湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终6957号
上诉人（原审原告，反诉被告）：望城县****有限责任公司，住所地长沙市望城区桥驿镇民望村。
法定代表人：邹新，总经理。
委托诉讼代理人粟建权，湖南云天律师事务所律师。
委托诉讼代理人向雨婷，湖南云天律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）：华新水泥（株洲）有限公司，住所地株洲县渌口经济开发区南洲新区。
法定代表人：熊光炜，总经理。
委托诉讼代理人黄ＸＸ，湖南湘鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人黄村华，湖南湘鼎律师事务所律师。
上诉人望城县****有限责任公司（以下简称****公司）与上诉人华新水泥（株洲）有限公司（以下简称华新水泥公司）租赁合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市望城区人民法院（2016）湘0112民初3043号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人****公司的上诉请求：1、撤销一审判决第三项；2、依法判决华新水泥公司赔偿****公司预期利益损失46.67万元；3、依法判令华新水泥公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、****公司已履行了约定义务，导致涉案合同解除的原因是由于华新水泥公司的过错，即没有依法申请办理《港口经营许可证》和《岸线使用证》即进行港口经营，因此受到地方海事处的行政查处，华新水泥公司应承担违约责任。二、涉案合同约定的租赁期限至2018年6月4日，由于华新水泥公司违约，导致合同提前解除后，因为短期内无法找到合适的承租人或进行其他合理利用，租赁物至今闲置，合同履行后****公司可获得的逾期租金利益由于华新水泥公司的违约不能兑现，且租赁合同有效期内的租金损失系华新水泥公司违约不履行合同主要义务时应当预见的损失，****公司按合同约定的租金标准计算逾期利益，并诉请华新水泥公司赔偿预期利益损失符合法律规定。
上诉人华新水泥公司的上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判华新水泥公司不再向****公司支付租金；2、撤销一审判决第四项，改判****公司赔偿华新水泥公司损失300万元。3、一审和二审的诉讼费用由****公司承担。事实和理由：一、一审法院认定涉案租赁物系****公司从长沙市石材公司租赁而来，长沙市石材公司对租赁物拥有所有权，属于认定事实错误。二、为租赁物办理合法有效的证件，既是合同约定的****公司的义务，也是法律规定的出租方的法定职责；****公司明知其出租的码头和泊位没有办理有效证件，其出租的标的物不合法，不能对外出租，却违法出租，因此，****公司的出租行为不合法。三、华新水泥公司的实际损失客观存在，其不仅向华新水泥（黄石）散装储运有限公司（以下简称黄石公司）支付了转让费800万元，还添置了4250621.21元的资产，另外，还损失了874943元的利润。四、一审法院未认定合同整体无效，仅认定部分条款无效，属于适用法律错误。
****公司的一审诉讼请求：1、请求判令解除双方签订的《经营租赁合同》、《望城**中转库移交协议》、《**中转库补充协议》；2、请求判令华新水泥公司支付2014年7月至2016年10月租金65.33万元；3、请求判令华新水泥公司赔偿****公司逾期利益损失46.67万元；4、请求判令华新水泥公司支付****公司合同期内协调费4万元；5、请求判令华新水泥公司承担本案全部诉讼费用。经庭审释明，****公司请求的逾期利益损失46.67万元，实为2016年10月以后至合同履行期满的租金损失。
华新水泥公司的一审反诉请求：1、判令****公司赔偿华新水泥公司的损失300万元；2、由****公司承担本案的反诉费用。经庭审释明，华新水泥公司上述损失的计算依据是根据其提供的《关于长沙**中转库租赁合同纠纷的损失计算说明》，该说明认为华新水泥公司的直接损失包含中转库的利润损失874943元，资产损失4250621.27元，合计5125564.27元。
