吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2020）吉民终324号
上诉人（原审原告）：***，男，1964年4月16日出生，汉族，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：刘焕忠。
被上诉人（原审被告）：延边农村商业银行股份有限公司小营支行，住所：吉林省延吉市。
负责人：申元燮。
委托诉讼代理人：焦成栋。
被上诉人（原审被告）：延吉市万源房地产开发有限公司，住所：吉林省延吉市。
法定代表人：邹斯国。
委托诉讼代理人：玄龙吉。
原审第三人：延边**建筑安装有限责任公司，住所：吉林省延吉市。
法定代表人：姜均强。
上诉人***因与被上诉人延边农村商业银行股份有限公司小营支行（以下简称“小营支行”）、延吉市万源房地产开发有限公司（以下简称“万源公司”）及原审第三人延边**建筑安装有限责任公司（以下简称“**公司”）申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2019）吉24民初177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
***上诉请求：1.依法撤销吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2019）吉24民初177号民事判决书。2.依法撤销吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2018）吉24执异114号执行裁定书。3.判决继续执行万源公司所有的、位于延吉市局子街**，幢号0173，房屋编号为09-20-0173，序列号428746，面积927.91平方米的房屋。4.全部诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，因而做出了错误的判决。小营支行与万源公司签订的涉案四份房屋《认购协议书》是二被上诉人为了对抗执行签订的假合同，是无效的。一审判决认定该《认购协议书》真实是错误的。理由如下：1.小营支行提出执行异议的时间存在问题。上诉人在2016年3月份申请延边州中级人民法院查封了涉案争议房屋，但小营支行在2018年11月份才提出执行异议。在涉案争议房屋被查封两年半多才提出执行异议，不合常理。2.小营支行在执行异议程序中举证的四份《认购协议书》、1700万元转款凭证，及举证过程违背常理。不是真实的房屋买卖关系应该出现的。首先，小营支行在没有签订房屋买卖合同的情况下就先付款300多万元，不符合情理，更不符合银行的管理制度。小营支行在向延边州中级人民法院提出执行异议时，与执行异议申请书一并提交了签订时间为2013年12月18日、面积为927.91平方米、总价款为13918650元的房屋《认购协议书》复印件一份，及签订时间为2013年12月20日、面积为352.19平方米、总价款为5282850元的房屋《认购协议书》复印件一份，还提交了购房款1700万元的转款凭证。上述两份《认购协议书》及转款凭证说明，小营支行在没有签订第二份协议时，就先给万源公司支付了300多万元的款项。其次，在上诉人在执行异议程序中，在答辩状中提出该问题并向法院递交书面答辩状后，小营支行在当天下午（上诉人向法院递交答辩状的当日）就将有问题的上述两份《认购协议书》收回，又提交给法院另外两份《认购协议书》。是明显的造假行为。后提交的两份《认购协议书》签订时间为2013年12月18日、面积为927.91平方米、总价款为13918650元的房屋《认购协议书》复印件一份，及签订时间为2013年12月18日、面积为352.19平方米、总价款为5282850元的房屋《认购协议书》复印件一份。后提交的协议书与之前提交的协议书，区别之一在于将面积为352.19平方米、总价款为5282850元的房屋《认购协议书》的签订时间由原来的“2013年12月20日”改成了“2013年12月18日”，这样就不存在未签合同先付款的问题了。其区别之二在于，面积为352.19平方米、总价款为5282850元的房屋《认购协议书》中房屋的套数由原来的“4套”变成了“3套”。有谁购买房屋时，购买几套房屋都能搞错吗。