宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0203民初8327号
原告：***，男，1925年11月7日出生，汉族，户籍所在地宁波市海曙区。
原告：***，男，1949年10月21日出生，汉族，户籍所在地宁波市奉化区。
原告：姜耀鹏，男，1951年5月3日出生，汉族，户籍所在地宁波市海曙区。
原告：姜海鹏，男，1953年7月5日出生，汉族，户籍所在地宁波市海曙区。
原告：姜敏华，女，1954年12月29日出生，汉族，户籍所在地宁波市。
原告：***，女，1957年9月28日出生，汉族，户籍所在地宁波市海曙区。
原告：姜启鹏，男，1960年6月23日出生，汉族，户籍所在地宁波市海曙区。
上述七原告共同委托诉讼代理人：杨明建、杨倩，浙江匡明律师事务所律师。
被告：宁波市海城投资开发有限公司。统一社会信用代码91330200744971782R。住所地：宁波市海曙区宝奎巷*号。
法定代表人：汪宁，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨林红，浙江导司律师事务所律师。
第三人：宁波市海曙区房屋征收事务所。统一社会信用代码12330203419544891Q。住所地：宁波市苍松路**号。
法定代表人：陆海红，该所主任。
委托诉讼代理人：李筱敏，浙江明州律师事务所律师。
原告***、***、姜耀鹏、姜海鹏、姜敏华、***、姜启鹏为与被告宁波市海城投资开发有限公司、第三人宁波市海曙区房屋征收事务所物权保护纠纷一案，于2017年9月12日向本院提起诉讼，本院受理后依法适用简易程序进行审理，于2017年11月20日组织证据交换。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2018年5月3日公开开庭进行了审理。原告***、姜耀鹏及其委托诉讼代理人杨明建、被告宁波市海城投资开发有限公司的委托诉讼代理人杨林红、第三人宁波市海曙区房屋征收事务所的委托诉讼代理人李筱敏到庭参加诉讼。本案经庭外和解未成，现已审理终结。
原告***、***、姜耀鹏、姜海鹏、姜敏华、***、姜启鹏起诉称：洪萍系宁波市海曙区青石街55号房产所有权人，原告***与洪萍系夫妻关系，两人育有***、姜耀鹏、姜海鹏、姜敏华、***、姜启鹏六个子女，各原告均在该房产内居住。2005年11月22日，洪萍去世，各原告经过依法继承及接受赠与，按份共有该房屋的产权，其中原告***占二分之一，原告姜耀鹏占十四分之二，其他原告占十四分之一。被告系宁波市海曙区月湖西区一期改造项目的拆迁人。2009年6月，被告通知原告该房产列入月湖西区一期拆迁范围，要求原告搬迁，但原告没有同意。2009年9月，该房产周边开始拆迁，被告在既未与原告签订拆迁或搬迁安置补偿协议，亦未支付补偿款项及妥善安置的情况下，即通过停水停电、断路等手段迫使原告于2009年9月16日搬迁并在房产搬迁验收单上签字并占有原告的房屋，原告姜耀鹏坚决不同意搬迁，亦未在搬迁验收单上签字，在涉案房产内留有许多家具。后原告姜耀鹏得知涉案房产并未被列入2009年月湖西区一期改造项目的拆迁范围，亦不在其他依法需要搬迁的公告范围内，被告占有原告房屋属于非法占有。请求判令：1.被告立即将价值1800万元的宁波市海曙区青石街55号房产（包括留存家具）返还给原告；2.被告赔偿2009年9月16日起至2017年9月15日按每月9355.50元计算的租金损失898128元，及从2017年9月16日起计算至实际归还日止的租金损失。庭审中，七原告明确2009年9月16日起至2017年9月15日的租金损失按每月每平方米25元计算，2017年9月16日起租金损失按每月每平方米30元计算。
被告宁波市海城投资开发有限公司答辩称：首先，涉案房屋所在地块于2009年2月列入宁波市海曙区月湖西区一期改造工程，按照当时的政策，该房屋应予以搬迁安置。其次，被告作为涉案地块的拆迁人，将涉案地块的整体拆迁事宜委托给第三人处理，房屋也是由第三人移交给被告。涉案房屋系文保建筑，并未登记在被告名下，被告仅是管理方，并不具备返还房屋的主体资格，且目前涉案房屋已列入房屋征收范围，故客观上返还不能。第三，房屋搬迁验收单中有六位原告的签字确认，签字人合计持有房屋份额为七分之六，足以证明原告对房屋移交具有共识，被告不存在非法占有的情形。
第三人宁波市海曙区房屋征收事务所陈述称：涉案房屋当时列入改造范围，但由于是文保建筑，无法按照拆迁处理，只能按照搬迁处理，引发纠纷的原因是双方未能就补偿事宜达成一致，并不存在非法占有的情形。原告的房屋已经依法移交，现已启动房屋征收程序，应按照征收程序进行补偿。
