住宅使用维护常识性问题百问百答

 

                  住宅使用维护常识性问题百问百答

1、上访人员应遵循的上访原则是什么？

答：依据国家《信访条例》第18条规定：

（1）信访人采用走访形式提出事项的，应当到有关机关设立或者指定的接待场所提出。

（2）对多人采用走访形式提出共同的信访事项的，应当推选代表，代表人数不得超过5人。

（3）经投诉受理机构协调未果，或已出具《工程质量投诉处理建议书》后，仍坚  持无理要求，且寻衅滋事的，提交有关司法部门处理。

2、什么是法律责任？

答：法律责任是同违法行为联系在一起的。凡是实行某种违法行为的公民、公职人员或法人，就应当对国家及受危害者承担相应的法律后果。该定义所确立的法律责任的基本理论格局是：

（1）法律责任就是制裁意义上的法律后果；

（2）没有违法就没有法律责任；

（3）“过错”责任和“责任自负”是法律责任的基本原则；

（4）法律责任是违法者基于违法行为向国家和受害者承担的法律后果。

3、什么是民事责任？

答：民事责任是指民事主体违反民事法律规范而依法应承担的民事法律后果。

       民事责任的分类：侵权行为民事责任；违反合同的民事责任。承担民事责任的形式，主要指停止侵害，排除妨碍，消除危险，返还财产，恢复原状，修理、重作、更换、赔偿损失，支付违约金，消除影响、恢复名誉，赔礼道歉。

4、什么是行政责任？

答：行政责任是指实施违反行政法规定的义务的行为所必须承担的法律后果。追究行政责任的形式有两种：一种叫行政处分，一种叫行政处罚。

5、什么是责任自负原则？

答：责任自负原则包含如下几条含义：

（1）违法行为人应当对自己的违法行为负责；

（2）不能让没有违法行为的人承担法律责任，即反对株连或变相株连；

（3）要保证责任人受到法律追究，也要保证无责任者不受法律追究，即作到不枉不纵。

6、 建筑施工企业不履行保修义务或者拖延保修义务应承担的法律责任是如何规定的？

答：施工企业不履行保修义务或者拖延履行保修义务应承担的法律责任包括：

（1）责令改正。这里所谓的“责令改正”，是指有关行政执法机关责令建筑施工企业立即履行保修义务。

（2）可以处以罚款。是指行政执法机关在责令建筑施工企业改正其行为的同时，可以给予其一定程度的经济制裁。

7、什么是建设工程质量责任主体？

答：建设工程质量责任主体，是指参与工程项目的建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位和监理单位。

（1）建设单位，是建设工程的投资人。建设单位是工程建设项目建设过程的总负责方，拥有确定建设项目的规模、功能、外观、选用材料设备、按照国家法律法规规定选择承包单位等权力。建设单位可以是法人或自然人，包括房地产开发商。

（2）勘察单位，是指已通过建设行政主管部门的资质审查，从事工程测量、水文地质和岩土工程等工作的单位。勘察单位依据建设项目的目标，查明并分析、评价建设场地和有关范围内的地质地理环境特征和岩土工作条件，编制建设项目所需的勘察文件，提供相关服务和咨询。

（3）设计单位，是指经过建设行政主管部门的资质审查，从事建设工程可行性研究、建设工程设计、工程咨询等工作的单位。设计是依据建设项目的目标，对其技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析，制定方案，论证比选，编制建设项目所需的设计文件，并提供相关服务和咨询。

（4）施工单位，是指经过建设行政主管部门的资质审查，从事土木工程、建筑工程、线路管理设备安装、装修工程施工承包的单位。

（5）工程监理单位，是指经过建设行政主管部门的资质审查，受建设单位委托，依照国家法律规定要求和建设单位要求，在建设单位委托的范围内对建设工程进行监督管理的单位。

8、建设单位的质量责任有哪些？

答：建设单位的质量责任：

（1）建设单位应当将工程发包给具有相应资质等级的单位，建设单位不得将建设工程肢解发包。

（2）建设单位应当依法对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购进行招标。

（3）建设单位必须向有关的勘察、设计、施工、工程监理等单位提供与建设工程有关的原始资料，原始资料必须真实、准确、齐全。

（4）建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期，建设单位不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准，降低建设工程质量。

（5）建设单位应当将施工图设计文件报县级以上人民政府建设行政主管部门或者其他有关部门审查。施工图设计文件审查的具体办法，由国务院建设行政主管部门会同国务院其他有关部门制定。施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。

（6）实行监理的建设工程，建设单位应当委托具有相应资质等级的工程监理单位进行监理，也可以委托具有工程监理相应资质等级并与被监理工程的施工承包单位没有隶属关系或者其他利害关系的该工程的设计单位进行监理。

（7）建设单位在领取施工许可证或者开工报告前，应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续。

（8）按照合同约定，由建设单位采购建筑材料、建筑构配件和设备的，建设单位应当保证建筑材料、建筑构配件和设备符合设计文件和合同要求。

（9）涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工。

（10）建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

（11）建设单位应当严格按照国家有关档案管理的规定，及时收集、整理建设项目各环节的文件资料，建立、健全建设项目档案，并在建设工程竣工验收后，及时向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案。 

9、施工单位的质量责任有哪些？

答：施工单位的质量责任：

（1）施工单位应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。禁止施工单位超越本单位资质等级许可的业务范围或者以其他施工单位的名义承揽工程。禁止施工单位允许其他单位或者个人以本单位的名义承揽工程。施工单位不得转包或者违法分包工程。