还不是多得数不过来。合理的解释，只能是造假时间紧迫，造成的疏漏。而对于面积为352.19平方米、总价款为5282850元的房屋《认购协议书》先后出现两份不同的版本的解释，小营支行与万源公司的解释也不一致。万源公司的解释，少了一套的原因是用拆迁的房屋抵顶了。但小营支行的解释是万源公司在签订合同时搞错了。3.小营支行购买的面积为352.19平方米、总价款为5282850元的房屋，被万源公司用来抵押向小营支行多次借款的事实，证明涉案争议房屋不是真实的房屋买卖关系。上诉人举证的上述房屋在延吉市房地产管理局的登记材料显示，小营支行作为银行，用自己购买的房屋，又抵押给自己，给万源公司贷款。并且贷款了多次。这是何其荒唐的事情。4.小营支行购买争议房屋至今没有进行商品房预售备案登记的事实，证明本案争议房屋不是真实的房屋买卖关系。万源公司在2014年初就取得商品房预售许可证，其他的房屋买受人都办理了房屋预售备案登记，而涉案争议房屋却至今没有进行房屋预售备案登记。5.涉案面积为927.91平方米的房屋的《认购协议书》与面积为352.19平方米的房屋的《认购协议书》具有关联性，是一假皆假的关系。因为该两份房屋认购协议书，房屋价款都是以2013年12月19日转账的1700万元支付的。小营支行与万源公司伪造假合同的目的就是对抗执行，伪造352.19平方米的房屋的《认购协议书》的目的是为了证明面积为927.91平方米的房屋的《认购协议书》的真实性。6.本案小营支行举证四份《认购协议书》、1700万元转款凭证等证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条能够排除执行的规定。因涉案四份《认购协议书》是虚假的，也不可能存在有效的买卖合同。尽管小营支行在法院查封前就占有了，但只能是租赁关系。否则，也不必造假。1700万元转账付款，更不可能是支付的房款。因为小营支行是银行，并且该转账凭证是小营支行制作的，房款用途也是其填写的。按照证据规则，当事人自己制作的书证不应作为认定事实的依据。至少不能作为支付房款的依据。7.执行异议之诉案件中，对房屋买受人举证的房屋买卖关系证据的采信不同于一般的房屋买卖合同关系，应更严苛。基于在执行程序当中，被执行人与案外人恶意串通，伪造证据，对抗执行的例子不胜枚举。所以，对待房屋买受人举证的证明房屋买卖关系的证据，必须达到高度盖然性标准，如果有一点儿瑕疵，就不能采信。而本案中，有太多的不合理之处。小营支行作为银行，有自己的法律部门，却在涉案争议房屋被查封快三年才提出执行异议，房屋买卖合同都没有签订，就给付了300多万元房款，买的房屋是三套还是四套都不清楚，从2013年12月份签订认购协议书至今仍未办理预售备案登记，竟然能将自己买受的房屋抵押给自己，而向自己借款。更有甚者，在向法院递交证据后，被上诉人发现问题后，竟然能从法官手里将原来的证据撤回，再伪造新的证据向法院递交。以上林林总总的不合理之处，都指向一个事实：小营支行并没有买受涉案争议房屋，小营支行占有使用争议房屋只能是租赁关系。银行租赁经营场所是非常普遍和正常的。至少不能排除执行。
小营支行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉人的诉请。
万源公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。第一，小营支行和万源公司之间房屋买卖合同真实存在，而且2013年12月小营支行向万源公司支付了房屋价款，这一时间是上诉人与被上诉人之间产生本案纠纷的五年之前，因此从时间上看，被上诉人客观上不可能为了逃避所谓的执行案件，编造了房屋买卖付款凭证，银行的付款凭证任何人无法篡改，如果对此付款凭证无端猜疑，上诉人应当申请财务审计等方式向法庭提出正确的主张，不应以怀疑一切，否定一切主张。第二，小营支行对自己已购买的房屋进行装修也充分的证明了其对案涉房屋行使所有权。
