺书复印件、租赁经营合同复印件、执行案件公告、异议收据、民事裁定书、庭审笔录、评估报告、评估费发票，被告提供的民事调解书，本院予以确认。

审理中，原、被告存在争议的事实和观点如下：一、本案合同效力；二、原告是否欠付租金、是否因无法使用而存在经营损失；三、原告是否超租赁范围占用被告财产；四、原告是否有权主张拆迁补偿款；五、原告是否存在设备物资损失；六、原告在租赁过程中是否存在非法焚烧、填埋化工垃圾等行为。

一、合同效力。

原告称，被告的码头无合法经营手续，故本案租赁合同中涉及码头的部分应属无效。

被告称，被告码头已经通过安全评估、获得经营许可，故码头部门出租是合法的。

对此被告提供如下证据：

1、复函复印件、安全评估报告复印件、码头经营许可证复印件，以证明被告有权出租码头。原告认为上述证据系复印件，真实性不予认可。

2、(2011)青民二(商)初字第337号民事判决书复印件，以证明生效判决书已确认被告将系争码头的南半部分出租是合法有效的，故本案中码头出租部分也是有效的。被告对判决书真实性无异议，但认为判决书无法推理出码头存在相关资质，可能存在非法生产的情况，且判决书仅明确飞步公司租赁的120米码头中南部60米。

本院认证如下：对被告提供的复函、安全评估报告、码头经营许可证复印件，因被告未提供原件以供核对，原告不予认可，本院不予采信；对被告提供的民事判决书复印件，本院经核实确认其真实性，予以采信。据此，本院确认如下事实：2012年4月9日，本院针对上海九峰水泥有限公司(下简称“上海九峰水泥有限公司”)与上海飞步建材有限公司(下简称“飞步公司”)企业租赁经营合同纠纷一案作出(2011)青民二(商)初字第337号民事判决，查明如下事实：2009年1月18日，九峰公司与飞公司签订合同，约定九峰公司将新康路XXX号厂区一条干粉砂浆生产线出租给飞步公司，其中飞步公司使用油墩港东码头(包括黄砂堆场)由南向北长度约60米、地磅室(包括地磅)和门卫室、三间办公室等，飞步公司应浇筑厂区车辆道路400平方米、码头黄砂堆场地坪整治、疏浚油墩港东码头河道保证进入800吨船靠码头、购置HGQ8型固定式码头吊机1台(包括基础设施)、购置3吨铲车1辆，作为第一年租金，产权归九峰公司所有。2009年7月15日，飞步公司对外签订合同，委托案外人上海青交疏浚工程有限公司对新康路西侧码头进行疏浚，要求停靠600吨船。本院确认九峰水泥公司与飞步公司之间租赁经营合同于2011年12月5日解除，确认飞步公司未完成浇筑车道的合同义务，并移走铲车不同意交付九峰公司，完成合同义务为整治码头堆场、疏浚河道(停靠船只的吨位不符合约定)、购置吊机，判决飞步公司支付九峰公司剩余租金、双方各自支付对方违约金。该判决现已生效。

本院认为，双方签订的场地租赁合同系双方真实意思表示，其中码头部分，被告未提供相关批建手续原件，故本院确认该部分合同内容无效，其余合同内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。因双方均确认租赁合同实际已无法履行，故被告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持，被告反诉状可视为解除通知，原告于2017年4月6日收到本院寄送的反诉状副本，故合同于2017年4月6日解除。解除合同后，原告应腾退系争场地。

二、应付租金与经营损失。

原告称，2009年6月11日，被告出具了承诺书，2009年6月15日，原被告签订了租赁合同，落款时间误写成2009年3月1日。先承诺出租再签订租赁合同，才是符合常理的。原告于2009年6月15日当天拿到了系争场地，但是2009年9月6日起，系争土地及厂房、码头等被公安机关和司法机关屡次查封，虽然查封未影响原告使用场地，但引起被告的债权人封堵场地大门，原告开始无法正常使用系争土地。2014年2月，原告发现系争场地内的水泥罐因被告野蛮生产发生倾斜，而原告安排员工在水泥罐下居住有危险，于是报警，有关部门就接管了系争场地，但原告还能使用合同范围内的部分。后2015年12月15日系争场地涉及拆迁，被告失去系争场地的所有权。故原告始终无法正常使用系争场地，不应支付租金，相反被告应赔偿原告无法经营产生的损失。若原告应付被告租金，则原告要求将原告出借给被告的60,000元与应付租金相抵扣。在(2013)青民三(民)初字第4764号案件中，原告已提供相关借条。