（2）施工单位对建设工程的施工质量负责。

（3）总承包单位依法将建设工程分包给其他单位的，分包单位应当按照分包合同的约定对其分包工程的质量向总承包单位负责，总承包单位与分包单位对分包工程的质量承担连带责任。

（4）施工单位必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得擅自修改工程设计，不得偷工减料。施工单位在施工过程中发现设计文件和图纸有差错的，应当及时提出意见和建议。

（5）施工单位必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同约定，对建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土进行检验，检验应当有书面记录和专人签字；未经检验或者检验不合格的，不得使用。

（6）施工单位必须建立、健全施工质量的检验制度，严格工序管理，作好隐蔽工程的质量检查和记录。隐蔽工程在隐蔽前，施工单位应当通知建设单位和建设工程质量监督机构。

（7）施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在建设单位或者工程监理单位监督下现场取样，并送具有相应资质等级的质量检测单位进行检测。

（8）施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修。

（9）施工单位应当建立、健全教育培训制度，加强对职工的教育培训；未经教育培训或者考核不合格的人员，不得上岗作业。

10、 监理单位的质量责任有哪些？

答：监理单位的质量责任：

（1）工程监理单位应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承担工程监理业务。禁止工程监理单位超越本单位资质等级许可的范围或者以其他工程监理单位的名义承担工程监理业务。禁止工程监理单位允许其他单位或者个人以本单位的名义承担工程监理业务。工程监理单位不得转让工程监理业务。

（2）工程监理单位与被监理工程的施工承包单位以及建筑材料、建筑构配件和设备供应单位不得有隶属关系或者其他利害关系，不得承担该项建设工程的监理业务。

（3）工程监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位对施工质量实施监理，并对施工质量承担监理责任。

（4）工程监理单位应当选派具备相应资格的总监理工程师和监理工程师进驻施工现场。未经监理工程师签字，建筑材料、建筑构配件和设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下一道工序的施工。未经总监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收。

（5）监理工程师应当按照工程监理规范的要求，采取旁站、巡视和平行检验等形式，对建设工程实施监理。

11、质量检测机构的质量责任有哪些？

答：质量检测机构的质量责任：

（1）质量检测试样的取样应当严格执行有关工程建设标准和国家有关规定，在建设单位或者工程监理单位监督下现场取样。提供质量检测试样的单位和个人，应当对试样的真实性负责。

（2）检测机构完成检测业务后，应当及时出具检测报告。检测报告经检测人员签字、检测机构法定代表人或者其授权的签字人签署，并加盖检测机构公章或者检测专用章后方可生效。检测报告经建设单位或者工程监理单位确认后，由施工单位归档。见证取样检测的检测报告中应当注明见证人单位及姓名。

（3）任何单位和个人不得明示或者暗示检测机构出具虚假检测报告，不得篡改或者伪造检测报告。

（4）检测人员不得同时受聘于两个或者两个以上的检测机构。检测机构和检测人员不得推荐或者监制建筑材料、构配件和设备。检测机构不得与行政机关，法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织以及所检测工程项目相关的设计单位、施工单位、监理单位有隶属关系或者其他利害关系。

（5）检测机构不得转包检测业务。检测机构跨省、自治区、直辖市承担检测业务的，应当向工程所在地的省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门备案。

（6）检测机构应当对其检测数据和检测报告的真实性和准确性负责。检测机构违反法律、法规和工程建设强制性标准，给他人造成损失的，应当依法承担相应的赔偿责任。

（7）检测机构应当将检测过程中发现的建设单位、监理单位、施工单位违反有关法律、法规和工程建设强制性标准的情况，以及涉及结构安全检测结果的不合格情况，及时报告工程所在地建设主管部门。

（8）检测机构应当建立档案管理制度。检测合同、委托单、原始记录、检测报告应当按年度统一编号，编号应当连续，不得随意抽撤、涂改。检测机构应当单独建立检测结果不合格项目台账。

12、 勘察和设计单位的质量责任有哪些？

答：勘察和设计单位的质量责任：

（1）从事建设工程勘察、设计的单位应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。禁止勘察、设计单位超越其资质等级许可的范围或者以其他勘察、设计单位的名义承揽工程。禁止勘察、设计单位允许其他单位或者个人以本单位的名义承揽工程。勘察、设计单位不得转包或者违法分包所承揽的工程。

（2）勘察、设计单位必须按照工程建设强制性标准进行勘察、设计，并对其勘察、设计的质量负责。注册建筑师、注册结构工程师等注册执业人员应当在设计文件上签字，对设计文件负责。

（3）勘察单位提供的地质、测量、水文等勘察成果必须真实、准确。

（4）设计单位应当根据勘察成果文件进行建设工程设计。设计文件应当符合国家规定的设计深度要求，注明工程合理使用年限。

（5）设计单位在设计文件中选用的建筑材料、建筑构配件和设备，应当注明规格、型号、性能等技术指标，其质量要求必须符合国家规定的标准。除有特殊要求的建筑材料、专用设备、工艺生产线等外，设计单位不得指定生产厂、供应商。

（6）设计单位应当就审查合格的施工图设计文件向施工单位作出详细说明。

（7）设计单位应当参与建设工程质量事故分析，并对因设计造成的质量事故，提出相应的技术处理方案。

13、什么是工程质量监督管理？

答：为了确保工程质量，保护人们群众生命和财产安全，国家实行建设工程质量监督管理制度，以法规的形式在条例中加以明确，强调了建设工程的质量必须实行政府监督管理。所谓建设工程质量监督管理是指国家各级建设行政主管部门和国务院铁路、交通、水利等有关专业部门依据有关法律、法规以及规定的职权，代表国家对建设工程质量活动进行的监督和管理行为。