***向一审法院起诉请求：1．撤销延边州中级人民法院（2018）吉24执异114号执行裁定书，继续执行万源公司所有的位于吉林省延吉市局子街4539号，幢号0173，房屋编号为09-20-0173，序列号428746，面积927.91平方米的房屋；2．由小营支行、万源公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年9月19日，延吉市兴安农村信用社（乙方）与万源公司（甲方）、延边延房拆迁有限公司（丙方）签订产权调换协议书，约定丙方受甲方委托拆迁乙方所有的房屋产权证编号为2144，产籍号为21353，建筑面积为82平方米的门市房，同时约定，回迁局子街以西门市，回迁面积以测量为准，超出原面积部分按门市商品房结算。但未约定所调换的房屋具体位置。延吉市兴安农村信用社未加盖公章，由小营支行加盖公章并签字。2011年12月7日，中国银行业监督管理委员会延边监管分局出具延银监复［2011］95号《关于同意延边农村商业银行股份有限公司分支机构更名的批复》，延边农村合作银行小营支行更名为延边农村商业银行股份有限公司小营支行；延边农村合作银行兴旺储蓄所更名为延边农村商业银行股份有限公司兴旺储蓄所。2013年12月18日，小营支行与万源公司签订认购协议书，约定购买万源农副产品批发市场项目中局子街临街第C栋，第四层，第401号房，建筑面积为927.91平方米，单价为15000元，总价为13918650元，在认购协议书签订三日内，一次性支付12245435元，万源公司交付该房屋所有权证、土地使用证后，再支付尾款1673215元。同时约定，由于原地上有认购人所有的房屋（面积82㎡、产权证号2144），经双方协议，房屋作价1230000元折扣本认购协议书中尾款1673215元，剩余房款443215元，在万源公司交付房屋所有权证、土地证后交付。2013年12月18日，小营支行与万源公司签订认购协议书，约定购买万源农副产品批发市场第二层、第20200、20201、20202号房；建筑面积为352.19平方米、单价为15000元，总价为人民币5282850元。在签订合同当日支付90％认购款4754565元，万源公司交付该房屋的产权证、土地使用证后，再支付剩余10％房款人民币528285元。2013年12月19日小营支行向万源公司支付了1700万元。付款账户为在建工程-无发票户、付款人为在建工程-无发票户，收款账户为延吉市万源房地产开发有限公司、收款人为延吉市万源房地产开发有限公司、汇出、汇入地点均为小营支行，信息及用途为小营购房款（万源）。2013年12月20日，小营支行与吉林天宇建设集团股份有限公司签订建筑装饰工程施工合同对诉争标的不动产进行装修。2014年6月30日，小营支行支付装修工程款1190433元。中国人民银行沈阳分行沈银复［2002］410号《中国人民银行沈阳分行关于延吉市兴安等十三家农村信用社机构兼并调整的批复》文件、延市农联发［2003］3号延吉市农村信用合作社联合社《关于延吉市农村信用社机构改革情况的通知》文件、中国银行业监督管理委员会延边监管分局［延银监复（2007）7号］文件、中国银行业监督管理委员会延边监管分局［延银监复（2011）95号］文件、延边农村商业银行股份有限公司［延农商行发（2015）98号］文件、中国银行业监督管理委员会延边监管分局［延银监复（2015）46号］文件显示，延吉市兴安农村信用社的法人资格被取消，延吉市兴安农村信用社的业务与人员分别并入延吉市小营信用社。延吉市兴安农村信用社与延吉市小营农村信用社合并，更名为延吉市小营农村信用合作社；延吉市小营农村信用合作社又更名为延边农村合作银行小营支行；延边农村合作银行小营支行又更名为延边农村商业银行股份有限公司小营支行；延边农村商业银行股份有限公司向中国银监会延边监管分局申请万源分理处隶属于延边农村商业银行股份有限公司小营支行，同意延边农村商业银行股份有限公司万源分理处升格为延边农村商业银行股份有限公司万源支行。地址为延吉市万源农副产品批发市场第**第****。目前所有权人登记为万源公司所有的位于延吉市局子街4539号，幢号为0173号、房屋编号为09-20-0173-1013、序列号为428746、面积为927.91平方米的房屋于2014年6月30日装修完工后由延边农村商业银行股份有限公司万源支行占有、使用至今。2016年3月30日，原审法院作出（2015）延中执字第134-1号执行裁定，查封万源公司所有的位于延吉市局子街4539号，幢号为0173号的（包含诉争标的房屋在内）9套商业用房。2018年10月16日，原审法院作出（2017）吉24执恢237号执行裁定，查封万源公司所有的位于延吉市局子街4539号，幢号为0173号的（包含诉争标的房屋在内）9套商业用房。