辽宁省大连市金州区人民法院
执 行 裁 定 书
（2022）辽0213执异33号
异议人（案外人）：**，女，1960年6月13日出生，满族，住大连市金州区。
异议人（案外人）：***，男，1984年3月27日出生，满族，住大连市金州区。
申请执行人：山东联创产业发展集团股份有限公司（原名山东联创互联网传媒股份有限公司），住所地山东省淄博市张店区三赢路69号淄博科技工业园研发楼西区。
法定代表人：***，系总经理。
委托诉讼代理人：***、**，系辽宁竞业律师事务所律师。
被执行人：大连阿尔滨集团有限公司，住所地大连市金州区光明街道五一路80号。
法定代表人：**。
在本院执行申请执行人山东联创产业发展集团股份有限公司（以下简称“联创公司”）与被执行人大连阿尔滨集团有限公司（以下简称“阿尔滨公司”）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人**、***提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人**、***的请求事项：解除对位于大连市金州区光明街道（丘地号39-571-26）5幢132号房屋（大房权证金单字第**）的查封。
异议人**、***主张的事实及理由：异议人近亲属***于2003年6月30日与被执行人阿尔滨公司签订《房地产买卖契约》，约定房屋总价款267887.50元，合同签订当日***即付清总价款。合同签订后***即装修入住案涉房屋。当时阿尔滨公司仅能办理大产权证，暂未能办理到***名下，其后因阿尔滨公司涉诉被法院查封，无法完成过户。异议人认为，***与阿尔滨公司签订《房地产买卖契约》，买卖合同成立且生效，并已支付全部价款，异议人的申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，对案涉房屋享有实体权利。
申请执行人联创公司称，一、异议人近亲属***未与阿尔滨公司签订合法有效的书面买卖合同，异议人无权请求人民法院解除对案涉房屋的查封。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，本案阿尔滨公司未取得案涉房屋商品房预售许可证，异议人近亲属***与阿尔滨公司签订的《房地产买卖契约》应当认定为无效；根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定，异议人排除执行的理由必须满足“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一条件，异议人与阿尔滨公司之间未形成书面有效的商品房买卖合同，故其无权请求人民法院解除对案涉房屋的查封。二、案涉房屋未登记在异议人名下，阿尔滨公司对案涉房屋不享有民事实体权益，不足以排除强制执行。根据《民法典》、原《物权法》的规定，不动产行政登记行为是不动产权属的确认重要依据，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，“对于是否是执行标的的权利人的判断方法：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”本案中，案涉房屋尚未登记在异议人名下，因此未产生物权变动的效力，据此可以判断异议人并非案涉房屋权利人，应当驳回异议请求。
被执行人阿尔滨公司未提交答辩意见。
本院审查查明，联创公司与阿尔滨公司因建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年11月10日作出（2015）金民初字第250号民事判决，一、阿尔滨公司于本判决生效后十日内给付联创公司工程款人民币1107591.65元；二、驳回联创公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费132690元（含案件受理费32690元、鉴定费10万元，以上联创公司已预交），由联创公司负担96000元，阿尔滨公司负担36690元。宣判后，联创公司不服提出上诉，辽宁省大连市中级人民法院于2017年7月12日作出（2017）辽02民终2679号民事判决，一、撤销本院（2015）金民初字第250号民事判决第二项；二、变更本院（2015）金民初字第250号民事判决第一项为：阿尔滨公司于本判决生效后十日内给付联创公司工程款人民币7631187元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回联创公司其他诉讼请求。一审案件诉讼费132690（含案件受理费32690元、鉴定费10万元），由联创公司负担690元，阿尔滨公司负担132000元；二审案件受理费28810元（联创公司已预交），由联创公司负担410元，阿尔滨公司负担28400元。
因阿尔滨公司没有履行生效法律文书确定的金钱给付义务，联创公司向本院申请强制执行。
在执行过程中，本院于2017年10月18日作出（2017）辽0213执2061号执行裁定，轮候查封了案涉房屋。
另查明，2000年3月23日，***（系**之夫、***之父，于2021年11月28日死亡）向阿尔滨公司预交房款10万元；同年12月11日，预交购房款5万元；2001年1月15日，预交购房款45454元；2003年3月13日，预交购房款10万元。
2003年7月，***与阿尔滨公司签订《房地产买卖契约》，约定***购买阿尔滨公司开发的案涉房屋，建筑面积184.75平方米，总价款为267887.50元；***于2003年6月30日前一次性付给阿尔滨公司，付款方式为现金。
***所购案涉房屋系用于居住且**××名下在本××辖区无其他用于居住的房屋。
本院认为，本案争议焦点为**、***对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。满足上述三个条件，异议人才能对案涉房屋享有消费者物权期待权并排除执行。首先，2013年7月，阿尔滨公司与***签订《房地产买卖签约》，阿尔滨公司将案涉房屋出卖给***，是在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同；其次，***购买的案涉房屋性质为住宅，且为本辖区唯一住房，案涉房屋已用于生活；第三，***于2000年3月至2003年3月期间分四次付给阿尔滨公司购房款，符合“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。***对案涉房屋具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个条件。异议人**系***的配偶、***系***之子，对***的遗产享有法定继承权，因此**、***对案涉房屋享有物权期待权，该权利具有排除强制执行的效力，故异议人**、***解除案涉房屋查封之请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：
解除对位于大连市金州区光明街道（丘地号39-571-26）5幢132号房屋的查封。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 ***
人民陪审员 ***
人民陪审员 ***
二〇二二年三月八日
法官 助理 徐 杨
书 记 员 白 茹
本裁定依据的法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。