广东省**市人民法院
民 事 判 决 书
（2022）粤0881民初1617号
原告：中国建设银行股份有限公司**支行。住所地：广东省**市南市路37号。统一社会信用代码：914408818947338860。
法定代表人：魏刚，该支行行长。
委托诉讼代理人：黄标，该支行科员。
委托诉讼代理人：郑钦，广东海东律师事务所律师。
被告：黄**规，男，1991年4月9日出生，汉族，广东省**市人，住**市。
被告：赖梅娇，女，1996年2月7日出生，汉族，广东省**市人，住**市。
被告：**市长盈置业有限公司，住所地：广东省**市实验学校西面（永福翰林苑第一期）。统一社会信用代码：91440881095150609B。
法定代表人：李运成，
原告中国建设银行股份有限公司**支行诉被告黄**规、赖梅娇、**市长盈置业有限公司（以下简称长盈公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2022年3月25日受理后，依法适用简易程序,于2022年4月27日公开开庭进行了审理，原告中国建设银行股份有限公司**支行的委托诉讼代理人郑钦、黄标到庭参加了诉讼，被告黄**规、赖梅娇、长盈公司经传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司**支行提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2018年11月19日签订的编号为440101882-2032-20184107509的《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称借款合同）；2、判令被告黄**规、赖梅娇偿还给原告借款本金人民币121924.44元及利息（计至2022年2月28日止拖欠的利息5489.08元、罚息492.98元；其余利息、罚息按合同的约定从2022年3月1日起计至全部欠款清偿之日止）；被告长盈公司对上述借款本息承担连带清偿责任；3、判令原告对被告黄**规、赖梅娇共同所有位于**市**××道××号××幢公寓××房的本案借款抵押物享有优先受偿权；4、判令被告承担本案的一切诉讼费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公证费、送达费、公告费、执行费等）。事实与理由:2018年11月19日，原告与被告签订编号为440101882-2032-20184107509的《个人住房（商业用房）借款合同》，原告是贷款人，被告黄**规是借款人，被告黄**规、赖梅娇是共同抵押人，且是夫妻关系，被告长盈公司是保证人。《借款合同》第29条约定：“借款人借款本金为人民币（大写）壹拾伍万元整”，第30条约定：“借款期限为（大写）壹佰贰拾个月（即2018年11月19日至2028年11月19日）”；第31条约定：本合同项下的贷款利率为“叁：浮动利率，即在基准利率水平上上浮30%，即年利率为6.37%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。”，第31条第二款第（二）项约定“本合同项下的借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整，本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为”；第34条约定：“一、约定还款日为：借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日：选择一次还本付息还款法的，约定还款日为本合同借款到期日。三、借款人还款方法为：采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币1693.31元。”《借款合同》签订后，原告于2019年1月1日向被告发放贷款150000.00元，截止至2022年3月15日，被告己拖欠九期（9个月）的借款本息没有偿还，构成了严重违约。为此，原告现依约解除与被告于2018年11月19日签订的编号为440101882-2032-20184107509的《个人住房（商业用房）借款合同》，并宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本金和利息及相关费用，逾期罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。根据《借款合同》第37条约定：被告以其购买的《商品房买卖合同》项下的位于**市**××道××号××幢公寓××房作为本借款债权和实现债权费用的抵押物，并办理了预售商品房抵押权预告登记，原告对该抵押物享有优先受偿权。根据《借款合同》第12条和第13条第二项的约定，贷款人原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公证费、送达费、公告费、执行费、律师费等），由被告承担。被告黄**规是本案的借款人，被告赖梅娇和被告黄**规是共同抵押人且是夫妻关系，被告长盈公司是保证人。因此，被告黄**规、被告赖梅娇应共同偿还原告的借款本金和利息，被告长盈公司对上述借款本息承担连带清偿责任。为了维护原告的合法权益，特诉诸贵院，请求判如所诉。
原告对其陈述的事实在举证期内提供的证据有：
1、被告黄**规的身份证，证明被告的基本情况及诉讼主体资格；
2.被告赖梅娇的身份证，证明被告的基本情况及诉讼主体资格；
3.被告二人结婚证，证明两被告是夫妻关系，并同意把所购买房产作为抵押；
4.被告长盈公司的企业信用信息，证明长盈公司的基本情况及诉讼主体资格；
5.个人住房（商业用房）借款合同，证明2018年11月19日原告和被告签订借款合同的事实；
6.个人贷款支付凭证，证明2019年1月1日原告按照借款合同的约定贷款15万元给被告；
7.不动产登记证明【粤（2018）**市不动产证明第0××1号】，证明位于**市**××道××号××幢公寓××房××商品房抵押权预告登记；
8.个人贷款对账单、拖欠明细表，证明截至2022年3月15日止，被告拖欠9期的借款本息未还，构成了严重违约的事实。
被告黄**规、赖梅娇、长盈公司没有答辩和举证。
本院依职权向**市不动产档案信息服务中心调取《不动产登记资料查询结果证明》两份。
经组织当事人进行质证，原告对本院调取的两份证明均无异议，由法院认定。被告黄**规、赖梅娇、长盈公司没有到庭质证辩证，视为放弃质证辩证权利，本院对原告及本院依法调取的证据予以认定。
本院查明：2018年11月19日，原告与被告黄**规、赖梅娇、长盈公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为440101882-2032-20184107509）一份，原告是贷款人，被告黄**规是借款人，被告黄**规及赖梅娇是抵押人、长盈公司是保证人。合同主要约定：借款本金150000元，借款期限为120个月（2018年11月19日至2028年11月19日），贷款利率在基准利率水平上上浮30%，即年利率为6.37%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定每个利率调整日调整一次。借款人还款方法为等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为1693.31元。被告黄**规、赖梅娇自愿以其购买位于**市**××道××号××幢公寓××房作为借款债权和实现债权费用的抵押物，并于2018年12月26日办理了预售商品房抵押权预告登记。长盈公司已对涉案房产办理建筑物所有权的首次登记。抵押担保范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公证费、送达费、公告费、执行费、律师费等）。本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证。
《借款合同》签订后，原告于2019年1月1日向被告黄**规指定的账户发放贷款150000元，被告黄**规于2021年7月1日开始逾期不足额偿还借款本息，截至2022年2月28日，被告黄**规尚拖欠本金121924.44元及利息5489.08元、罚息492.98元。
