去年岁末上演的大片《无极》的主题，在某种程度上暗合了今年楼市的走势：充满变数，但也有迹可寻。举其要者，影响今年楼市走势的因素有六：
一是楼市调控与启动内需的关系如何调处。
尽管延续去年的调控主旨，前期出台的政策仍会被执行、消化，但今年的楼市政策还是有明显的不同：政策重心由抑制投机、平抑价格转到鼓励消费——鼓励自主性消费、普通商品房消费。
显然，宏观调控的方向、力度选择与扩大内需的关系如何调处，将成为影响今年楼市走势的最大因素。值得关注的是，“十一五”规划重提刺激内需，不能简单地等同于“全面支持”房地产业消费，而是有选择的，是鼓励老百姓适度地购买符合自身经济实力的房产，重点在中低档自住类商品房。
二是不同部门间的政策取向在多大程度上协调一律。
在对待房地产问题上，不同部门从各自的工作角度出发，意见相左屡见不鲜。譬如央行的研究报告建议取消商品房预售制度，建设部则表态暂不取消；发改委赞同公布房价成本，建设部认为现在还很难做到；不久前，国土资源部的官员说，今年的调控政策不会改变，而另外一些部门(包括行业协会、商会)则说，情况正在改变。
由于各自作用方向的不同，最终“合力”的大小、方向往往会改变。今年，影响楼市的政策性因素在实际运行中会起到多大作用，与相关部门协调度的高低直接关联。
三是经济景气周期影响下的供求关系如何变化。
从供应的角度看，其一，作为房地产开发的先行条件——土地开发的面积增幅持续回落，大量闲置土地没有转化为市场看效供应。开发商手中掌握大量已出让土地，待转化为有效供应。开发面积增幅的急剧下降，将使房地产新开发项目受到约束。
其二，由于前几年大量的新开工项目进入竣工期，商品房供给增速逐月提升，这使20H04年调控以来竣工率低迷的状态根本改变。今年，这一供给状况还将持续。
其三，房地产供给结构失衡的程度在加剧。中央经济工作会议已明确，今年，普通商品房和经济适用房成为房地产市场发展的重点。
从需求的角度看，过热的购房需求得到朝步抑制。今年，政府鼓励普通商品房消费需求和自住型消费需求，并创造相对宽松的消费环境。
此外，楼市需求还与经济景气周期密切相关。今年我国经济的景气度以及对于经济景气度的预期都将影响楼市。
四是金融、税收政策是否变动。如何指引。
政府是否鼓励购房消费，金融政策是最明显的表现。央行去年出台的一系列房产金融政策着眼点显然在于中低档自住类商品房的“内需刺激”，此前出现银行信贷对房地产行业需求“全面支持”的局面再现的可能性不大。
此外，税收政策，譬如物业税试点能否推广、以何种方式、什么样的税率开征，以及人民币汇率和股市的变动情况，都将通过影响资本获利进而作用于楼市。
五是房地产过于依赖银行融资的格局将有多大程度改变。
去年央行发布的房地产金融报告中提到，房地产开发商通过各种渠道获得的银行的资金占其资产的比例在70%以上。在房产金融政策趋紧的背景下，去年房地产信托基金重浮水面，但其规模等方面的限制还很多。今年房地产开发融资渠道的拓宽程度，无疑将影响市场卖方的行为。
六是土地出让的招、拍、挂方式能有多少实质性改变。
国土资源部的官员表示，开发商在城市拿地的难度将越来越大，且成本将提高。今年国土资源部门将采取一些亲举措：在土地出让制度改革方面，继续扩大土地有偿使用的覆盖面，强化土地的市场配置。在土地出让的招标、拍卖、挂牌等方式上，“要出台相关办法，继续对程序性的要求做出细化规定”。
可以预见，随着土地监控实效性的进一步增强，在房产开发的初始环节——土地的获取方面，城市或将不再是开发商们的“乐园”。而这一趋势必将影响今年楼市。
摘自2006年1月11日《鹤城晚报》第10版
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