安徽省含山县人民法院
执 行 裁 定 书
(2020)皖0522执异39号
案外人：叶晓敏，男，汉族，1979年10月18日出生，住安徽省合肥市瑶海区。
申请人：安徽皖运建设工程有限公司，住含山县运漕镇人民街，统一社会信用代码91340522153743825U。
法定代表人：张晓东，该公司总经理。
被执行人：含山县新城意象房地产开发有限公司，住含山县环峰镇运漕路西侧（得胜河**），统一社会信用代码91340522065238052T。
法定代表人：王鸿飞，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：戴德星，男，1984年10月23日出生，汉族，户籍地南京市六合区，该公司财务经理。
本院在执行安徽皖运建设工程有限公司与含山县新城意象房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中依法裁定查封含山县环峰镇沁园2幢103室房产。案外人叶晓敏于2020年12月17日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
案外人叶晓敏诉称：请求停止对属于案外人所有的沁园2幢103室房产的执行，并解除查封。
事实与理由：案外人叶晓敏在2018年4月27日认购了沁园2幢103室房屋，被执行人含山县新城意象房地产开发有限公司于2018年5月14日出具沁园2幢103室房屋收据一份，含山县住房和城乡建设局于2018年6月29日将该房产备案登记至案外人叶晓敏名下，故该案涉房产属于案外人叶晓敏所有。含山县人民法院于2018年12月10日作出（2018）皖0522民初2019号之十一民事裁定书，在案涉房产已经备案登记的情况下，将该房产当作被执行人含山县新城意象房地产开发有限公司的财产查封。含山县人民法院查封涉案房屋属于查封错误，请求停止对该房屋的执行，并解除查封。
申请执行人安徽皖运建设工程有限公司未发表意见。
被执行人含山县新城意象房地产开发有限公司未发表意见。
经审理查明，叶晓敏系合肥奇易居公司的销售部总监，含山县新城意象房地产开发有限公司因购买了合肥奇易居公司的家居用品，欠下货款，故将其开发的德胜河壹号·沁园2幢103室抵偿货款，合肥奇易居公司将上市房产抵给叶晓敏作为工资、提成等费用。2018年4月27日，案外人叶晓敏与被执行人含山县新城意象房地产开发有限公司签订了认购协议书，认购协议书中载明：建筑面积115.78平方米，单价为6010元/平方米，总房价款为695838元。2018年5月14日，被执行人含山县新城意象房地产开发有限公司出具了一张收据，收据载明：交款单位叶晓敏，收款方式工程款抵房款（合肥奇易居公司），人民币（大写）陆拾捌万肆仟贰佰陆拾元整￥684260.00，收款事由德胜河壹号·沁园2号楼2单元103室房款，并加盖了含山县新城意象房地产开发有限公司德胜河壹号财务专用章。2018年6月29日，案外人叶晓敏与被执行人含山县新城意象房地产开发有限公司签订了合同编号为HS18002600《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》，合同第三条确定商品房为2幢2单元1层103号，建筑面积为115.78平方米。同日，由被执行人含山县新城意象房地产开发有限公司将该合同送至含山县住房和城乡建设局备案登记。
本院在执行安徽皖运建设工程有限公司与含山县新城意象房地产开发有限公司建筑工程施工合同纠纷一案中，于2018年12月10日作出（2018）皖0522民初2019号之十一民事裁定，依法查封了含山县新城意象房地产开发有限公司开发的德胜河壹号·沁园多套房产，其中包括叶晓敏在德胜河壹号·沁园购买的2幢2单元2层103室（亦即2幢103室）。
本院认为，本院裁定查封登记在被执行人含山县新城意象房地产开发有限公司名下德胜河壹号·沁园2幢103室房产的行为并无不当。但该德胜河壹号·沁园2幢103室房产己在本院查封之前，由含山县新城意象房地产开发有限公司预售给叶晓敏用以抵偿货款并签订合法有效的商品房买卖合同，并在含山县住房和城乡建设局备案登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，案外人叶晓敏对案涉房屋享有能够排除执行的实体权利。其所提异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款、第三款规定，裁定如下：
中止对德胜河壹号·沁园2幢103室房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 司晓杭
审 判 员 郑海波
人民陪审员 王家珍
二〇二〇年十二月三十日
书 记 员 孙玲玲
附：本裁定书引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。