经过长期的探索，我国基本建立了住房的市场供给体系，房价也逐渐在资源配置中起到了基础性的作用。经济学认为，在一个充分竞争的市场中，价格由供求关系决定，应调节供求缺口，最终达到资源配置的优化。影响价格的因素有很多，不仅包括经济类因素如家庭收入水平、国民经济发展状况等，而且包括了社会、政策、心理等其它因素。因此，政府对房地产价格的复杂构成必须有明晰的认识，监管房价，必须做到有所为有所不为。政府对商品房价格的监管责任，分为监督和管理两方面，监督有监督重点地区和结构性重点，管理也有恰如其分的方式方法。
国民经济的健康运行需要进行商品房价格监管
近两年在人民币升值预期、低利率、流动性过剩及经济增长强劲的推动下，资产市场持续繁荣，使得社会收入中有相当的部分已配置到房产、股票资产上，导致房地产市场价格持续攀升。资产价格（主要指股票价格和房地产价格）的大幅度上涨带动粮食、猪肉等食品价格大幅上涨，居民消费价格总水平出现明显涨幅。资产价格上升带动消费品价格上升已成为当前宏观经济运行中的突出特征。政府宏观调控目的在于抑制通货膨胀，维护币值稳定。资产价格上升导致币值缩水，而房价的快速上涨是导致币值不稳定的主要根源之一。从这点来说，维护房价的稳定是保障国民经济健康运行、抑制通货膨胀的必要手段，是国家宏观调控的重要配套措施。
从产业结构来看，房地产产值在国民经济中应该占有合适的比例，这有利于房地产与国民经济其他行业形成良性互动的产业联系，健康的房地产市场价格在产业结构的形成过程中能合理引导资源的流向，优化配置资源，成为资源进入或退出的指示器和阀门。当前，由于房地产市场不完善、信息不对称、垄断性和投机性因素较多，价格高于价值，价格持续攀升，导致了资源过度流入房地产市场，其他行业企业也纷纷涉足房地产业。这不利于形成合理的产业结构，并与专业化的潮流相违背。
从房地产市场自身发展来看，经过房地产制度若干年的改革，房地产市场的价格机制逐渐起到配置资源的作用。市场化只是一个过程，并非终极状态，就连西方发达国家也未必达到了房地产完全市场化程度，但是市场化的原则是一致的。我国的房地产市场的市场化程度并非很高，因此房地产价格不仅受到供求关系的影响，而且更可能受到多种因素的影响，譬如汇率、利率、预期等。特别是我国消费者的消费方式以及心理承受能力还未成熟，表现在当房价快速飙升时盲目跟从、心烦气躁甚至影响社会稳定。
可见，监管房地产价格至少起到维持币值稳定和形成合理产业结构的作用，因此，政府有必要承担起商品房价格的监管责任。
重点监管大城市房价
大城市房价是全国房地产市场价格的领头羊，房地产价格攀升的浪潮往往是从大城市和一线城市逐步波及到二三线城市的。大城市房价的形成比较复杂，短期变动较快，助推因素也多重存在。造成大城市房价短期变动的因素很多。首先，大城市国际化的程度比较高，潜在投资价值大，尤其在金融监控不力的情况下，投机性外资趋向于迅速进入或退出房地产市场以谋取高额利润。其次，抬高房价的题材较丰富，如北京的奥运会、上海的世博会等。第三，流动人口数量大，对租赁市场需求大，而且产业结构调整较为频繁，对房产的需求比较大，从而推高房价。第四，大城市投资性购房需求较盛，甚至在相当大程度上超出了正常形式的需求，演化为投机性购房为主的“炒房”。这种以短期炒作性为目的的“异地购房”扰乱了当地实际住房需求、城市改造需求和当地购买力基础上形成的供求平衡关系，导致了当地房价短期内异动。此外，大城市在国民生产总值中占有较高地位，经济辐射能力较强，示范作用明显，大城市房价往往成为全国房地产市场价格的风向标和指示器。
与之相比，中小城市流动人口少，收入水平不高，土地供给相对充足，商品房开发一般都是为了满足自住需求，投资性和投机性需求相对很少。房地产市场发展缓慢稳定，交易量小、频率低，房地产价格还处于发现状态。因为绝大部分的住房必须经过充分的反复交易，才能发现级差地租的真实水平。即使由于外在的冲击，如发现金矿、城市主业收入上升等，造成需求超过供给、房价上升，也会很快触及房价的“天花板”，在短期内重新形成供求关系的平衡。因此，中小城市的房地产价格不作为我们监控的重点。
重点监控价格异动
我们认为房地产价格受很多因素影响，要区别正常波动和异常波动，把异常波动纳入我们的监管范围，其中，主要是单个楼盘的价格异动。事实上，往往是城市的某个大楼盘开盘时的高价定位，对附近的楼盘价格起到直接的拉升作用。这在经济学上被称为“价格领导制”，是价格合谋的一种表现形式，这种行为在国外是被反垄断法所严厉禁止的。实践证明，单个楼盘的价格异动对消费者的市场信心打击非常大，扭曲消费者的消费行为，引发市场焦虑情绪和刺激住房过度消费和超前消费。