本院经审理认定以下事实：
原告***与洪萍系夫妻关系。原告***与洪萍育有六个子女，即原告***、姜耀鹏、姜海鹏、姜敏华、***、姜启鹏。洪萍原系宁波市海曙区青石街55号---房产（房屋所有权证号：甬海湖私字第0276号，丘号：304024，建筑面积：318.8平方米，国有土地使用证号：甬国用（96）字第11975号）所有权人。2005年11月22日，洪萍去世。
2009年2月，宁波市海曙区青石街55号---房产被列入宁波市海曙区月湖西区一期改造范围，因该房产属于保留建筑，故未被列入宁波市房产管理局于2009年3月26日及2009年3月27日发布的市房拆许字[2009]第19号房屋拆迁许可证（即月湖西区一期改造项目）拆迁范围。被告宁波市海城投资开发有限公司系宁波市海曙区月湖西区一期改造项目拆迁人。第三人宁波市海曙区房屋征收事务所系宁波市海曙区月湖西区一期改造项目拆迁实施单位。
2009年9月16日，原告***、***、姜海鹏、姜敏华、***、姜启鹏在月湖西区房屋搬迁验收单中签字，该验收单中载明：户名洪萍，地址青石街55号，丘号304024，搬出日期2009年9月16日。原告姜耀鹏未在该房屋搬迁验收单中签字。2013年1月11日，第三人宁波市海曙区房屋征收事务所向宁波市信业公证处申请对涉案房屋进行保全证据公证，宁波市信业公证处于同日对涉案房屋现状进行了勘查核实并拍照。2013年1月14日，宁波市信业公证处出具（2013）浙甬业证民字第235号公证书一份，证明所拍照片与房屋实际情况相符。该公证书附有《私有住宅房屋搬迁收购（货币补偿）协议》、《私有住宅房屋搬迁收购资金核算单》复印件等，载明涉案房屋建筑面积为374.22平方米，评估金额为3820548元，收购金额为4248250元，临时安置补偿费为每月每平方米20元等内容。七原告并未在上述协议中签字。
2013年2月27日，宁波市天一公证处出具（2013）浙甬天证民字第753号公证书，确认洪萍享有的宁波市海曙区青石街55号---房地产的二分之一份额由***、***、姜耀鹏、姜海鹏、姜敏华、***、姜启鹏共同继承，继承后***占上述房产的七分之四份额，***、姜耀鹏、姜海鹏、姜敏华、***、姜启鹏各占十四分之一份额。同日，宁波市天一公证处出具（2013）浙甬天证民字第813号公证书一份，确认原告***将其拥有的宁波市海曙区青石街55号---房地产七分之四份额中的十四分之一无偿赠送给原告姜耀鹏作为其个人财产，原告姜耀鹏愿意接受赠与。
2017年4月10日，宁波市海曙区房屋征收办公室向原告姜耀鹏出具答复意见书一份，载明青石街55号房屋属于2009年月湖西区一期搬迁范围，因原告未办妥继承公证，故未签订搬迁安置协议，为不影响搬迁奖励费的领取，在期限最后一天即2009年9月16日办理交房手续，并在搬迁单上签字，之后被告宁波市海城投资开发有限公司对该房屋进行整修等内容。2017年5月17日，宁波市海曙区房屋征收办公室向原告姜耀鹏等出具答复意见书一份，就搬迁验收单、房屋返还及补偿安置方案等问题予以回复。
2017年11月9日，宁波市海曙区人民政府发布关于确定月湖西区零星征收项目房屋征收范围的公告，涉案房屋被列入月湖西区零星征收项目房屋征收范围。2018年2月7日，宁波市海曙区人民政府发布关于月湖西区零星征收项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）意见的公告，就包含涉案房屋在内的房屋征收补偿方案（征求意见稿）征求公众意见。2018年3月20日，宁波市海曙区人民政府发布月湖西区零星征收项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）征求意见情况的通告，对相关被征收人提出的问题予以回复。2018年3月30日，宁波市海曙区人民政府发布关于月湖西区零星征收项目房屋征收的决定，对包含涉案房屋在内的相关房屋实施征收并发布征收补偿方案。后宁波市海曙区房屋征收办公室就涉案房屋所属征收项目具体征收事宜，如评估、签约时间、比准价格等作出公告。
上述事实由当事人提供的房屋所有权证、国有土地使用证、公证书、房屋搬迁验收单、拆迁许可证、答复意见书、征收公告、征收决定等证据及庭审陈述予以佐证。