对此原告提供如下证据：

1、2014年2月23日接报回执单(主要内容为：胡其明报警称系争场地上水泥罐出现倾斜、裂痕、膨胀等隐患；民警要求胡其明将其安排居住在水泥罐下的人员立即撤离并告知该情况属安监部门管辖)、2014年3月16日被告发出的通知(主要内容为：未经被告同意入住在化验楼、门卫、办公区等地区的外来人员即日起五日内无条件搬离，未经被告同意入住在生产区如配电房、水泥库底、仓库等区域的外来人员即日起三日内搬离，否则一切安全事故自负，被告还将起诉二年以上财产侵占费)，以证明2014年2月，因被告野蛮生产导致系争场地无法使用。原告对证据真实性无异议，认为被告仅同意原告使用一个水泥罐，但原告占用了全部水泥罐，2014年2月水泥罐确实出现裂缝，但是系争场地还是可以使用的，2014年3月16日，被告将水泥罐中的东西搬出之后又可以使用了。被告仅是因原告安排水泥罐下住人出现安全隐患，而要求原告清理人员，没有侵犯原告租赁权。

2、现场照片一组，以证明系争场地遭相关部门查封、债权人封堵，原告无法使用。被告对证据真实性不予认可，认为无法证明照片中的水泥罐就是被告出租给原告的水泥罐，其余的水泥罐与本案租赁合同无关。

被告称，租赁合同就是2009年3月1日签订的，原告当天拿到系争场地，先签合同再出具承诺书。2009年时债权人只是偶尔来封堵门口，而且原告法定代表人胡其明是封堵发起人，甚至有些债权人眼红原告可以使用码头也来封堵门口。被告仅允许原告使用一个水泥罐，但原告安置人员在全部水泥罐下居住，出现安全隐患后被告出于安全要求原告清理人员，但系争场地还是可以使用的。2014年原告就搬走生产设备了，但是遗留了一些黄沙石子及垃圾等在系争场地上。2016年7月城管控制系争场地后，原告才无法使用场地了。故原告应支付自2009年6月15日直到实际腾退之日止的租金。被告方向胡其明的借款金额实为1,470,000元，原、被告约定的租金过低，但原告仍分文未付。原告所称的60,000元借款未实际到手过。因原告未按约支付租金，故被告要求解除合同。

对此被告提供如下证据：

1、2013年8月26日被告发给胡其明的公函(主要内容为：2007年7月，胡其明以追债为由，胁迫被告总经理王晓荣与胡其明签订租赁码头的合同，此合同严重不公平，为无效合同，被告多次要求胡其明收回，胡其明均不予答复，现被告要求胡其明于2013年8月31日前搬离新康路XXX号厂房，否则将从2007年7月起按市场标准追讨占用使用金)、2013年8月29日原告及胡其明发给被告的回函(主要内容为：2013年8月26日公函已收悉国，现回复如下：原、被告双方签订的码头场地租赁合同真实合法有效，双方应全面严格履行，被告所称胁迫不符合事实，被告捏造事实、随意张贴公函的行为损害胡其明和原告的名誉)，以证明2013年被告向原告提出合同无效、要求原告搬离场地时，原告未提出场地无法使用，可见原告一直在使用。原告称不同意被告曲解原告回函内容，原告仅是不同意被告收回场地，原告未收到该份公函，是看到张贴在厂区的。

2、2016年7月14日责令限期拆除违法建筑决定书、2016年7月25日强制拆除违法建筑通告，以证明2016年7月，系争场地拆除违法建筑，与原告无关，强制拆除后还能继续生产。原告称上述证据仅能证明所有建筑物均是违法建筑，与原告无关，不能证明到这个时间节点原告才无法使用系争场地。