14、 工程质量监督机构的基本职责是什么？

答：工程质量监督机构的基本职责：办理建设单位工程建设项目报监手续，收取监督费；依照国家有关法律、法规和工程建设强制性技术标准，对建设工程的地基基础、主体结构及相关的材料、构配件、商品混凝土的质量进行检查。对与被检查实物质量有关的工程建设参与各方主体的质量行为及工程质量文件进行检查，发现有影响工程质量的问题时，有权采取局部暂停施工等强制性措施，直到问题得到改正；对建设单位组织的竣工验收程序等实施监督，察看其验收程序是否合法，资料是否齐全，实物质量是否存有严重缺陷；工程竣工后，工程质量监督机构应向委托的政府有关部门报送工程质量监督报告，主要内容为地基基础和主体结构检查的结论，工程竣工验收是否符合规定，以及历次抽查发现的质量问题及处理情况。对需要实施行政处罚的，报告委托的政府部门进行行政处罚。

15、  建设行政主管部门如何对工程质量进行监督管理？

答：国家对工程质量的监督管理主要是以保证建筑工程使用安全和环境质量为主要目的，以法律、法规和强制性标准为依据，以地基基础、主体结构、环境质量和与此相关的工程建设各方主体的质量行为为主要内容，以施工许可制度和竣工验收备案制度为主要手段。

16、什么是建设工程质量监督注册？

答：建设工程监督注册是指建设单位在申领建筑工程施工许可证前，按规定向监督机构办理的工程项目监督登记手续。

17、 什么是工程质量监督手续？

答：建设单位在领取施工许可证或者开工报告之前，应当办理工程质量监督手续，办理手续时应报送下列文件：

（1）施工图设计文件审查报告和批准书；

（2）中标通知书和施工、监理合同；

（3）建设单位、施工单位和监理单位工程项目的负责人和机构组成；

（4）施工组织设计和监理规划(监理实施细则)；

（5）其他需要的文件资料。

18、什么是建设工程质量监督检查？

答：建设工程监督检查，是指工程质量监督机构根据有关工程技术标准及规定，对责任主体和有关机构履行质量责任的行为，以及对有关工程质量的文件、资料和工程实体质量等随机进行的抽样检查活动。

19、什么是工程建设程序？一般包括哪些内容？

答：工程建设程序是指国务院有关部门在规范性文件和有关法律、法规中规定的进行工程建设各项工作的先后次序，反映了基本建设活动的客观规律。

基本建设程序一般包括：项目建议书、可行性研究、立项审批、规划审批、勘察、设计、施工、验收和交付。这些程序和规则，在进行工程建设的过程中必须严格执行。

20、 建设工程竣工验收应当具备什么条件？

答：建设工程竣工验收应当具备下列条件：

（1）完成工程设计和合同约定的各项内容。

（2）施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。

（3）对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。

（4）勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。

（5）有完整的技术档案和施工管理资料。

（6）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。

（7）建设单位已按合同约定支付工程款。

（8）有施工单位签署的工程质量保修书。

（9）城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件。

（10）有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。

（11）建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。

21、 什么是工程竣工验收监督？

答：工程竣工验收监督，是指监督机构通过对建设单位组织的工程竣工验收程序进行监督，对经过勘察、设计、监理、施工各方责任主体签字认可的质量文件进行查验，对工程实体质量进行现场抽查，以监督责任主体和有关机构履行质量责任、执行工程建设强制性标准情况的活动。

22、 什么是工程竣工报告？包括哪些内容？

答：工程竣工报告，是指施工单位在工程完工后，按照《建筑工程施工质量验收统一标准》要求，向建设单位或监理单位提交的，以证明工程项目具备竣工验收条件的文件。工程竣工报告应包括分项工程验收表、子分部工程验收表、检测报告、隐蔽工程验收记录、材料设备合格证、材料设备进场检验及复试报告等证明工程质量符合工程技术标准的各类技术文件。

23、 什么是工程质量评估报告？

答：工程质量评估报告，是指监理单位提交给建设单位的，以证明工程项目已完成施工合同的全部内容，工程质量符合工程技术标准规定，具备竣工验收条件的文件。

24.  什么是工程竣工验收报告？

答：工程竣工验收报告，是指建设单位组织的工程竣工验收所形成的，以证明工程项目符合竣工验收条件，可以投入使用的文件。

25、 如何对屋面工程的质量进行检查？

答：首先，各类屋面均需排水畅通，无积水现象，不渗漏；其次，屋顶应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔；再次，阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。

26、 什么是建设工程质量行为？

答：建设工程质量行为是指在工程项目建设过程中，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位和检测机构履行国家有关法律、法规规定的质量责任和义务所进行的活动。

27、  什么是不良记录？

答：不良记录，是指对责任主体和有关机构违反国家有关法律、法规所规定的质量责任和义务、以及违反工程建设强制性标准的行为记录。

28.  住宅设计使用年限是如何规定的？

答：住宅设计使用年限是指设计规定的结构、防水、装修和管线等不需要大修或更换，不影响使用安全和使用性能的时期。

29、 什么是无障碍住房？

答：在住宅建筑中，设有乘轮椅者可进入和使用的住宅套房被称为无障碍住房。

30、 什么是住宅小区智能化？

答：住宅小区智能化是以住宅小区为平台，兼备安全防范系统、火灾自动报警及消防联动系统、信息网络系统和物业管理系统等功能系统以及这些系统集成的智能化系统，具有集建筑系统、服务和管理于一体，向用户提供节能、高效、舒适、便利、安全的人居环境等特点的智能化系统。

