湖北省武汉市江夏区人民法院
民事判决书
（2016）鄂0115民初1620号
原告：武汉市江夏区江夏首席生态家园小区业主委员会，住所地武汉市江夏区。
代表人：***，该业主委员会主任。
委托代理人：***，北京市剑泰律师事务所律师。特别授权。
被告：武汉市公交置业有限责任公司，住所地武汉市硚口区。
法定代表人：***，董事长。
委托代理人：**，男，1979年12月17日出生，汉族，武汉市，该公司员工，住武汉市武昌区，特别授权。
委托代理人：谢正，湖北中和信律师事务所律师。特别授权。
第三人：武汉南百商贸有限责任公司，住所地武汉市江夏区。
法定代表人：***，该公司经理。
原告武汉市江夏区江夏首席生态家园小区业主委员会与被告武汉市公交置业有限责任公司、第三人武汉南百商贸有限责任公司物权纠纷一案，本院于2016年5月19日立案受理后，依法由审判员***适用简易程序公开开庭进行了审理。原告武汉市江夏区江夏首席生态家园小区业主委员会的代表人***及其委托代理人***，被告武汉市公交置业有限责任公司的委托代理人彭澜、谢正到庭参加诉讼。第三人武汉南百商贸有限责任公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。双方当事人申请庭外和解期间从2016年6月7日至2017年4月17日不计入审限，简易程序期满后，双方当事人申请继续适用简易程序审理，审理期限延长90日。本案现已审理终结。
原告武汉市江夏区江夏首席生态家园小区业主委员会向本院提出诉讼请求：确认江夏首席生态家园小区相关地下室（包括1、2号楼中间后方的下沉广场，1号楼部分地下室、2号楼地下室，方位、面积以设计图纸标注为准）为小区全体业主共有部分，小区全体业主有对其享有占有、使用、收益权利；被告对上述“1”所述地下室排除妨碍、恢复原状（还原为地下停车场功能），以供全体业主停车使用；被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告是江夏首席生态家园小区全体业主选举的业主大会的执行机构，代为行使全体业主的权利，被告武汉市公交置业有限责任公司为该小区的开发商。该小区于2009开始建设，包括8栋主要建筑，其中1号楼为部分商业部分住宅、2号楼为商业用途，3-6号楼为住宅用途，7、8号楼为商业用途，以上楼栋分别于2012年5月以后竣工备案并交付使用，小区现有业主1千户以上。上述1、2号楼地下室本来设计功能是地下停车，且该设计图纸已经武汉市江夏区城市规划管理局审批且备案，依据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规，该地下室属于业主的建筑物区分所有权的共有部分，为业主物业的配套建筑，其规划的停车使用性质没有经过业主大会的决议是不能随意改变的，但是，被告武汉市公交置业有限责任公司未经过任何合法程序，擅自改变了该地下室的使用功能，将地下室改为经营面积，现租赁给第三人武汉南百商贸有限责任公司在经营超市，严重侵犯了业主的合法权益。为维护全体业主的合法权益，根据物权法等相关法律法规，现由原告武汉市江夏区江夏首席生态家园小区业主委员会代表全体业主提起民事诉讼，请贵院依法判决。
被告武汉市公交置业有限责任公司辩称，一、原告诉讼主体不适格。其一、业委会非依法设立且未依法备案。根据《业主大会和业主委员会指导规则》（2009.12.1住房和城乡建设部颁布）第二条规定：业主大会由物业管理区域的全体业主组成；第十条规定：首次业主大会会议筹备组由业主代表组成。然而原告的选举机构首席生态家园小区业主大会，其首次会议筹备组中并无建设单位代表在列，我公司作为该物业的业主之一，从未收到召开业主大会或选举委会的通知，业主大会的召开违反了《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，在缺乏民意基础的背景下产生的业委会也不能代表全体或大部分业主利益，其设立程序是非法的。《物业管理条例》第十六条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。未在法定期限内向有关部分备案的，该组织不具有合法性。原告在举证期限内未提交相关证据证明其已经在法定期限内（自选举产生之日起30日内）向法定机构备案，故而其不能认定为民事诉讼规定的可以参与诉讼的“其他组织”，其作为原告起诉的主体是不适格的。其二、业委会提起诉讼无业主授权。业主委员会的诉讼主体资格具有局限性。虽然业主委员会成为诉讼主体在法理上可行，但其毕竟只是业主大会的执行机构，业主委员会的诉权是来源于全体业主赋予其的代表权，诉讼结果由全体业主承担。因此，业主委员会本身不具有实体法上的权利能力、不享有实体权利和承担实体义务，此决定了业主委员会参与诉讼的诉讼能力受到限制，有别于一般意义上的民事诉讼主体。业主委员会未经业主的授权，无权直接以自己的名义提起诉讼，业委会直接向法院提起诉讼的，人民法院不应受理。在业委会未取得业主授权的情形下，因诉讼主体不适格，人民法院应当判决驳回起诉。二、原告诉请不合法。其一、关于相关地下室所有权归属于我公司而非其他业主。《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租车等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。上述规定明确了建筑区划内用于停放汽车的车位车库在出售、附赠之前，其产权属于开发企业所有，并非全体业主所共有。而且事实上，我公司在出售物业时，地下超市（或车位）面积并未列入分摊面积，即该部分区。建设工程规划许可表明了建设工程符合城乡规划要求，属合法建设，而不是指凡是取得规划许可的建设工程内容均属于出售范围。