3、2016年11月4日法院公告(主要内容为：本院于2008年查封了新康路XXX号房地产并张贴了查封裁定书及封条，后发现该处未经本院许可擅自出租于他人，本院依法将有关法律后果告知了被执行人法定代表人及相关承租人，现本院查明该处仍有继续出租及案外人擅自居住的情况，依照法律规定，由于上述房地产已进入司法拍卖程序，故该处应予清场，依据民事诉讼法相关规定，现责令占用居住在内的所有人员于2016年11月10日前全部搬离，否则将依法强制清场)，以证明2016年11月4日之前，原告仍在擅自将系争场地出租给他人，11月10日起才不能进入了。原告认为公告内容是指被告擅自将相关筒仓及水泥罐出租给其他粉煤灰人员，原告针对系争标的物部分的租赁权也提出过执行异议，但是没有下文。

4、被告制作的借款明细，以证明真实借款金额。原告对真实性、关联性不予认可，认为民事调解书已确认借款金额为3,500,000元，并且是九峰公司要求胡达公司起诉，以便于九峰公司与政府结算补偿费用。

本院认证如下：原告提供的1、2014年接报回执单，被告对真实性无异议，本院予以采信；2、现场照片一组，系现场照片，本院予以采信。被告提供的1、2013年8月公函、回函，原告对真实性无异议，本院予以采信；2、2016年7月14日责令限期拆除违法建筑决定书复印件、2016年7月25日强制拆除违法建筑通告复印件，被告对真实性无异议，本院予以采信；3、2016年11月4日本院公告，系原件，真实性予以确认，本院予以采信；4、借款明细，系被告自制作，原告不予认可，本院不予采信。

据此本院确认如下事实：2013年8月底，被告张贴公函要求原告搬离系争场地，原告回函拒绝。2014年2月23日，因水泥罐发生倾斜，原告方工作人员报警，公安机关要求水泥罐底下人员疏散。2016年7月当地政府要求被告拆除系争场地上违法建筑，但被告未予以拆除，故当地政府决定采取强拆措施。本院于2008年查封了新康路XXX号房地产并张贴了查封裁定书及封条，之后至2016年11月该处仍有继续出租及案外人擅自居住的情况，故本院于2016年11月4日张贴公告，告知系争场地已进入司法拍卖程序，应予清场，责令占用居住在内的所有人员于2016年11月10日前全部搬离，否则将依法强制清场。

本院认为，无论原告何时取得系争场地，根据双方合同约定，原告应自2009年6月15日起按每年12,000元标准支付被告租金(除此之外原告支付的对价还包括被告可以无偿使用胡其明提供的3,500,000元借款)。原告称2009年6月15日拿到场地，2009年9月就因法院查封财产、债权人封堵门口等情况，原告无法使用，且被告因涉及动迁于2015年12月16日失去系争场地的所有权，故原告无须支付租金。但根据原告提供的接报回执单和被告提供的法院公告，截至2016年11月4日，系争场地内仍有承租人在使用，故法院查封、债权人封堵门口、动迁等因素均未实质阻碍原告对系争场地的使用，原告应当按约支付租金。被告自认自2016年7月当地政府有关部门接管场地强拆违法建筑导致原告无法使用系争场地，故本院酌情确认原告应支付自2009年6月15日起至2016年7月14日的租金计85,000元。原告要求以借款抵销租金，但被告对借款不予认可，原告未举证证明其借款真实存在且已至履行期限，故原告尚不能行使抵销权。

关于原告主张的2009年9月1日起至2015年12月15日止的经营损失，因原告未举证证明在2015年12月15日之前原告使用场地曾遭受阻碍，现有证据仅能证明2014年因水泥罐发生倾斜和裂缝导致原告无法使用水泥罐下所建房屋。因2008年起本院已张贴封条禁止被告对外出租，故原、被告应知系争场地及地上物不应对外出租，故双方对合同无法履行均有过错，且原告未举证证明其存在经营损失，故本院对该项诉讼请求不予支持。

三、租赁范围。

原告称，50米是指西码头河边至储存罐(即水泥罐)的东西距离约50米，南北距离就是南至水泥罐、北至北河边，且根据合同约定，原告可在水泥罐下面建房居住使用。原告租赁范围有二十三四亩，水泥罐体较多位置不一，距河边51米至70余米不等。原告不存在超合同范围占用场地的情况。

