南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第1139号
原告南京鼓园园林工程有限责任公司，组织机构代码74537405-8，住所地江苏省南京市。
法定代表人张政。
委托代理人左锋，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
委托代理人宋伟，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
被告***，女，瑶族，1981年5月11日生，，住广西都安瑶族自治县。
原告南京鼓园园林工程有限责任公司（以下简称鼓园园林公司）与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鼓园园林公司的委托代理人左锋、宋伟到庭参加诉讼。被告***经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告鼓园园林公司诉称，2010年1月1日，南京市鼓楼区市政设施综合养护管理所（以下简称鼓楼区养护管理所）与原告签订了《合同书》，约定由原告承包本市铁路北街市民广场绿化管养工程，管理用房面积为144平方米等。该合同签订后，原告取得了本案租赁房屋的经营使用权。2010年9月1日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定由原告将本市铁路北街市民广场的一间临街门面房及部分管理用房出租给被告使用，租赁时间自2010年9月1日起至2020年8月31日止。合同履行期间，由于被告承租的房屋存在屋顶浸漏的情况。经双方协商后，由原告向鼓楼区养护管理所提出屋顶平改坡的申请，该所经本市鼓楼区城市管理行政执法局（以下简称鼓楼区城管局）同意后作出了《关于同意对铁路北街广场管理用房实施改造的批复》，但被告未按照批复要求进行改造，而是在本市铁路北街市，并在该房屋旁擅自搭建一处玻璃房。2012年10月30日，鼓楼区养护管理所向原告下发“关于拆除铁路北街广场管理用房违建的通知”，要求原告将该违建拆除。原告于2012年10月31日、2012年11月2日、2012年11月9日、2012年11月20日分四次向被告发出书面通知，要求被告将违建自行拆除。2012年11月26日，鼓楼区城管局向原告下发了限期拆除告知书，确认该建筑物属于违法建设，并要求在收到该通知之日起10日内予以自行拆除。原告于2012年11月30日再次给被告发出告知书，要求其在2012年12月10日前自行拆除该违建，但被告一直未履行。2012年12月14日，鼓楼区城管局将该违建拆除。被告承租房屋期间，擅自改变租赁房屋用途，将合同约定的商贸经营改为餐饮经营，并转租给案外人经营“金启酒楼”。自2013年3月起，被告一直拖欠原告租金不付。被告行为已构成违约，严重损害原告的合法权益。现原告诉至法院，请求判决依法解除原、被告之间签订的房屋租赁合同，被告支付原告违约金12000元；被告立即腾空迁出并返还承租的房屋（本市铁路北街市民广场1间临街门面房及部分管理用房，承租面积144平方米）；被告支付原告自2013年3月1日起至合同解除前的房屋租金及迟延付款违约金（以60000元为基数，自2013年9月1日至判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），并支付合同解除后至实际交付房屋之日止的房屋占用使用费（按年租金60000元标准计算）；被告支付拖欠的水电费2935元；本案诉讼费用由被告承担。
被告***未应诉、答辩，亦未提交证据。
经审理查明，本市鼓楼区铁路北街市民广场项目，占地面积约8000平方米，系由南京市鼓楼区建设局（以下简称鼓楼区建设局）经报南京市建设局审批后核准建设的市政工程。2004年工程立项后，鼓楼区建设局领取了该项目《建设工程规划许可证》，核准建设本市铁路北街市民广场管理用房及公厕，建筑面积为287.12平方米，2005年5月1日工程竣工。2006年8月9日，鼓楼区建设局将上述工程移交给鼓楼区养护管理所管理使用。南京市鼓楼区苏容农副产品中心（以下简称苏容农副产品中心）系由被告***经营，经营范围为预包装食品、散装食品批发与零售。
2010年1月1日，鼓楼区养护管理所（甲方）与原告（乙方）签订了《合同书》，约定：由甲方将本市铁路北街市民广场绿化管养工程发包给乙方；管理用房面积为144平方米（大间），为钢筋混凝土结构，管理用房出租时不得有违法经营和对周围环境造成污染的行为，经营项目必须报甲方批准后方可经营，装修不得随意改变房屋结构；合同期限自2010年1月1日起至2011年12月31日止等等。