在市场经济条件下，房价总是在多重因素的影响下不断变化的，不可能停留在一个水平上不动。但不论房价怎么变动，其平均水平不应脱离与社会经济发展水平相称的区间过远。房价对房地产业健康与否的反映，并不在于其是“涨”还是“跌”，而在于是否出现异动。
房价异动有三种情况。其一，明显超出国民经济整体和当时当地经济发展水平而持续上涨，形成为本币相对于不动产这种资产价格的恶性贬值。其二，房价在短期内迅速上涨，出现“一月一价”、“一周一价”甚至“一天一价”的现象。这表明房价在短期内已经脱离供求等影响价格变化的基本因素，无理由地快速上涨。其三，消费者行为出现“买涨不买落”，甚至“越涨价越抢购”的现象。也就是供求失衡超出了价格所能调整的范围，即价格失去了对需求的刺激或抑制作用，产生恐慌性抢购。
房价异动反映的就是房地产业发展过程中出现了不健康的因素。这种不健康因素主要为，宏观经济运行中的货币供给、信用规模过度膨胀，房地产领域的投机性需求猖獗，外部资金大量涌入局部地区，欺诈性宣传引起的社会恐慌，短期内过度拆迁造成被动性需求集中释放等。其中，信用膨胀和过度的投机性需求是最主要的不健康因素。根据国际经验，房价异动一旦出现，往往不能依靠市场自身的力量实现自我调整。因为现代房地产市场的不稳定往往会引起资本市场、货币市场以及整个金融体系的共振，并在相互作用下反复放大。因此，在房地产业健康发展过程中，政府政策的重要职能之一，就是监控房价异动、消除导致异动的因素、抑制异动的波动幅度以至制止异动。
认识房价异动需要有个参照系。这个参照系就是标准房地产市场（benchmark），这个标准房地产市场就是区域以往的房地产市场状况。我们假设某一个城市房地产市场发育良好，价格没有过多的波动，供需基本平衡，房地产开发数量随着该市居民可支配收入的增加而逐年增长，没有投机或者仅有极少的投机行为。在一个正常的房地产市场中，房地产价格是随着居民收入增长而平稳上涨的，如果我们看到该市的房地产市场价格突然大起大落，马上就能判断该城市房地产市场一定存在某种投机行为或者某种扰动因子，因为在居民收入、租赁价格、房地产开发量等基本因素难以改变的前提下，只有扰动因子的作用，才能造成价格不正常涨落。
政府监管房价的方式
政府作为公共利益的代表，必须协调好各方面的利益关系，承担起房地产价格监管的责任。政府在监控房价的过程中不能带有部门利益的偏见或者受到利益集团的影响，必须以中性的态度来判别房价变动是否属于异动。为了能够真正代表公共利益，协调相关者的利益，政府可以就价格异动现象采取征求专家意见、约谈开发商、召开听证会等多种形式。
政府要主动化解买卖风险和信息不对称。首先要求开发商实行交易信息透明化，要求开发商主动解释说明房价异动的理由。对理由不成立者，予以经济上适当的惩罚，并要求回归房价。其次，要在舆论导向上，向社会表达政府有能力稳定房价。要明确政府调控房价只能减缓房价的增幅，以及通过调整住房供应结构降低成套住房的价格，而不是要房价硬着陆。
建立房价预警系统。住房的耐久性、异质性和固定性决定了房地产市场实际上是一个联系松散、彼此分割的市场总和，也决定了房价控制的区域性。应该根据各地房地产市场的特点，分别建立房价预警系统，主要是以有关科学理论和经济周期理论为指导，通过指标体系的选择和建立，监控房价总体运行态势和局部特征变化，对其走势作出正确的预测与评价。
建立房价的自动调节机制
我们认为，要坚持房地产价格市场化的基本取向，不宜直接控制房地产价格，而应利用资金杠杆，建立房价的自动调节机制。
第一，不宜直接控制房地产价格。房地产价格由市场关系决定，在现实中，开发商往往采取需求定价的方法，如果直接控制房地产价格，稀缺的住房必然成为供不应求的商品。配给权无论是在政府还是在开发商手中，都容易成为腐败寻租的一大资源。购房者为获得低价的住房纷纷进行寻租，寻租成本间接抬高了房地产价格，其结果是极大地造成了社会财富的浪费。另一方面，开发商为了规避直接控制房价政策，可能降低住房质量和减少住房供给数量，从而大大损害了社会福利。从这个角度来说，直接控制房价造成了“两亏”的局面。不过，在特殊情况下，可直接采用行政手段，如江苏省采用一价清制度、指导价制度、明码标价制度，取得了较好的控制房价的效果。
第二，要建立房价的自动调节机制。如同宏观经济中的税收功能一样，繁荣时增加、萧条时减少，税收的这种经济平滑器的作用在很大程度上缓解了国民经济大起大落。在房价的监管上，也需要建立房价的自动调节机制。建立房价自动调节机制的关键是灵活应用资金杠杆，卡住银行信贷资金这个需求“放大器”。设定按揭成数与同城房价同比上涨速度反向变化的机制。例如，房价同比上涨在4％以下时按揭贷款成数可为七成；房价上涨速度达到6％时，按揭成数减少到六成；房价上涨速度达到8％时，按揭成数减少到五成。以此类推，即可形成抑制房价上涨的金融性自动均衡机制。住房和城乡建设部政策研究中心 钟庭军