31、地下室和半地下室是如何区分的？

答：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高1/2的房间称为地下室；房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高1/3，且不超过1/2的房间称为半地下室。

32、 什么是产品质量？

答：产品质量是指产品满足需要的适用性、安全性、可用性、可靠性、维修性、经济性和环境等所具有的特征和特性的总和。

33、什么是房地产开发、房地产交易？

答：房地产开发，是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

34、 什么是土地使用权出让、房地产转让？

答：土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

35、什么是物业管理？

答：所谓物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

36、物业管理的内容是什么？

答：物业管理基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

      一是常规性的公共服务，主要有以下几项：(1)房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督；(2)房屋设备、设施的管理；(3)环境卫生的管理；(4)绿化管理；(5)配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作；(6)车辆道路管理；(7)公众代办性质的服务。

      二是针对性的专项服务：(1)日常生活类；(2)商业服务类；(3)文化、教育、卫生、体育类；(4)金融服务类；(5)经纪代理中介服务；(6)社会福利类。

      三是委托性的特约服务。

      物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身的能力和业主的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。

37、物业管理合同的主要内容有哪些？

答：物业管理合同的主要内容应包括：

（1）委托方和受托方的名称、住所；

（2）物业管理区域的范围和管理项目；

（3）物业管理服务的事项；

（4）物业管理服务的要求和标准；

（5）物业管理服务的费用；

（6）物业管理服务的期限；

（7）违约责任；

（8）合同终止和解除的约定；

（9）当事人双方约定的其他事项。

38、 在物业管理活动中，业主享有哪些权利？

答：房屋的所有权人为业主，业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

（4）参加业主大会会议，行使投票权；

（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（6）监督业主委员会的工作；

（7）监督物业管理企业履行物业服务合同；

（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（10）法律、法规规定的其他权利。

39、 什么是商品房的现售和预售？

答：商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

40、商品房现售，应当符合那些条件？

答：商品房现售，应当符合以下条件：

（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（4）已通过竣工验收；

（5）拆迁安置已经落实；

（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（7）物业管理方案已经落实。

41、住宅按层数如何划分？

答：低层住宅为一层至三层；多层住宅为四层至六层；中高层住宅为七层至九层；高层住宅为十层及以上。

42、 结构在规定的使用年限内应满足哪些功能要求？

答：结构在规定的使用年限内应满足下列功能要求：

（1）在正常施工和正常使用时，能承受可能出现的各种作用；

（2）在正常使用时具有良好的工作性能；

（3）在正常维护下具有足够的耐久性；

（4）在设计规定的偶然事件发生时及发生后，仍能保持必需的整体稳定性。

43、建筑根据其使用功能的重要性分为哪几个抗震设防类别？

答：建筑根据其使用功能的重要性分为甲类、乙类、丙类、丁类四个抗震设防类别。甲类建筑应属于重大建筑工程和地震时可能发生严重次生灾害的建筑，乙类建筑应属于地震时使用功能不能中断或需尽快恢复的建筑，丙类建筑应属于除甲、乙、丙类以外的一般建筑，丁类建筑属于抗震次要建筑。

44、 既有建筑达到设计使用年限或遭遇重大灾害后，需要继续使用时应该怎么办？

答：既有建筑达到设计使用年限或遭遇重大灾害后，需要继续使用时，应委托具有相应资质的机构鉴定，并根据鉴定结论进行加固处理。

45、住宅应满足哪些基本要求？

答：住宅应满足以下基本要求：

（1）住宅建设应符合城市规划要求，保障居民的基本生活条件和环境，经济、合理、有效地使用土地和空间；

（2）住宅选址时应考虑噪声、有害物质、电磁辐射和工程地质灾害、水文地质灾害等的不利影响；

（3）住宅应具有与其居住人口规模相适应的公共服务设施、道路和公共绿地；

（4）住宅应按套型设计，套内空间和设施应能满足安全、舒适、卫生等生活起居的基本要求；

（5）住宅结构在规定的设计使用年限内必须具有足够的可靠性；

（6）住宅应具有防火安全性能；

（7）住宅应具备满足人员在紧急事态时从建筑中安全撤出的功能；

（8）住宅应满足人体健康所需的通风、日照和隔声的要求；

（9）住宅选材应避免对室内环境造成污染；

（10）住宅应具有防止外窗玻璃、外墙装饰等坠落伤人的措施；

（11）住宅必须进行节能设计，且住宅及其室内设备应能有效利用能源和水资源；

（12）居住区和住宅应符合无障碍设计原则。

46、 建筑物层高是如何规定的？

答：建筑物层高是指建筑物各层之间以楼、地面面层（完成面）计算的垂直距离，屋顶层由该层楼面面层（完成面）至平屋面的结构面层或至坡顶的结构面层与外墙外皮延长线的交点计算的垂直距离。

47、建筑物室内净高是如何规定的？

答：建筑物室内净高是指从楼、地面面层（完成面）至吊顶或楼盖、屋盖底面之间的有效使用空间的垂直距离。

48、什么是围护结构？

答：在不需特别加以指明的情况下，围护结构通常是指建筑物及房间各面的围挡结构，包括外墙、屋面、窗户、阳台门、外门、以及不采暖楼梯间的隔墙和分户门等，分为透明和不透明两种类型：不透明围护结构有墙、屋面、地板、顶棚等；透明围护结构有窗户、天窗、阳台门、玻璃隔断等。