一审法院经审理查明：2012年5月20日，****公司与长沙市石材公司签订《租赁合同》一份，合同约定长沙市石材公司将60米码头泊位、120米水域岸线以及3000平方米土地、水电设施和道路租赁给****公司使用，租赁期限为6年，即从2012年6月5日起至2018年6月4日止。双方在该合同中还约定，经长沙市石材公司同意，****公司可以将租赁物转租给第三方使用。
2012年6月6日，****公司与黄石公司签订《经营租赁合同》，合同约定黄石公司租赁****公司60米泊位及120米水域岸线，放置工程卸船机及停靠货船，并投资建设散装水泥中转库；租赁期6年（自2012年6月5日至2018年6月4日）；租金28万元/年；合同还对租赁范围、双方权利义务、租赁物的交接和验收、违约责任等事项作了明确的约定。该合同第二条第2项约定：凡与出租方的出租行为有关的所有税费均由出租方承担。出租方因其营业执照、经营许可证失效或其出租土地、出租行为不合法而影响承租方的营运操作，由此给承租方造成的损失由出租方负责赔偿。第八条第1项约定：现在的望城区以前是望城县，三年之内有个磨合期，目前暂无码头岸线证，但出租方保证承租方不受地方管理部门的干涉。第十一条第2项约定：由于不可抗力及国家政策等因素造成合同无法履行或无法完全履行时，经双方协商可变更可解除合同。第十二条第2项约定：如出租方违反合同有关规定，严重干扰承租方的正常生产经营活动，不履行合同规定的义务，承租方则可不支付当月租赁费，有权解除或终止合同，并要求出租方赔偿由此所造成的承租方的一切损失。合同签订后，****公司依约履行了交付租赁标的物的义务，黄石公司接受、使用租赁标的物并支付了相应的租金。2014年6月15日，****公司与黄石公司及华新水泥公司签订《望城**中转库移交协议》，约定：原由黄石公司负责管理的望城**中转库自2013年8月1日起移交给华新水泥公司负责管理；****公司与黄石公司签订的《经营租赁合同》中承租人的权利和义务全部转让给华新水泥公司，华新水泥公司负责支付自2013年8月1日后所产生的中转库租赁费；****公司继续在合同期内履行《经营租赁合同》中的所有条款内容；本协议期限与《经营租赁合同》同步。同日，****公司与华新水泥公司签订《**中转库补充协议》，约定：华新水泥公司为保证中转库正常运转，每年向****公司支付协调费1万元。上述合同签订后，华新水泥公司接受、使用租赁标的物，但未按合同约定支付租金和协调费。
2015年12月4日，望城区地方海事处对华新水泥公司作出《关于华新水泥（株洲）有限公司丁字湾中转华株2号趸船限期迁出长沙水域的通知》，认为该公司所属丁字湾中转站华株2号趸船从事散装水泥装卸，未办理《岸线使用证》和《港口经营许可证》，违反了《中华人民共和国港口法》的相关规定，责令华新水泥公司所属于丁字湾中转站华株2号趸船在2015年12月15前自行迁出长沙水域。2015年12月8日，华新水泥公司向****公司送达《关于处理望城**中转库拆迁事宜的函》，认为望城海事处要求其迁出的原因是****公司出租的水上作业区域没有岸线证所导致，请****公司进行协调，保证中转库能按照合同约定正常运营。如****公司不能协调实现中转库的继续正常经营而被拆除，华新水泥公司将视****公司违约。2015年12月后，丁字湾中转站华株2号趸船迁出长沙水域，中转站停止运转。
一审法院认为：****公司与长沙市石材公司签订《租赁合同》后，将租赁标的物转租给黄石公司。该转租行为得到长沙市石材公司的同意，系合法的转租行为。****公司与黄石公司签订的《经营租赁合同》第八条第1项约定：“现在的望城区以前是望城县，三年之内有个磨合期，目前暂无码头岸线证，但出租方保证承租方不受地方管理部门的干涉。”该约定违反法律强制性规定，系无效条款。《经营租赁合同》的其他条款系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均有约束力。根据****公司与黄石公司、华新水泥公司签订的《望城**中转库移交协议》，上述《经营租赁合同》中承租方的权利和义务全部转让给华新水泥公司，华新水泥公司应继续履行《经营租赁合同》。