2010年9月1日，原告（甲方）与苏容农副产品中心（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：由甲方将本市铁路北街市民广场的一间邻街门面房及部分管理用房（以下简称涉案房屋）出租给乙方开展商贸经营活动；允许乙方在办理完许可手续后在原屋面上做平改坡修缮处理，费用由乙方自筹；乙方自愿出资对涉案房屋实施平改坡的修缮处理和室内、外装潢，并将房屋竣工后的相关材料报送甲方备案留存；水电费由乙方另行支付，时间与水电部门收费时间同步，按实结算；在合同期限内乙方不得将该房屋使用权转让、转借给第三方，如果有上述行为，合同将自行终止，保证金不予退还；一方违约，按当年房租费的20%承担违约责任；如乙方不按时交纳房租费，则每延期一天，须向甲方交纳年费用0.5%的滞纳金，延期30天以上则合同自动解除；考虑乙方是在鼓楼区新注册的商贸公司及对房屋实施平改坡修缮处理，甲方同意乙方使用期为十年，时间自2010年9月1日至2020年8月31日，到期前三个月，乙方如需继续使用，甲方优先租给乙方；2010年9月1日至2015年8月31日，房租费用为60000元/年，2015年9月1日至2020年8月31日，房租费用为66000元/年；费用半年一付，先付后使用，每年9月1日前付前半年房租，后半年的房租在次年2月1日前支付；乙方先行支付保证金10000元，合同期满，乙方无任何违约行为，甲方将保证金全额退还等等。上述合同签订后，原告即将涉案房屋交付给被告使用。
因本市铁路北街市民广场管理用房存在屋顶浸漏严重、钢化玻璃破损问题，鼓楼区养护管理所于2010年3月2日经向鼓楼区建设局申请后，向原告下发了《关于同意对铁路北街广场管理用房实施改造的批复》，同意原告对该管理用房实施平改坡改造。鼓楼区养护管理所分别于2010年4月2日、2010年5月18日向本市鼓楼区房产局、本市鼓楼区市容局提交申请，要求对其管理用房进行平改坡改造，以解决屋顶漏水等问题。原、被告签订上述合同后，实际由被告对涉案房屋进行改造。
此后，因被告在改造施工过程中，未按核准要求施工，而是在原一层基础增高墙体搭建二层玻璃房。原告知晓后自2012年1月起多次向被告发函，要求其补办玻璃房相关建设审批手续，若无法提供，要求其自行拆除。被告接收函件后，既未补办相关审批手续，亦未拆除自建玻璃房。2012年10月30日，鼓楼区养护管理所向原告发函称根据区纪委鼓督办（2012）174号文件精神，要求其立即将铁路北街广场管理用房违建自行拆除。原告接函后亦多次向被告发函要求其尽快落实整改，拆除违建。被告回函给原告称因前期已投入大量资金对原承租的管理用房进行内部装潢，无法在限定期限内完成内部设施清理工作，且原屋顶已经在改造过程中拆除，如将现有木结构架拆除后再进行坡顶改造将造成浪费，要求给予时间处理或赔偿其房屋维修、装潢损失。
2012年11月26日，鼓楼区城管局向原告发送了《限期拆除告知书》，称其自2012年9月3日接到举报后，经执法人员现场勘查，核实该铁路北街市，二楼为2010年6月修缮过程中，在原来基础上增加了2.2米高度，由一层变为二层，但无该建筑二楼建设规划的相关合法手续，属于违法建筑，责令其在收到通知之日起十日内，自行拆除该违法建筑，逾期将依据相关法规强制拆除。此后，原告虽发函要求被告于2012年12月10日前自行拆除违法建筑，但被告仍未自行拆除。同年12月14日，鼓楼区城管局安排施工队伍对该违法建筑进行拆除。2013年1月1日，原告亦安排人员进行帮拆，但被告未予以配合。2013年1月10日，原告再次发函要求被告按要求拆除违建部分，并恢复建筑原状。
被告称因该违法建筑被拆除给其造成损失，遂自2013年3月份起未再向原告支付租金及水电费，亦未向原告交还房屋，双方因此产生争议。现原告诉至本院，要求判如所请。原告起诉后，因被告下落不明，本院依法向其公告送达诉状副本等应诉材料。2014年5月9日，《江苏法制报》刊登了本院送达公告。
2014年1月7日，鼓楼区养护管理所另行向原告出具委托书，确认根据双方2010年1月1日所签合同书约定，将涉案房屋继续委托原告管理，原告有权继续对该房屋进行租赁、管理、经营等。
庭审中，原告为证明其为被告垫付涉案房屋内所发生的电费金额，提供了两张南京市供电公司发票，该发票记载2013年3月电费为1582.49元、2013年5月电费为1300.95元。因被告未到庭，致使本案无法调解。
以上事实，有当事人陈述、南京市建设委员会宁建综字（2004）160号文件、建设工程规划许可证、合同书、委托书、房屋租赁合同、个体工商户营业执照、收据、批复、报告、通告函、限期拆除告知书、照片、南京供电公司发票以及本院开庭笔录等证据予以证实。