被告认为出租范围南北方向从水泥罐往北50米，东西方向是西码头河边至水泥罐，被告签约时没有看清楚合同中写的是“北至北河边”。被告仅许可原告使用最西南角的一个水泥罐，但自飞步公司2011年12月5日撤离厂区后，原告占用了全部厂区，包括地上物，超出约定租赁范围的占有使用费为每年2,883,000元，费用标准：场地是每年每平方米100元，构筑物是每天每平方米0.55元。具体如下：(1)平整场地，根据原告提供的东洲公司评估报告，原告自认平整了13,350平方米，合同约定租赁范围是3,300平方米，超合同范围10,050平方米，计每年1,050,000元。(2)混凝土地坪使用费，根据原告提供的东洲公司评估报告，320平方米，每年计32,000元；(3)变电房，726平方米，每年14,600元；(4)粉煤灰库，560平方米，每年113,000元；(5)原料库，每个200平方米，共4个共计800平方米，每年161,000元；(6)出厂水泥库，共计561平方米，原告占用一半，每年56,000元；(7)干粉砂浆用码头及场地，9,526平方米，每年953,000元；(8)水泥场地，水泥场地4,200平方米减去过道482平方米计3,718平方米，每年372,000元。上述共计每年2,883,000元，被告主张1,000,000元。

对此被告提供如下证据：

1、平面布置图1份(列明原告方占用区域及起始时间，并有多人签名)，以证明被告占用范围和时间。被告对平面图本身无异议，河岸线总计186米，码头长120米，但认为原告租赁区域南北向不止50米，是南至飞步公司的干粉砂浆区域、北至北河边。

2、2014年2月23日王志珩报警的接报回执单及香花桥派出所对花进红、董爱华、胡其明、王志珩询问笔录一组(花进红称：四年前，老板胡其明安排花进红等七八个码头工人住在新康路XXX号九峰水泥厂内水泥罐下面，2014年春节前九峰水泥厂开始在水泥罐里装煤灰，然后水泥罐开始倾斜；董爱华称：2013年7月起，老板胡其明安排董爱华住在新康路XXX号九峰水泥厂变电房里，2014年春节前九峰水泥厂开始在水泥罐里装煤灰，现在水泥罐开始倾斜，一共十多个水泥罐，胡其明又安排其他工人住在两个水泥罐下面，还有其他人住在其他水泥罐下；胡其明称：2009年3月1日胡其明从九峰水泥厂租下码头，然后安排工人住在水泥厂里的两个水泥罐下，分别是最北面一个和最西南角一个，厂区一共有18个水泥罐，2014年2月22日晚上工人发现水泥罐倾斜，还有裂痕、膨胀，于是胡其明来报警；王志珩称：王志珩系上海九峰水泥有限公司员工，2014年2月23日晚，王志珩发现胡其明私自占用九峰公司罐体住人或堆放物品，警方通知不可以在罐体下住人，但是胡其明称那些不是他的工人和东西，于是王志珩来报警)、2014年3月19日胡其明接报回单，以证明原告实际占用合同范围外的水泥罐和配电房。原告对证据形式上的真实性无异议，但认为接报回执单载明报警内容未经公安机关核实，笔录表明胡其明仅安排人员住在靠近码头的罐体里，是符合合同约定的，其他罐体里的人员原告方不清楚。董爱华只是临时使用变电房，不影响变电房的正常使用。

3、证人证言公证书及现场照片公证书，以证明原告实际占用的范围。原告认为公证书仅是证明相关人员签字的真实性，证人需到庭作证，否则不予认可，且证人均是被告工作人员；照片无法确认是现场，即使是现场照片，也无法证明是原告在占用。被告称证人虽曾是被告工作人员，但2010年就解散了，公证时与被告没有关系了。

4、2014年3月30日被告与案外人签订的租赁协议书，以证明市场租赁价格。原告对证据真实性不予认可，认为协议约定要提供发票，故被告应提供发票佐证，且该协议与被告提供给(2013)青民三(民)初字第6764号案件和青浦法院执行局的协议书的租赁价格、期限均不同，反而可以证明系争场地不是只有原告占有使用。被告解释称粉煤灰罐体可以用于储藏物品，罐底下可以建筑房屋用于居住，因此被告出租罐体与原告占用罐底不冲突。