关于****公司请求解除《经营租赁合同》、《望城**中转库移交协议》、《**中转库补充协议》的问题。2015年12月4日，望城区地方海事处对华新水泥公司发出《关于华新水泥（株洲）有限公司丁字湾中转华株2号趸船限期迁出长沙水域的通知》，责令华新水泥公司将丁字湾中转站华株2号趸船在2015年12月15前自行迁出长沙水域。因华新水泥公司所属于丁字湾中转站华株2号趸船迁出长沙水域，导致华新水泥公司的中转站不能正常运转，合同事实上无法继续履行，****公司请求解除《经营租赁合同》及与该合同相关的《望城**中转库移交协议》、《**中转库补充协议》符合法律规定。关于合同解除的时间，《经营租赁合同》第十一条第2项约定：由于不可抗力及国家政策等因素造成合同无法履行或无法完全履行时，经双方协商可变更可解除合同。本案中，双方均未提交证据证明双方已协商解除合同。《经营租赁合同》第十二条第2项约定：如出租方违反合同有关规定，严重干扰承租方的正常生产经营活动，不履行合同规定的义务，承租方则可不支付当月租赁费，有权解除或终止合同。本案中，华新水泥公司也未向一审法院提供证据证明其已书面通知****公司解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，华新水泥公司未按合同约定向****公司支付租金，但****公司未提供证据证明其已书面通知华新水泥公司解除合同。综上，本案双方当事人未协商解除合同，双方在起诉之前也未单方行使解除权，故一审法院认为上述合同解除的时间为****公司向一审法院提起诉讼之日即2016年11月1日。****公司请求华新水泥公司支付2014年7月至2016年10月的租金65.33万元。一审法院认为，根据《望城**中转站移交协议》，华新水泥公司负责支付自2013年8月之后所产生的中转库租赁费，****公司请求支付的租金系根据双方合同约定的标准计算，且华新水泥公司对2014年7月之后的租金一直未支付的事实无异议，对****公司的该项诉讼请求，予以支持。华新水泥公司辩称****公司、华新水泥公司签订的《经营租赁合同》之所以要被终止，完全是由于****公司不履行合同约定的义务，应当承担完全的过错责任，****公司要求支付租金等请求没有法律依据。一审法院认为，租赁合同签订后，****公司按合同约定履行了交付出租标的物等义务，如前所述，导致合同不能继续履行是由于望城区地方海事处责令华新水泥公司将丁字湾中转站华株2号趸船在2015年12月15日前自行迁出长沙水域的行政行为所致，对华新水泥公司的上述辩论意见不予采纳。****公司请求华新水泥公司赔偿逾期利益损失46.67万元，****公司所称的该逾期利益损失，实为2016年10月以后至合同履行期满的租金损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。如上所述，《经营租赁合同》已于2016年11月1日解除，****公司请求华新水泥公司赔偿逾期利益损失46.67万元没有法律依据，****公司的该项诉讼请求，不予支持。****公司请求华新水泥公司支付合同期内协调费4万元，因****公司未提供证据证明其有实际协调费支出，故一审法院认为，****公司未履行《**中转库补充协议》约定的相关义务，其要求华新水泥公司支付协调费没有事实依据，对****公司的该项诉讼请求，不予支持。