2019年3月13日，原审法院作出（2015）延中执字第134-4号执行裁定书，续行查封万源公司所有的位于延吉市局子街4539号，幢号为0173号的（包含诉争标的房屋在内）9套商业用房。2019年6月12日，原审法院作出（2018）吉24执异114号执行裁定书，中止对吉林省延吉市万源房地产开发有限公司所有的位于延吉市局子街4539号，幢号0173号，房屋编号09-20-0173-1013，序列号428746，面积927.91平方米房屋的执行。一审审理期间，***对2013年12月18日建筑面积为927.91平方米的《认购协议书》及2013年12月18日建筑面积为352.19平方米的《认购协议书》中签订日期“2018年12月18日”的手写部分笔迹及公章印签等协议书中的部分内容的形成时间提出鉴定申请，因该鉴定需要提交同期形成可供比对的检材样本，***及小营支行均明确表示不能提供，故该鉴定无法进行。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据万源公司与小营支行于2013年12月18日签订的《认购协议书》（建筑面积927.91平方米、352.19平方米）及支付房款汇转凭证，可以证实万源公司与小营支行之间对本案诉争标的建筑面积为927.91平方米的房屋存在房屋买卖的事实。案涉房屋首次查封时间为2016年3月30日，但小营支行于2014年6月30日支付装修工程款1190433元后，由延边农村商业银行股份有限公司万源支行占有、使用至今。针对本案诉争房屋，小营支行与万源公司签订的《认购协议书》中约定，小营支行支付尾款443215元的前提条件是万源公司应按合同约定为小营支行办理房屋所有权证和土地使用证，因此，小营支行未支付剩余房款及案涉房屋未办理房屋过户手续的原因并非小营支行自身原因所致，故应认定小营支行对诉争房屋享有足以排除强制执行的权益。***主张小营支行与万源公司恶意串通而签订案涉《认购协议书》，该《认购协议书》系伪造，但未能提供相应证据予以佐证，故原审法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决：驳回原告***的诉讼请求。案件受理费46800元，公告费300元，共计47100元，由原告***负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。小营支行于2020年10月28日将案涉房屋尾款443215元交付至一审法院，一审法院于2020年10月29日开具了结算票据。
本院认为，万源公司与小营支行于2013年12月18日签订的《认购协议书》、支付房款汇转凭证等在案证据可证明万源公司与小营支行之间就案涉房屋达成了买卖合意、小营支行依约履行了付款义务；二审期间，***虽对案涉《认购协议书》的真实性提出质疑，认为该《认购协议书》是伪造的，但未提供证据证明其主张，对该主张本院不予支持。在案证据可证明小营支行对案涉房屋进行装修的事实，应认定其占有案涉房屋；案涉《认购协议书》关于支付房屋尾款的特别约定亦反映案涉房屋未办理过户不能归责于小营支行；而且，在本院二审期间，小营支行将443215元尾款交付执行。故，小营支行的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的各项要件。一审法院未严格按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定，要求小营支行将剩余价款交付执行即径行认定小营支行对诉争房屋享有足以排除强制执行的权益，虽有不当，但在小营支行将443215元尾款交付执行的情况下，应认定小营支行物权期待权成立，可以排除案涉房屋的的强制执行。
综上，一审判决认定事实清楚、适用法律虽有不当，但裁判结果正确，故对***的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费46800元，由上诉人***负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋 国
审 判 员 郭清华
审 判 员 孙百凤
二〇二〇年十月二十九日
法官助理 李雅楠
书 记 员 张梦泽