由建设部、人民银行、银监会联合制定的、被业内人士视作房地产估价专项技术标准的《房地产抵押估价指导意见》将于2006年3月l目起施行。 《房地产抵押估价指导意见》 （简称《意见》）的实施，对维护房地产抵押估价各方合法权益，及推动整个房地产估价行业健康持续发展，均具有十分重要的作用。相对于先前出台的规范性文件、技术标准而言，《意见》进一步完善了房地产抵押估价标准体系，提高了行业自律组织加强自律管理的能力，可以有效发挥房地产抵押估价在防范金融风险中的作用，进而理顺银行等金融机构、借款人与房地产估价机构间的关系。
政策出台 新在何处
对于即将实施的《房地产抵押估价指导意见》，我们不妨先了解一下，与以往的规范性文件、技术标准相比，它新在何处。
首先， 《意见》明确了房地产抵押价值与房地产市场价值的关系。即房地产抵押价值为假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。其中，法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债款数额，以及其他法定优先受偿款。
其次，《意见》明确了房地产抵押估价的原则。在估价中，除了应遵守独立、客观、公正、合法的原则外，还应该遵守“谨慎”原则，即充分估计抵押房地产在处置时可能受 到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。
再次，《意见》明确了房地产抵押估价要进行变现能力分析。在抵押估价中，房地产估价师要对抵押房地产的通用性：独立使用性、可分割转让性等变现能力进行分析。
最后，《意见》明确了房地产抵押估价要特别提示的内容。包括时间对抵押价值的影响、信贷风险的关注点、定期跟踪房地产抵押价值的变化等。
政策出台 谋求市场公平
《房地产抵押估价指导意见》实施的目的就是为了让房屋的价格尽量与其价值相符。估价的目的在于无限接近实价，但在实际操作中却总会被人为或客观所左右。如：指导意见出台前，张某想购买一处二手房，经手银行需要一份房价的评估，张某当然想尽量低估些，可银行自然想高估一些，这就常常是房屋估价成为礴方争执的焦点。在新规定出台后，由于作出了具体明确的规定，减少了外来因素对估价行为的干扰，这使得在交易中往往处于弱势的老百姓得到了不少实惠。
在我国目前实施的个人贷款体系中，通常要将房地产作一为抵押物，其抵押的价值左右着贷款额度的高低。房地产抵押价值如果过高，就容易造成信贷风险，反之则无法充分发挥抵押物的担保作用。在《意见》实施后，会有一个标准，该标准对评估师的工作作出了明确的规定，并且与以往有很大不同。如：当评估对象有拖欠工程款的行为时，估价师就要把这样一些因素扣减，为银行贷款提供更真实可靠的依据。
目前，全国具有房地产估价师执业资格的人员约有3.2万人，房地产估价机构3500余家。由于评估结果具有相当的决策性，评估师自然成了当事各方拉拢的对象。为防止房地产抵押估价的恶意竞争，《房地产抵押估价指导意见》要求各商业银行建立房地产估价机构选用机制。由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则进行选取，并要求被选机构具有较高的资质与良好的社会信誉。同时，房地产抵押估价机构在评估中还应坚持独立、客观、公正原则，禁止任何单位和个人非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。还要求房地产管理部门进一步加大房地产估价市场监管和执法监察力度。
政策出台 利于司法实践
《房地产抵押估价指导意见》的实施，有利于在诉讼中确立被抵押房屋的价格，降低诉讼成本，维护抵押权人的合法权益。在最高人民法院司法解释中规定，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。即当抵押权人无法直接从抵押人处得到补偿时，可以通过以上方法来尽量减少自己的损失。
在以往的司法实践中，由于房地产评估市场缺乏系统的估价规定，导致“靠人情”、“拉关系”的事情时有发生。无论抵押人或是抵押权人均希望房屋估价向有利于自己的价格靠拢，并且由于法院缺乏对房屋估价的判定依据，在一定程度上处于无法可依的状态。相信即将实施的《房地产抵押估价指导意见》将可以在很大程度上扭转司法无力的局面，在变卖或抵债中更准确地反映房屋自身价值。
摘自2006年2月28日《中国建设报》第8版
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