49、什么是住宅室内装饰装修？

答：住宅室内装饰装修是指居民为改善自己的居室环境，自行或委托他人对居住的房屋进行装饰装修处理的工程建设活动。

50、 国家对哪些建筑材料进行了有害物限量的控制？

答：国家对以下一些室内装饰材料进行了有害物限量的控制：

（1）民用建筑工程所使用的无机非金属建筑材料（包括砂、石、砖、水泥、商品混凝土、预制构件和新型墙体材料等）和无机非金属装修材料（包括石材、建筑卫生陶瓷、石膏板、吊顶材料等）的放射性指标限量；

（2）民用建筑工程室内用人造木板及饰面人造木板中游离甲醛的含量或游离甲醛的释放量；

（3）民用建筑工程室内用水性涂料中总挥发性有机化合物(TVOC)和游离甲醛的含量；

（4）民用建筑工程室内用溶剂型涂料在按其规定的最大稀释比例混合后的总挥发性有机化合物(TVOC)和苯的含量；

（5）聚氨酯漆测定固化剂中游离甲苯二异氰酸酯(TDI)的含量后，应按其规定的最小稀释比例计算出的聚氨酯漆中游离甲苯二异氰酸酯(TDI)含量；

（6）民用建筑工程室内用水性胶粘剂中总挥发性有机化合物(TVOC)和游离甲醛的含量；

（7）民用建筑工程室内用溶剂型胶粘剂中挥发性有机化合物(TVOC)和苯的含量；

（8）聚氨酯游离甲苯胶粘剂中游离甲苯二异氰酸酯(TDI)的含量；

（9）民用建筑工程室内用水性阻燃剂、防水剂、防腐剂等水性处理剂中总挥发性有机化合物(TVOC)和游离甲醛的含量。

51、家庭居室装饰装修合同包括哪些主要内容？

答：家庭居室装饰装修合同应包括以下主要内容：

（1）委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话；

（2）住宅室内装饰装修的房屋间数、建筑面积，装饰装修的项目、方式、规格、质量要求以及质量验收方式；

（3）装饰装修工程的开工、竣工时间；

（4）装饰装修工程保修的内容、期限；

（5）装饰装修工程价格，计价和支付方式、时间；

（6）合同变更和解除的条件；

（7）违约责任及解决纠纷的途径；

（8）合同的生效时间；

（9）双方认为需要明确的其他条款。

52、 家庭居室装饰装修工程质量如何保修？

答：在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。其中保修范围分三种情况，装修公司包工包料的工程实行整体保修；部分包工包料的工程对相应部分实行保修；清包工工程，即消费者自行购买材料的工程，装修公司只对施工质量实行保修。

53、 在家庭居室装饰装修中哪些部位不允许随意改动？

答：（1）住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；其他影响建筑结构和使用安全的行为。

（2）装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施。

54、 住宅装修时是否可以砸掉排烟道或通气孔？

答：装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。为了扩大厨房和卫生间而拆除排烟道和通气孔，实际上已经损害了公共设施，这是不允许的。

55、 对家庭居室装饰装修工程有哪些具体规定？

答：除自行装饰装修外，居民对于家庭居室装饰装修工程应当选择并委托具有《建筑业企业资质证书》的施工单位，或者具有个体装饰从业者上岗证书的个人进行。

        进行家庭居室装饰装修，不得随意在承重墙上穿洞，拆除连接阳台门窗的墙体，扩大原有门窗尺寸或者另建门窗；不得随意增加楼地面静荷载，在室内砌墙或者超负荷吊顶、安装大型灯具及吊扇；不得任意刨凿顶板，不经穿管直接埋设电线或者改线；不得破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层，以及水、暖、电、煤气等配套设施；不得大量使用易燃装饰材料等。

56、家庭居室装饰装修的作业现场应注意什么？

答：家庭装饰装修不论是自行还是委托他人进行，都应当采取有效措施，减轻或者避免对相邻居民正常生活所造成的影响。承接家庭装饰装修工程的单位和个人，应当采取必要的安全防护和消防措施，保障作业人员和相邻居民的安全。

        家庭居室装饰装修所形成的各种废弃物，应当按照有关部门指定的位置、方式和时间进行堆放及清运。严禁从楼上向地面或由垃圾道、下水道抛弃因装饰装修居室而产生的废弃物及其他物品。因进行装饰装修而造成相邻居民住房的管道堵塞、渗漏电、停电、物品毁坏等，应当由家庭居室装饰装修的委托人负责修复和赔偿；如属被委托人的责任，由委托人找被委托人负责修复和赔偿。

57、 住宅节能设计的一般规定是什么？

答：住宅节能设计的一般规定如下：

（1）住宅应通过合理选择建筑的体形、朝向和窗墙面积比，增强围护结构的保温、隔热性能，使用能效比高的采暖和空气调节设备和系统，采取室温调控和热量计量措施来降低采暖、空气调节能耗。

（2）节能设计应采用规定性指标，或采用直接计算采暖、空气调节能耗的性能化方法。

（3）住宅围护结构的构造应防止围护结构内部保温材料受潮。

（4）住宅公用部分的照明应采用高效光源、高效灯具和节能控制措施。

（5）住宅内使用的电梯、水泵、风机等设备应采取节电措施。

（6）住宅的设计与建造应与地区气候相适应，充分利用自然通风和太阳能等可再生能源。

58、住宅性能评定从哪些方面进行？所划分的住宅性能等级有哪些？

答：住宅性能评定从适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能五个方面进行。具体内容和评定方法详见《住宅性能评定技术标准》有关章节和附录。住宅性能按照评定得分划分为A、B两个级别，其中A级住宅为执行了国家现行标准且性能好的住宅；B级住宅为执行了国家现行强制性标准但性能达不到A级的住宅。A级住宅按照得分由低到高分为1A、2A、3A三等。