因此关于相关地下室并非为共有部分，在我公司出售、附赠或出租之前，小区业主不享有占有、使用和收益部分的权利。其二、我公司已经满足了业主的停放汽车的需要，对涉及地下室不负有排除妨碍、恢复原状的义务。《物权法》第七十四条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。2009年12月25日武汉市江夏区城市规划管理局颁发的《建设工程规划许可证》之后，针对地下空间的使用用途，武汉市江夏区发展和改革委员会于2013年5月10日以项目符合国家产业政策鼓励类的具体条款，同意在1﹟楼地下室建设5000平方米综合超市。同时为了解决业主汽车停放的实际需求，我公司将投资完成的地下人防工程全部以出租的方式租赁给本小区业主停放汽车。因此，我公司将地下室改建为综合超市是经职能部门审批准后实施，且也通过变通的方式保障了业主的停放需要，符合物权法的立法目的。如果将生鲜超市拆除，不仅给广大业主日常生活购物带来不便，恢复成地下车位还会造成两处车库同时存在，势必使资源浪费，而且能否恢复还涉及相关职能主管部分的审批意见，并非武我公司可以自由决策。综上，原告的诉讼主张是不合法不合理的，依法应予全部驳回。
第三人武汉南百商贸有限责任公司在答辩期内未向本院提交书面述称意见。
本院经审理认定事实如下：2009年12月25日，被告武汉市公交置业有限责任公司经武汉市江夏区城市规划管理局审批取得武规（*）建（2009）077号建设工程规划许可证，建设项目名称为**首席生态家园住宅及商业设施，建设位置为江夏区纸坊街江夏大道以东、沙羡街以南，建设规模总建筑面积67362.11平方米（其中住宅25121.73平方米、商业33135.09平方米、地下9105.29平方米），并分别取得《国有土地使用证》证号夏国用（2010）第058号，《建筑工程施工许可证》编号4201152009100900614BJ4001，《武汉市商品房预售许可证》编号为（***）预售（2010）500号。被告武汉市公交置业有限责任公司在《商品房卖买合同》中约定：出卖人享有地面、地下停车场营业用房未计入公摊面积的使用权。2013年5月10日，被告武汉市公交置业有限责任公司取得《湖北省企业投资项目备案证》登记备案，项目编码2013011565120051号，项目名称南百生鲜超市，建设地点：纸坊江汉大道中央大街128-1号，建设性质：改建，建设规模：5000㎡综合超市，计划开工时间：2013年6月，主要建设内容：在1号楼地下室建设5000㎡综合超市。但改建综合超市未经土地、规划、环评等相关职能部门审批。2011年4月1日，原告武汉市江夏区江夏首席生态家园小区业主委员会与武汉广达缘商业经营管理有限责任公司签订了《委托经营管理协议》，约定：原告武汉市江夏区江夏首席生态家园小区业主委员会将位于武汉市江夏区江夏大道128号附1号（商铺面积3.36平方米、地下室面积16134.11平米、自留物业9958平方米）委托给武汉广达缘商业经营管理有限责任公司经营管理，期间2011年4月1日起至2016年3月31日止。该合同期满后，双方又重新签订合同续期5年。2013年8月19号，武汉广达缘商业经营管理有限责任公司与第三人武汉南百商贸有限责任公司签订了《商业物业租赁合同》，约定将位于武汉市江夏区江夏大道128号附1号中央大街1、2号楼负1楼及下沉广场，面积5326平方米（含下沉广场面积），出租给第三人武汉南百商贸有限责任公司，经营租凭期从2013年8月19日起至2023年8月18日止。
本院认为，位于武汉市江夏区，应为该小区全体业主共有、使用，被告武汉市公交置业有限责任公司未经该小区全体业主的同意，擅自将下沉广场出租给第三人武汉南百商贸有限责任公司使用的行为不当，原告武汉市江夏区江夏首席生态家园小区业主委员会要求确认位于武汉市江夏区纸坊街江夏大道128号江夏首席生态家园小区中的下沉广场为该小区全体业主共有的请求，本院予以支持。原告武汉市江夏区江夏首席生态家园小区业主委员会未能提供证据证明，位于武汉市江夏区，2号楼地下室约4114.46平方米面积为全体业主公共分摊面积，其主张1号楼部分地下室，2号楼地下室约4114.46平方米面积为全体业主共有的请求，本院不予支持。被告武汉市公交置业有限责任公司将地下室5000㎡改建成综合超市，虽取得了《湖北省企业投资项目备案证》，但至今未取得相关职能部门的审批，应由相关职能部门处理，故原告武汉市江夏区江夏首席生态家园小区业主委员会要求排除妨碍、恢复原状（还原为地下停车场功能）以供全体业主停车使用的请求，本院不予支持。原告武汉市江夏区江夏首席生态家园小区业主委员会已在相关部门备案，被告武汉市公交置业有限责任公司辩称原告主体不适格的意见，本院不予采纳。据此，本院为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条第一、二款和《中华人民共和国物权法》第七十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、位于武汉市江夏区。
二、驳回原告武汉市江夏区江夏首席生态家园小区业主委员会的其他诉讼请求。
本案受理费500元，减半收取为250元，由原告武汉市江夏区江夏首席生态家园小区业主委员会负担100元，被告武汉市公交置业有限责任公司负担150元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费500元，款汇湖北省武汉市中级人民法院。户名-湖北省武汉市中级人民法院，帐号17×××67，开户行-农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员***
二〇一七年八月十五日
书记员***