华新水泥公司提出反诉请求要求****公司赔偿损失300万元。根据华新水泥公司提供的《关于长沙**中转库租赁合同纠纷的损失计算说明》，华新水泥公司损失包含中转库的利润损失和资产损失两部分。一审法院认为，由于涉案合同不能继续履行，导致华新水泥公司在租赁场地内修建的中转库等建、构筑物及设施不能使用，遭受损失。根据《经营租赁合同》第十二条第2项约定：如出租方违反合同有关规定，严重干扰承租方的正常生产经营活动，不履行合同规定的义务，承租方则可不支付当月租赁费，有权解除或终止合同，并要求出租方赔偿由此所造成的承租方的一切损失。如前所述，导致合同不能继续履行的原因是望城区地方海事处的行政行为而不是****公司的违约行为，故华新水泥公司不能以上述约定要求****公司承担赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据上述规定，合同解除后，确因一方当事人的过错导致另一方当事人因此遭受损失，则过错方应向受害方赔偿损失。黄石公司在租用土地上投资修建中转库等建（构）筑物、设施时，对合同未尽审慎审查义务，明知租赁土地未取得岸线使用证，在未向有关部门申请办理岸线使用证、港口使用许可证及未履行任何报建审批手续的前提下进行投资建设。华新水泥公司与黄石公司签订《望城**中转库移交协议》时，未对受让财产的合法性尽到审慎审查义务，受让相关财产后也未采取有效措施消除违法状况，其对自身的损失，应自行承担责任。另，华新水泥公司认为其有可得利润损失874943元，此部分可得利润损失系华新水泥公司单方计算，该请求未得到****公司认可同意赔付，且该部分损失未实际发生。华新水泥公司认为其有资产损失4250621.21元，该部分损失也是华新水泥公司单方计算的资产价值，且资产价值与损失金额不一定相等，华新水泥公司提供的证据不足以证明其资产损失情况。综上，对华新水泥公司的反诉请求，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第九十四条、第九十七条，第二百一十二条、第二百二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除涉案的《经营租赁合同》、《望城**中转库移交协议》、《**中转库补充协议》；二、限华新水泥公司于本判决生效之日起十日内向****公司支付租金65.33万元；三、驳回****公司其他诉讼请求；四、驳回华新水泥公司反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费15240元，反诉受理费15400元，由****公司负担6657元，华新水泥公司负担23983元。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：****公司与黄石公司签订的《经营租赁合同》第八条第1项约定：现在的望城区以前是望城县，三年之内有个磨合期，目前暂无码头岸线证，但出租方保证承租方不受地方管理部门的干涉。虽然该约定因以合法形式掩盖非法目的而无效，但从该约定可知，黄石公司对涉案租赁物没有码头岸线证是明知的；然，黄石公司却在未申办岸线证及未报相应审批手续的情况下，仍对涉案租赁物投资建设，其存在重大过错。华新水泥公司系从黄石公司受让《经营租赁合同》中黄石公司一方的权利义务，受让黄石公司投资建设的相关财产，其对涉案租赁物没有岸线证以及受让财产的相关情况应当知晓，但华新水泥公司却仍然受让相关财产，且事后亦未采取有效措施消除违法状况，因此，华新水泥公司亦存在重大过错；同时，华新水泥公司亦未提供充分证据证明其损失的具体情况，故一审法院驳回华新水泥公司要求赔偿的反诉请求并无不当。
导致合同解除的原因系涉案租赁物没有办理岸线证，望城区地方海事处作出了相应的行政处罚，因此，虽然《经营租赁合同》中约定“出租方保证承租方不受地方管理部门的干涉”的内容无效，但****公司作出相应承诺的行为亦有违诚信，故一审法院未支持其逾期利益损失并无不当。此外，****公司已交付了涉案租赁物，黄石公司及华新水泥公司亦已实际占有、使用了该租赁物，因此，即使合同无效，华新水泥公司亦应参照合同约定的租金标准支付相应的费用，故华新水泥公司的该项上诉请求不能成立。
综上，上诉人****公司与上诉人华新水泥公司的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费17016元，由上诉人望城县****有限责任公司负担4150元，上诉人华新水泥（株洲）有限公司负担12866元。
本判决为终审判决。
审判长 刘凯
审判员 刘英
审判员 ＸＸ
二〇一八年三月一日
书记员 刘璇