本院认证如下：1、平面图，原告对图中位置分布予以认可，故本院予以采纳，至于其中的原告占用位置，系被告自行制作，原告不予认可，需由其他证据予以佐证；2、接报回执单及派出所询问笔录，原告对真实性无异议，本院予以采纳，但其中被告方人员的表述，原告不予认可，被告尚需提供其他证据予以佐证；3、证人证言及现场照片公证书，原告对形式真实性无异议，本院予以采纳，其中的证人证言部分，因证人未到庭接受质证，不符合证人证言的形式要件，原告不予认可，故本院不予采信，其中的现场照片，系公证人员至现场拍摄，本院予以采信；4、租赁协议书，系被告与案外人意思自治达成的协议，不足以作为市场价格标准，原告对此不予认可，故本院不予采信。据此本院确认如下事实：租赁区域南北向：干粉砂浆与水泥罐之间的道路中心至北河边为186米，东西向：油墩港河边至水泥罐(变电房以南)之间为67米，变电房以北直到北河边的东西向距离为51米；2009年起，原告方的码头工人居住使用系争场地中两个水泥罐底下所建房屋，2013年起原告方工人居住使用系争房屋的变电站，直到2014年2月下旬；2013年10月21日，上海市青浦区公证处拍摄现场照片，反映新康路XXX号厂区内各处堆放了土方、黄沙、水泥等物品，并有人居住在房屋内。

本院认为，合同表述租赁范围为“西码头北端50米，南与干粉砂浆相邻，东至储存罐，北至北河边；共同使用地磅、门卫室、马路，储存罐下可临时自建宿舍办公室等(自建费用自付)”，根据被告提供的图纸及双方陈述，实际南北距离有186米，故本院认为“西码头北端50米”应是指含码头北半部分50米，实际租赁范围为西至河岸边、东至水泥罐等建筑设施、南至干粉砂浆、北至北河边。被告称签约时没看到合同约定“北至北河边”，但被告未举证证明该约定并非被告真实意思表示，故本院对被告该主张不予采纳。但合同约定租赁的场地范围约为10,000平方米加上原告自认使用的两个水泥罐底、变电站、共用的厂区道路及门卫室，与原告自认使用的二十三四亩(15,000多平方米)差距较大，故原告确实存在超合同范围占用场地的情况，应支付被告占用使用费，但因双方均未举证证明原告实际占用期限、占用使用费标准，且因无法证明具体占用期限，故无必要评估占用使用费标准，本院酌情确认为200,000元。

四、拆迁补偿款。

原告称，开始做填土、平整，浇筑了地坪并进行了安装门窗等装修行为，具体见东洲公司的评估报告。原告主张的拆迁补偿中的物品搬迁费与现场物品损失不重合。原告曾经在(2013)青民三(民)初字第4764号案件中提交了相关凭证以证明原告建造情况并经质证，原告已将上述凭证都交给了东洲公司。在本案中原告未提供相关凭证。如果相关资产的动迁款金额能确定，要求被告赔偿。

原告提供其在(2013)青民三(民)初字第4764号案件中提供的2014年度百度照片，以证明系争场地原来是藕塘洼地，后来原告平整了。被告对百度图片无异议，但认为这是政府强拆违法建筑后的现场，被告早已在做基础建设时平整好土地，交给原告的是标准码头。

被告称，系争厂区由被告于2006年建成，包括场地平整和绿化，2010年青浦法院已委托司法评估。被告已向东洲公司针对评估报告提出异议。被告认为评估报告中只有一号码头吊机、搬运车、装载机、黄沙石子等堆放物品属于原告，但是评估公司却将其他资产也作为原告资产评估了。根据(2011)青民二(商)初字第337号民事判决书，飞步公司平整了码头堆场、购置了码头吊机、铲车作为第一年租金，故该部分财产应该是属于被告。对此原告称码头、吊机、铲车仅是被告与飞步公司合同约定内容，与原告场地内的码头、吊机、铲车无关。

被告提供公函及快递详情单，以证明被告于2017年3月28日对评估报告提出异议，但评估公司未重新进行评评。原告对公函真实性不予认可，认为正式的评估报告是强制征收过程中由评估公司根据专业规范所作，具有法律效力。