59、 住宅适用性能评定包括哪些项目？

答：住宅适用性能的评定应包括单元平面、住宅套型、建筑装修、隔声性能、设备设施和无障碍设施6个评定项目。

60.  住宅安全性能评定包括哪些项目？

答：住宅安全性能的评定应包括结构安全、建筑防火、燃气及电气设备安全、日常安全防范措施和室内污染物控制5个评定项目。

61、 住宅耐久性能评定包括哪些项目？

答：住宅耐久性能的评定应包括结构工程、装修工程、防水工程与防潮措施、管线工程、设备和门窗6个评定项目。

62、住宅环境性能评定包括哪些项目？

答：住宅环境性能的评定应包括用地与规划、建筑造型、绿地与活动场地、室外噪声与空气污染、水体与排水系统、公共服务设施和智能化系统7个评定项目。

63、住宅经济性能评定包括哪些项目？

答：住宅经济性能的评定应包括节能、节水、节地、节材4个评定项目。

64、 推广外墙外保温系统，对建设、设计、施工图审查、施工以及监理等单位是怎样要求的？

答：建设单位要把实施建筑节能标准作为基本要求，按照相应的建筑节能设计标准和外墙外保温系统技术要求委托工程项目的施工图设计。不得擅自变更经过审查的设计文件。

    设计单位必须严格按照建筑节能设计标准和外墙外保温系统技术要求进行建筑节能设计，外墙外保温部分设计文件必须完备。设计单位在设计交底和图纸会审中必须将外墙外保温设计作为重要内容。

    施工图设计文件审查机构要严格按照建筑节能设计专项标准进行审查。在审查报告中对建筑节能方面做法及节能计算书进行专项审查，审查人员应有签字并加盖审查机构印章。不符合建筑节能强制性标准的，或未采用外墙外保温系统的，施工图设计文件审查结论应为不合格，不予通过。有关保温方面的设计变更须报原审图机构重新进行审查。

    施工单位要按照审查合格的设计文件和节能施工技术进行施工，优先采用外墙外保温成套技术，确保工程施工满足建筑节能标准和设计文件要求。保温工程施工前要对保温材料进行必要的复验，检测报告、出厂合格证、备案证、现场检测报告、保温层的隐蔽工程记录要作为施工档案的必备资料。在施工组织设计中，必须将外墙外保温系统技术要求作为重要内容。

    监理单位要依照《建设工程监理规范》、建设法律法规、建筑节能技术标准、节能设计文件、建设工程承包合同以及监理合同实施监理。监理企业应在工程质量评估报告中明确建筑节能标准的实施情况，制定符合建筑节能和外墙外保温系统特点的监理实施细则。

65、什么是导热系数？

答：导热系数是指在稳定传热条件下，1米厚的物体，两侧表面的温差1度（K,℃），在单位时间内，通过1平方米面积传递的热量，单位为瓦/（米·度）（W/（m·k））。

66、什么是围护结构传热系数？

答：传热系数以往称总传热系数，国家现行规范统一定名为传热系数。传热系数K值，是指在稳定传热条件下，围护结构两侧空气温差为1度（K,℃）,在单位时间内，通过1平方米面积传递的热量，单位为瓦/（平方米·度）（W/（m2 ·K））。

67、 什么是围护结构传热阻？

答：传热阻是表征围护结构（包括两侧表面空气边界层）阻抗传热能力的物理量。为传热系数的倒数，即R0=1/K，单位为平方米·度/瓦（m2·K/W）。

68、 什么是窗墙面积比？

答：窗墙面积比是指窗户洞口面积与房间立面单元面积（即房间层高与开间定位线围成的面积）的比值。窗墙面积比反映房间开窗面积的大小。

69、什么是热桥？

答：热桥以往又称冷桥，现统一定名为热桥。由于围护结构中窗过梁、圈梁、钢筋混凝土抗震柱、钢筋混凝土剪力墙、梁、柱等部位的传热系数远大于主体部位的传热系数，形成热流密集通道，即为热桥。

70、 什么是建筑物体形系数？

答：建筑物体形系数是指建筑物与室外大气接触的外表面积与其所包围的体积的比值。外表面积中，不包括地面和不采暖楼梯间隔墙和户门的面积。

71、什么是建筑物耗热量指标？

答：建筑物耗热量指标是指在采暖期室外平均温度条件下，为保持室内计算温度，单位建筑面积在单位时间内消耗的、需由室内采暖设备供给的热量，单位：Ｗ/m2 。

72、什么是民用建筑节能？

答：所称民用建筑节能，是指民用建筑在规划、设计、建造和使用过程中，通过采用新型墙体材料，执行建筑节能标准，加强建筑物用能设备的运行管理，合理设计建筑围护结构的热工性能，提高采暖、制冷、照明、通风、给排水和通道系统的运行效率，以及利用可再生能源，在保证建筑物使用功能和室内热环境质量的前提下，降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源的活动。