《借款合同》第16条规定：“违约情形及可能危及贷款人债权的情形”其中第一款第1项：“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项。”第17条约定：“出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；4.向借款人收取违约金，……6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；对于既逾期又未按本合同约定用途使用借款的，择较重者计收罚息和复利，不予并处。7.对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行；以及根据合同第31条第二款第二项约定：“本合同项下的借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%,贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整，本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。”
另查明，各被告在借款合同中确认了法律文书送达地址。本院依据被告确认的送达地址邮寄法律文书被退回视为送达。
根据原告诉讼保全的的申请，本院于2022年4月1日作出裁定：“通过网络查控系统查封被申请人黄**规、赖梅娇名下共同所有的位于**市**××道××号××幢公寓××房的房产【登记证号为：粤（2018）**市不动产证明第0××2号】，查封价值13万元。”
本院认为：本案是金融借款合同纠纷。原告与被告黄**规、赖梅娇、长盈公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为440101882-2032-20184107509）约定内容条款合法有效，受法律保护，双方应当履行。原告在签订合同后，已按约定全额支付了借款150000元给被告黄**规指定的账户，已履行了自己的义务。被告黄**规收到借款后，自2021年7月起没有再按约定按时足额偿还本息给原告，已构成违约，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”、第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”的规定，案涉合同虽于民法典实施前成立，但约定的还款时间持续至民法典实施后，且缔约当事人在民法典施行后因合同履行的还款情况产生争议，故本案应适用民法典的规定。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第六百七十六条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”的规定，被告黄**规应向原告偿还尚欠借款本金121924.44元及截止2022年2月28日的利息5489.08元、罚息492.98元。（其余利息自2022年3月1日起至全部借款清偿之日止按合同计算）。根据《中华人民共和国民法典》第一千零六十四条“夫妻双方共同签名或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，以及夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，属于夫妻共同债务。夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，不属于夫妻共同债务；但是，债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”的规定，本案涉案借款行为发生在被告黄**规、赖梅娇婚姻存续期间，且被告赖梅娇作为案涉合同抵押人对原告购买的房屋所负债务是知情的，是双方共同意思表示，故本院认定涉案债务是夫妻共同债务，被告赖梅娇应对被告黄**规的债务承担共同清偿责任。
被告黄**规、赖梅娇用其名下位于**市**××道××号××幢公寓××房房产抵押借款，已办理抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记。依据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”的规定，现案涉房屋已办理预告抵押登记及建筑物所有权的首次登记，且没有证据证明存在预告登记失效的情形，满足了预告抵押权利人享有优先受偿权的法定条件，本院认定上述房屋的抵押权自2018年12月26日起设立。依据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条的规定，原告有权就抵押物**市**××道××号××幢公寓××房折价或者以拍卖、变卖所得的价款优先受偿。
至于原告是否有权主张长盈公司对黄**规本案所负债款承担连带清偿责任的问题，涉案《个人住房（商业用房）借款合同》第三十五条约定，本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证，即原告与长盈公司的缔约目的实为在前者对购房者所购房产享有抵押权之前，原告对购房者发放的贷款债权可通过由长盈公司提供连带保证担保的方式，保障得以实现。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成。故应以原告对相应房产实质上享有抵押权作为认定长盈公司的保证责任之免除条件。如前所述，原告依法已对购房人黄**规提供的案涉房产享有抵押权，是故，长盈公司本案的保证责任得以免除，原告无权主张长盈公司对黄**规本案所负借款承担连带清偿责任。
经本院传票传唤，被告黄**规、赖梅娇、长盈公司不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩权利，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条关于“被告经传票传唤，无正当理拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本院对本案有权予以判决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百一十条第一款、第五百零九条、第五百七十七条、第六百七十六条、第一千零六十四条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、第二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条的规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司**支行与被告黄**规、赖梅娇、**市长盈置业有限公司于2018年11月19日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为440101882-2032-20184107509）；
二、限被告黄**规、赖梅娇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司**支行共同偿还借款本金121924.44元和相应利息（其中计至2022年2月28日止拖欠的利息共计5982.06元，其余应付未付利息按本金121924.44元为基数从2022年3月1日起计至全部欠款清偿之日止，按照《个人住房（商业用房）借款合同》第三十一条约定计算）；
三、原告中国建设银行股份有限公司**支行对被告黄**规、赖梅娇共同所有位于**市**××道××号××幢公寓××房折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司**支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费1429.07元、保全费1170元（原告均已预交），由被告黄**规、赖梅娇共同负担2599.07元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 员 韦丽珍
二〇二二年六月二十四日
法官助理 尤丽红
书 记 员 陈晓茵
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民法典》
第四百一十条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。