本院认证如下：关于原告提供的百度照片，双方对拍摄时间未确认一致，因照片本身无法反映拍摄时间，本院无法采信；关于被告提供的公函及快递，是被告对评估报告所持异议，故性质应属被告陈述，还需由其他证据佐证。

本院经翻阅案件卷宗，发现原告在(2013)青民三(民)初字第4764号案中针对其投入，仅提供了胡其明代表九峰公司出面签订的疏浚工程合同，未提交其平整土地、浇筑地坪、建墙、安装门窗等凭证。而(2011)青民二(商)初字第337号案件中，飞步公司则提供了平整土地、购买吊机等资产的付款凭证。

本院认为，现双方合同因系争厂区动迁、涉执行拍卖无法继续履行而解除，被告至今未签订动迁协议领取动迁款，导致原告无法获得其应得的建设投入损失和搬迁费等补偿款，被告应赔偿原告相应损失。原告虽未举证证明其实际对系争场地的投入，但提供了东洲公司评估报告，且被告在主张超合同范围占有使用费时亦确认原告购置了一台吊机、平整了13,350平方米土地、浇筑了320平方米地坪、在水泥罐底下建房居住，故本院确认原告实施了评估报告中的构筑物部分的部分建筑行为，(2011)青民二(商)初字第337号民事判决书中确认飞步公司曾整治了黄砂堆场，原告未举证证明该部分区域与评估报告中认定属于原告的填土、平整区域无关。关于搬迁费，根据本案合同中约定“共用地磅”和(2011)青民二(商)初字第337号民事判决书确认飞步公司购置吊机的事实，其中一台吊机和地磅是属于被告方的资产，但东洲公司均作为原告方资产进行评估。综上，东洲公司的评估报告在确认资产归属时存在错误。但是评估报告系评估机构根据现场情况运用专业知识、依据相关标准所作，其评估金额应属合理可以采信。鉴于原、被告均未举证证明清楚各自的投入，本院酌情确认属于原告方的构筑物投入为510,000元、搬迁费65,000元，合计575,000元，被告应赔偿原告上述损失。

五、堆放物资损失。

原告称，2014年8月，应安监部门等要求，原告已搬离系争场地，但遗留部分物资在系争场地上，后发生设备盗窃事件，仅追回部分设备。还存在的物资因长年日晒雨淋已无法再利用，故要求被告按照上海立信资产评估有限公司出具的评估报告全额赔偿。物资损失与拆迁中的物资搬迁费不冲突。

对此原告提供如下证据：

1、2014年8月4日胡其明承诺书复印件(内容为：原告自当日16时起停止生产直到解除罐体倾斜安全隐患)、2、2016年10月2日原告发出的公告复印件(内容为：系争厂区西码头2014年8月被安监部门断电断水，又于2016年9月被香花桥政府实施强拆，原告所有财产任何人不得擅自处理)、2016年8－10月警方立案告知书及短信一组、原告制作的被盗物资清单，以证明原告自2016年8月起彻底失去对系争场地的控制，很快发生物资被盗，原告于2016年8、9月连续报案，公安机关直至2016年10月31日才立案。被告对证据复印件不予认可。

审理中，上海立信资产评估有限公司指派评估人员沃兆寅出庭接受质询。沃兆寅称，评估机构根据委托要求、按照2014年12月31日的市场价格进行评估，是在2014年重置价格基础上按已使用年限计算成新率，2014年12月31日至目前的折旧不予考虑，现场物品的可利息价值确实很低；第10－14项物品目前均可使用，对搬迁费或清理费不予考虑，故按重置价计算未打折，但上述物品因常年暴露在外，再次利用须花费成本10%；评估时原、被告双方均同意评估报告所列的物品可列入评估范围。

原告对评估报告及评估人员解释均无异议。被告称，评估报告中第1－14项有实物部分，输送带和地磅是被告的，2台吊机中有一台是属于原告的，其余搬运车和装载机、黄沙石子等，若存在就是属于原告的。第15－23项不存在实物部分，有一台装载机是2015年被告看门人员卖掉拿来抵债，当时共卖掉两台，公安机关追回一台，另一台已拆毁，2台卖价共计28,000元，其余不存在的物品不予认可。除输送带、地磅、抓斗、集装箱、钢缆评估价予以认可，其余均认为过高，且原告可以将其物品搬走。