73、 普通住宅冬季采暖的室内热环境，应满足什么指标？

答：普通住宅冬季采暖的室内热环境，应满足以下指标：

（1）卧室、起居室等主要房间室内设计温度不低于18℃；

（2）通风换气次数不低于0.5次/小时。

74、为增强居住建筑围护结构的隔热性能，应采取什么建筑隔热措施？

答：为增强居住建筑围护结构隔热性能，改善夏季室内热环境，应采取以下措施：

（1）低层建筑可采用绿化遮阳，塔式建筑和主体朝向为东西向建筑，其主要居住房间的西向外窗应设置活动外遮阳设施，其它东西外窗宜设置活动外遮阳设施。

（2）外窗可开启面积，不宜小于所在房间地面面积的1/15。

（3）钢结构等轻体结构体系的居住建筑，其外墙宜设置通风间层。

75、为什么建筑物需要加强保温？

答：围护结构（包括屋面、外墙、门窗、地坪等）热阻小，传热系数大，保温不良的建筑，虽然依靠加大采暖供热量也能保持所需的室内温度，但是，采暖供热量必须大大增加。不仅如此，保温不良的围护结构，还易受室外低温气候的影响，从而导致室内表面温度过低，引起结露、室内潮湿、生霉，室内热环境恶化。从保证室内舒适的热环境，以及降低建筑物热损失的角度出发，建筑物都需要增强保温。

76、怎样加强建筑保温？

答：加强建筑保温，实际上是指提高围护结构的传热阻（即减小传热系数），使之符合国家现行有关标准的要求。具体做法是采用满足节能设计要求的外墙和屋面；对于窗户（包括阳台门），可根据地区气候和节能要求，选用保温性能和气密性好的窗户。

77、外墙外保温的好处有哪些？

答：外墙外保温可避免产生热桥，外墙外保温与外墙内保温及夹芯墙保温相比，可减少热损失；外墙外保温比其他保温形式可使墙体热容量增大，室温稳定，波动小，使居室冬暖夏凉，舒适度提高；外墙外保温比外墙内保温增加了使用面积，提高了平面利用系数；外墙外保温使墙体温度变化范围减小，热应力减少，使墙体变形、开裂、破损的可能性大为减小，从而增加墙体的使用寿命；外墙外保温既适用于新建建筑又适用于既有建筑的节能改造，应用范围广。

78、采用什么保温形式的住宅建筑不易结露生霉？

答：围护结构采用外保温构造的住宅一般不易结露生霉。

79、某些建筑在冬季为什么室内易结露？

答：某些建筑的外墙和屋面热阻值偏低或存在热桥，冬季在供暖不足、室内相对湿度偏大且通风不良的情况下，就易出现结露现象。

80、避免建筑结露的措施有哪些?

答：避免建筑结露的主要措施有：加强围护结构（特别是热桥部位）的保温，使之符合国家现行有关标准规范的要求；采用外保温墙体和屋面，双层中空玻璃或三层中空玻璃窗户以及保温阳台门、户门和外门，既节能又有利于避免结露；冬季采暖建筑中的温度和湿度保持正常，室内保持通风换气。

81、随意改动室内采暖设施也能造成结露生霉吗？

答：随意改动散热器位置，尤其是管道弯头增加，管路加长易造成管网水力失调，产生热力失调，温度降低，室内湿度增大则易结露生霉，并且管网若是上分或下分式时，也会造成同一单元其他业主家同样发生结露生霉。

82、家庭装修不当也会造成结露生霉吗？

答：装修不当时，如在外墙内侧打造壁柜，尤其当柜门不是百叶式时，在柜内易结露生霉，又如在梁、柱上包裹壁板，当壁板和墙面留有较小间隙时，此处也易结露生霉。

83、如何选择防霉涂料？

答：建议选用生物制品防霉涂料。多数防霉涂料虽能灭菌，但因含有对人体有害的杀菌成分而易造成室内污染。

84、住宅会因住户使用不当产生结露生霉吗？

答：是的，如用户在室内晾晒衣物，在室内设有大型鱼缸并使用净水循环泵，且长时间运行，人口多且室内换气次数低于设计要求，在室内用炊具做饭或烧热水等都会造成室内相对湿度过大，容易结露生霉。

85、如何防止因家具摆放不当造成的结露生霉现象？

答：家具摆放位置及方法不当也会产生结露生霉，如购置的成品家具摆放时紧贴在外墙内表面，就极易在墙内表面结露生霉。

       防止办法：将柜背面与墙体留有100mm左右的间隙，且柜底两端最好设有一定高度的脚撑。

86、室内温度高反而会结露吗？

答：在相同的相对湿度条件下，温度升高时，露点温度也升高，也就是说相同湿度条件下温度越高越容易结露生霉。

87、为防止室内结露生霉，家庭装修时应注意哪些问题？

答：为防止室内结露生霉，家庭装修时应注意：

（1）散热器不要安装在罩内；

（2）不要随意改动散热器管路及位置；

（3）不要在外墙内侧直接装设壁柜；

（4）不要在外窗过梁上装设窗帘盒；

（5）不要在梁柱上外包装饰板材等。

88、买房时应注意周边空间哪些潜在风险？

答：物业周边空间潜在风险主要表现在以下几个方面：

（1）买房时周围全部或部分是空地，但后期修建的建筑不是挡住了光线，就是存在噪音源，或者不符合消费者的选择意愿；

（2）买房时周围全部或部分是旧房，不久旧房拆除，新修建的建筑同样存在挡光、有噪音等问题，或者不符合消费者的选择意愿；

（3）买房后围墙以外建筑改变功能，出现环保、交通等问题，或者不符合消费者当初的选择要求，如在附近建造危险品储藏库等；

（4）消费者买房时没有注意而买房后才发现，围墙周围有噪音源等影响住户生活、安全的问题。

89、签定购房合同时应注意哪些问题？

答：签定购房合同时应注意以下一些问题：

（1）建设单位已组织有关单位进行工程竣工验收，确认合格，在当地建设行政主管部门进行备案。

（2）使用规范的示范合同文本，建议消费者直接与开发商签订商品房预售合同，这样购房者就有充分的主动权与开发商就合同的具体条款进行完全平等的协商。

（3）买期房要注意建筑面积的约定。在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外，也要将套内建筑面积和公用分摊面积填上。