本院认为：本案的争议焦点有两个，一是涉案房屋及房屋内家具的返还问题，二是被告是否需要向原告支付因房屋占有导致的租金损失。针对争议焦点一，七原告认为涉案房屋未被列入拆迁或搬迁范围，且被告在未征得所有原告同意的情形下迫使七原告搬离，系非法占有涉案房屋的行为。被告宁波市海城投资开发有限公司认为涉案房屋已列入宁波市海曙区月湖西区一期改造范围，因属保留建筑故未列入拆迁许可证范围，但属搬迁范围，且七原告中已有六人自愿签字搬离涉案房屋，该六原告所占房屋产权份额已属有权处分。本院认为，涉案房屋已被列入人民政府房屋征收范围，自征收决定生效时起发生物权变动的效力，在征收决定未被依法撤销前，七原告要求被告返还涉案房屋已属客观不能，故对七原告的该项请求，本院不予支持。原告姜耀鹏要求被告宁波市海城投资开发有限公司返还留存在涉案房屋内的相应家具，因涉案房屋原由七原告共同居住生活，原告姜耀鹏并未提供充分的证据证明涉案房屋内存放其遗留的相应家具，且涉案房屋已由被告开发整修，被告亦否认保存有上述物品，故对原告姜耀鹏要求返还家具的请求，本院不予支持。针对争议焦点二，本院认为，首先，涉案青石街55号房屋原系洪萍所有，洪萍去世后在遗产未分割的情形下，涉案房屋应属七原告共同共有，被告宁波市海城投资开发有限公司委托第三人宁波市海曙区拆迁事务所实施搬迁行为时，应确保涉案房屋全部共同共有人的权利。被告宁波市海城投资开发有限公司系涉案房屋所在地块拆迁人并实际管理涉案房屋后续开发修缮等事宜，故第三人宁波市海曙区拆迁事务所的行为效果及于被告，七原告有权基于物权保护项下的法律关系向被告主张权利。被告宁波市海城投资开发有限公司作为有资质的开发公司在从事房屋拆迁等活动时应具备较强的风险预估及法律分析能力，第三人宁波市海曙区拆迁事务所作为专业的拆迁及搬迁工作具体实施人，对房屋的产权及可能涉及的权利人应尽到审慎的权利告知和审查核实义务，但原告提供的房屋搬迁验收单中原告姜耀鹏未签字，被告宁波市海城投资开发有限公司及第三人的行为侵害了原告姜耀鹏作为房屋共同共有人的权利。其次，原告***、***、姜海鹏、姜敏华、***、姜启鹏主张系在被告及第三人未告知搬迁事宜的情况下被迫签订房屋搬迁验收单，但六原告作为具备完全民事行为能力的成年人，对房屋是否列入搬迁范围等事宜应尽到合理的注意义务，对在房屋搬迁验收单中签字的法律后果应有一定的认知能力，被告及第三人亦应在确保涉案房屋搬迁补偿利益的基础上要求其搬迁。根据被告宁波市海城投资开发有限公司提供的拆迁补偿方案，涉案房屋已于2009年7月被评定相关补偿费用，被告宁波市海城投资开发有限公司及第三人宁波市海曙区拆迁事务所称七原告因内部财产分配等原因，未在搬离涉案房屋后领取相应补偿费用，但未提供充分的证据予以证明，被告及第三人既未与在房屋搬迁验收单中签字的六原告签订搬迁补偿协议，亦未及时将上述补偿费用予以提存，在一定程度上导致七原告可得利益的损失。现涉案房屋被列入人民政府征收范围，在征收决定未被依法撤销前，根据征收公告载明的签约搬迁日期，作为房屋被征收人最迟可使用被征收房屋至2018年7月14日止，故对七原告要求被告支付自2009年9月16日起至2018年7月14日止的因无法使用涉案房屋导致的七原告租金损失，本院依法予以支持。因七原告未提供实际承租房屋并支出租金的相关依据，故结合不同时段市场租金价格、涉案房屋面积及国家临时安置补助费标准，租金损失标准可按每月每平方米25元计算。征收公告确定的搬迁截止时间后的临时安置费、搬迁费等费用由人民政府通过征收补偿方案予以明确，该部分补偿费用的支付主体亦非被告，故对原告主张的该部分租金损失费用，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第九十七条、第一百零六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告宁波市海城投资开发有限公司支付原告***、***、姜耀鹏、姜海鹏、姜敏华、***、姜启鹏自2009年9月16日起至2018年7月14日止以374.22平方米为基数计算的租金损失费用991371.15元，于本判决生效后十日内履行完毕；
二、驳回原告***、***、姜耀鹏、姜海鹏、姜敏华、***、姜启鹏的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费129850元，由原告***、***、姜耀鹏、姜海鹏、姜敏华、***、姜启鹏负担116136元，由被告宁波市海城投资开发有限公司负担13714元，被告负担的受理费于本判决生效后十日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。
审 判 长 杨锦晶
人民陪审员 柴荣莉
人民陪审员 叶胜梅
二〇一八年八月十五日
代书 记员 胡思思
本案引用的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。