本院认证如下：关于原告提供的承诺书、公告，系原告方自行制作，被告不予认可，本院不予采信。关于报案立案材料，本院经核实确认其真实性，并发现当时原告已与盗窃行为实施人达成调解协议。被告确认其工作人员曾盗窃属于原告的装载机2台，后追回其中1台，故本院确认如下事实：被告工作人员曾于2016年盗窃属于原告的装载机2台，1台已追回，另1台遭损毁，经公安机关侦查，已达成赔偿协议。

本院认为，原告主张现场留存物品已损毁严重无法利用，被盗物品皆因被告监管失职而被盗，原告应举证证明原告无法搬运物资出场、被盗物品曾经存在后被盗的事实。但根据查明的事实，直到2016年11月初，系争场地仍可使用未受实质阻碍，原告亦未举证证明其曾搬离物资而遭相关部门或人员阻碍，因被告自认2016年7月起政府拆违接管现场原告无法使用系争场地，故2016年7月以前的物资折旧损失应由原告自行承担，2016年7月之后的折旧损失，由双方按各自过错比例承担。原告主张的现存物资中，被告对部分物资所有权提出异议，对此双方均未提供证据证明权属。针对原告主张的被盗物资，根据现有证据，遭盗窃损毁的仅有1台装载机，对此原告已与侵权人达成赔偿协议，本院对该项损失不予处理，现有证据无法反映原告主张的其余物品也遭窃灭失损毁的事实。本院酌情确认被告应赔偿原告物资损失75,000元

六、关于焚烧、填埋垃圾。

被告称，原告在租赁期间在水泥罐内焚烧有毒有害垃圾、在场地内填埋化工垃圾，造成罐体受损、土地受污染。要求原告清理垃圾、赔偿罐体修复费用。

对此被告提供如下证据：

1、照片一组，以证明现场状况。原告认为无法确认系原告占用范围，也无法证明是在原告在控制期间堆放垃圾。

2、调阅请求函、火灾案件信息报表(案发时间：2013年9月28日，案发地址：新康路靠近崧华路往西100米废弃工厂内，报警电话：XXXXXXXXXXX，立案情况：多人烧垃圾，战斗情况：到场熄灭)，以证明原告于2013年9月28日在其占用的3个小仓库里焚烧有毒有害垃圾。原告称未占用被告所称的3个小仓库，上述证据无法反映原告焚烧有毒有害垃圾，导致罐体受损。

本院认证如下：1、照片，无法确认拍摄时间、地点，本院不予采信；2、调阅请求函、火灾案件信息报表，原告未对真实性提出异议，本院予以采纳，但无法反映是原告在系争厂区内焚烧有毒有害垃圾导致罐体受损，故本院不予采信。

审理中，被告曾申请对罐体因火灾造成的修复费进行审价，后自行申请撤回申请。

本院认为，被告对其主张的事实未能提供充分证据证明，本院对其诉讼请求不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、被告上海九峰水泥有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海胡达建材有限公司构筑物损失及搬迁费575,000元；

二、被告上海九峰水泥有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海胡达建材有限公司物资损失75,000元；

三、驳回原告上海胡达建材有限公司其余诉讼请求；

四、原告上海胡达建材有限公司与被告上海九峰水泥有限公司就青浦区重固镇新康路XXX号厂区码头场地签订的《码头场地租赁经营合同》于2017年4月6日解除；

五、反诉被告上海胡达建材有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾退位于上海市青浦区新康路XXX号的上海九峰水泥有限公司厂区；

六、反诉被告上海胡达建材有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海九峰水泥有限公司租金85,000元；

七、反诉被告上海胡达建材有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海九峰水泥有限公司超合同范围资产占有使用费200,000元；

八、驳回反诉原告上海九峰水泥有限公司其余反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件本诉受理费18,877.20元，减半收取计9,438.60元，保全费5,000元，两项合计14,438.60元，由原告负担7,719.30元，被告负担7,719.30元；评估费10,000元，由原告负担7,000元，被告负担3,000元；反诉受理费14,520元，减半收取计7,260元，由反诉原告负担4,472.40元，反诉被告负担2,787.50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员　　陈菊芳

二〇一八年一月三十一日

书记员　　胡敏雯

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。