（4）买期房要约定交房条件和时限。

（5）签约时要注意房屋质量问题。应认真推敲《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。

（6）签约时明确物业管理事项。合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。

（7）注意合同文本中补充协议的内容。补充协议通常由开发商起草，购房者应谨防有些开发商将示范合同文本中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。

（8）注意约定违约责任，在约定时要注意违约责任的平等性。

90、经营者提供的格式合同中，不得含有哪些内容？

答：经营者提供的格式合同、通知、声明、店堂告示中不得含有下列内容，含有下列内容的，其内容无效：

（1）增加消费者的义务或者让消费者承担应当由经营者承担的义务；

（2）排除、限制消费者依法变更、解除合同的权利；

（3）排除、限制消费者依法请求继续履行、支付违约金、损害赔偿、提起诉讼等权利；

（4）减轻、免除其侵害消费者合法权益应当承担的民事责任。

91、房地产在什么情况下不得转让？

答：下列房地产，不得转让：

（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定条件的；

（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（3）依法收回土地使用权的；

（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（5）权属有争议的；

（6）未依法登记领取权属证书的；

（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

92、办理入住手续时应注意哪些问题？

答：办理入住手续时主要应注意以下几点：

（1）详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；要实测一下房屋的建筑面积和使用面积，问清楚公摊面积的系数；

（2）核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；

（3）检查水、电、煤气/天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；

（4）要求开发商提供房屋通过竣工验收的证明文件及买卖合同中约定的相关文件；向开发商要《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；

（5）去房屋所在地房地产行政主管部门查询一下开发商是否已将由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门；

（6）还要仔细核对一下合同上的其他有关规定、描述是否有出入，对发现的问题要详细在验楼单上予以注明。

93、住宅套内使用面积如何计算？

答：按照《住宅设计规范》，住宅套内使用面积计算，应符合下列规定：

（1）套内使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、储藏室、壁柜等的使用面积的总和；

（2）跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计入使用面积；

（3）烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积；

（4）室内使用面积按结构墙体表面尺寸计算，有复合保温层的，按复合保温层表面尺寸计算；

（5）利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于1.20m的空间不计算使用面积；净高在1.20m～2.10m的空间按1/2计算使用面积；净高超高2.10m的空间全部计入使用面积；

（6）坡屋顶内的使用面积应单独计算，不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积中，需计算建筑总面积时，利用标准层使用面积系数反求。

94、什么是房屋建筑工程质量保修，如何履行义务？

答：房屋建筑工程质量保修是指对房屋建筑工程竣工后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。所谓的质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的规定。

      房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。

95、用户对建设工程质量问题如何反映？

答：用户有权就建设工程质量问题，向设计、施工单位查询；向建设行政主管部门反映，有关单位或者部门应当负责调查处理。保护用户权益的社会组织可以就用户反映的建设工程质量问题，建议有关单位或者部门负责处理，支持用户对因建设工程质量造成的损害向人民法院起诉。

96、工程质量的投诉范围包括哪些？

答：凡是新建、改建、扩建的各类建筑安装、市政、公用、装饰装修等建设工程，在保修期内和建设工程中发生的工程质量问题，均属投诉范围。对超过保修期，在使用过程中发生的工程质量问题，由产权单位或有关部门处理。

97、对建设工程的质量投诉有哪些规定？

答：建设工程的使用单位和个人，有权就工程质量缺陷向工程的经营管理单位或者开发建设单位投诉提出维修和赔偿的要求。经营管理单位或者开发建设单位应当及时受理，负责解决，并向造成质量缺陷的责任单位追偿。建设行政主管部门和质量监督机构对建设工程的使用单位或者个人反映的工程质量问题和工程质量投诉，应当负责及时处理，并给予答复。因工程质量发生的争议，可以采取以下三种方式解决：当事人协商解决、依法申请仲裁和向人民法院提起诉讼。

98.因房屋质量缺陷造成消费者人身伤害，应如何要求赔偿？

答：在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。

99、在保修期内，因为房子的质量问题和开发商发生了纠纷应该怎么办？

 答：因为工程质量存在问题产生纠纷时，受理工程质量投诉举报机构应给予调解，并督促责任方给予解决。双方意见无法一致时，当事人可以向仲裁机构申请仲裁，或者向当地人民法院起诉，依法解决。

100、 房屋入住不久，天棚抹灰脱落。小区物业和开发单位都不负责，拖了一个月后，天棚的抹灰再次脱落时，将电视机砸坏，应该找谁负责？

答：按建设工程相关规定，因保修不及时，造成新的人身、财产损失，应该由造成拖延的责任方承担赔偿责任。

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　< border="0" id="10" src="/UpLoadFolder/2008\10\21\2008102127354.jpg" height="20" width="100" alt="返回主页" fp-style="fp-btn: Linked Row 1; fp-font; fp-font-style: Bold; fp-font-color-normal: #0000FF; fp-font-color-hover: #00FF00; fp-font-color-press: #0000FF" fp-title="返回主页" onmouseover="FP_swap(1,0,/*id*/10,/*url*/tousu2-2.files/images/button16.jpg)" onmouseout="FP_swap(0,0,/*id*/10,/*url*//UpLoadFolder/2008\10\21\2008102127354.jpg)" onmousedown="FP_swap(1,0,/*id*/10,/*url*/tousu2-2.files/images/button17.jpg)" onmouseup="FP_swap(0,0,/*id*/10,/*url*/tousu2-2.files/images/button16.jpg)">