本院认为，包括涉案房屋在内的本市铁路北街市民广场管理用房系由鼓楼区建设局经规划核准建设后，交由鼓楼区养护管理所管理使用。2010年1月1日鼓楼区养护管理所将本市铁路北街市民广场绿化管养工程发包给原告，并将涉案房屋一并交由原告使用。原告取得涉案房屋使用权后，于2010年9月1日另行出租给被告使用，鼓楼区养护管理所知晓后未提出异议。被告以苏容农副产品中心名义与原告所签的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按合同履行各自的合同义务。
关于原告主张解除合同并支付违约金12000元问题。根据原、被告双方合同约定，被告应半年一付租金，先付后用，每年9月1日前付前半年房租，下半年房租在次年2月1日前支付，延期30天以上合同自动解除。被告应在2013年2月1日前支付原告2013年3月1日至2013年8月31日期间的租金，但一直拖欠未付，其行为已构成违约，应承担违约责任。原告向本院起诉后明确主张解除合同，本院于2014年5月9日依法向被告公告送达诉状副本等应诉材料。根据民事诉讼法规定，自公告之日起经过60日视为送达，该送达公告于2014年7月8日期满。故本院确认，原、被告双方之间所签房屋租赁合同自2014年7月9日起解除。因被告违约行为致使双方合同解除，故原告主张根据双方合同约定，要求被告按照年租金20%标准支付违约金12000元，有合同和事实依据，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
双方合同解除后，被告作为承租人负有及时返还租赁物的合同义务。现被告持续占用使用房屋，故原告主张被告立即腾空迁出并返还承租的涉案房屋，符合法律规定，本院予以支持。
关于原告主张被告支付自2013年3月1日起的租金及房屋占用使用费问题。被告已向原告支付房租至2013年2月28日止，自2013年3月1日起一直拖欠原告租金未付。被告应根据合同约定，按年租金60000元标准，继续支付原告自2013年3月1日起至2014年7月9日止的租金。原、被告双方对于合同解除后，被告迟延交还房屋期间的占用使用费标准未有约定。故原告主张被告参照合同约定的年租金60000元标准，支付自2014年7月10日起至实际交还房屋之日止的占用使用费，本院予以支持。
被告应于2013年2月1日前支付半年租金30000元，于2013年9月1日前支付半年租金30000元，故自2013年9月1日起，被告已迟延支付租金共计60000元。因被告迟延支付租金违反了合同约定，应承担相应的违约责任。双方合同约定，被告延期交纳房租，每延期一天，按年租金0.5%标准支付滞纳金。现原告自愿调整该约定的违约金标准，主张按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算违约金，本院予以准许。
关于原告主张被告支付拖欠的水电费2935元问题。原告提供的南京市供电公司发票可以证明原告实际垫付了2013年5月之前涉案房屋内发生的电费2883.44元。原告未提供相关垫付水费发票，未能证明其垫付水费的实际金额。故结合原告证据，被告应支付原告电费2883.44元。
被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证抗辩的诉讼权利。
综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告南京鼓园园林工程有限责任公司与被告***之间签订的关于本市铁路北街市民广场管理用房房屋租赁合同自2014年7月8日起解除。
二、被告***于本判决生效之日起十日内支付原告南京鼓园园林工程有限责任公司违约金12000元。
三、被告***于本判决生效之日起十日内腾空并向原告南京鼓园园林工程有限责任公司交还承租的本市铁路北街市民广场管理用房（建筑面积144平方米）。
四、被告***于本判决生效之日起十日内支付原告南京鼓园园林工程有限责任公司自2013年3月1日起至2014年7月9日止的租金以及自2014年7月10日起至实际交还房屋之日止的房屋占用使用费（按年租金60000元标准计算）。
五、被告***于本判决生效之日起十日内支付原告南京鼓园园林工程有限责任公司迟延付款违约金（以60000元为基数，自2013年9月1日至判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
六、被告***于本判决生效之日起十日内支付原告南京鼓园园林工程有限责任公司电费2883.44元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4359元，公告费600元，由被告***负担（原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 李佳萱
代理审判员 武加庆
人民陪审员 刘文亮
二〇一四年十一月六日
见习书记员 李 莉