山东省济宁市中级人民法院
民事判决书
（2019）鲁08民终4587号
上诉人（原审被告）：济宁市永大典当有限责任公司，住所地山东省济宁市济安桥北路任城法院西。
法定代表人：姚行谋，经理。
委托诉讼代理人：*国防，男，1974年1月6日出生，汉族，系济宁市永大典当有限责任公司员工，住山东省济宁市。
委托诉讼代理人：***，山东民桥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：***，女，1969年4月2日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。
委托诉讼代理人：来广宁，山东公明政和律师事务所律师。
原审第三人：***，男，1981年10月1日出生，汉族，公民身份号码3708111981********，住山东省济宁市任城区南张街道杜庙村。
原审第三人：***，女，1982年3月13日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。
原审第三人：济宁国能汇通商品混凝土有限公司，住所地山东省济宁市任城区南*****。
法定代表人：***，经理。
原审第三人：山东盛隆置业有限责任公司，住所地山东省嘉祥县第一人民医院斜对过山东盛隆大厦**。
法定代表人：***，经理。
原审第三人：***，男，1979年5月14日出生，汉族，公民身份号码3708291979********，住山东省嘉祥县第一人民医院斜对过山东盛隆大厦**。
上诉人济宁市永大典当有限责任公司（以下简称“永大公司”）因与被上诉人***、原审第三人***、***、***、山东盛隆置业有限责任公司（以下简称“盛隆公司”）、济宁国能汇通商品混凝土责任有限公司（以下简称“国能汇通公司”）案外人执行异议之诉一案，不服山东省济宁市任城区人民法院(2019)鲁0811民初4995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
永大公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回***的诉讼请求，判决***不是济宁市任城区古槐家园**的房屋的所有权人，不享有排除强制执行的实体权利。2、诉讼费等一切费用由***承担。事实与理由：一、一审认定适用法律错误。一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”确认***为案涉房产的实际权利人，该权利能够排除永大公司申请的执行是错误的。因为该房产并未登记在被执行人***名下，所以原审法院适用该法律规定作出的判决是错误的。任城区人民法院(2019)鲁0811执异67号执行裁定认定“异议人***在后的合同权利不能对抗***对该房屋的物权期待权、山东恒胜房地产开发有限公司不是本案的被执行人”驳回了***提出的执行异议，证明***的请求不能排除法院的强制执行程序。二、原审认定“***因买卖取得案涉房屋的所有权，其对案涉房屋的享有办理过户登记的物权请求权，该权利优先于其他债权人的一般债权”是错误的。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案争议的房产仍登记在山东恒胜房地产开发有限公司名下，对外公示的所有权人仍为山东恒胜房地产开发有限公司，且本案不存在法律另有规定的情形，从不动产物权公示的效果看，山东恒胜房地产开发有限公司仍系案涉房产的所有权人。占有不动产并不产生物权变动效力，即使***已占有本案争议的房产，也不能认定获得本案争议房产的所有权。按照《物权法》的规定，物权转让、变更的唯一要件是登记。也就是说，即使支付全部价款、实际占有，但未过户的，第三人对不动产仍无法享有物权，只是相对人的债权，不动产仍为相对人的财产，相对人因债务纠纷时，对该不动产法院可予以查封，***的主张并不能排除法院对涉案房产的强制执行程序。三、根据合同法第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同属于无效合同。永大公司在一审答辩状中、庭审中已着重说明***没有与第三人***签订书面的买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条排除执行的规定，***与第三人山东恒胜房地产开发有限公司重新签订《商品房买卖合同》属于无效合同，而一审法院对这一事实未进行认定，属于认定事实不清。***起诉状中称其从***处购买到涉案房产(双方未签书面买卖合同)，于2012年9月15日向***之妻***账户支付首付款20万元，2013年1月23日汇入***同一账号447684元，在***配合下于2012年12月20日与第三人山东恒胜房地产开发有限公司重新签订《商品房买卖合同》，第三人山东恒胜房地产开发有限公司于2013年4月23日向***出具全款购房收据，未实际收取房款。退一步讲，即便***与第三人***之间存在房屋买卖的意向应签订书面《商品房买卖合同》，原告也只是对第三人***享有物权请求权，但***在第三人***配合下直接与第三人山东恒胜房地产开发有限公司重新签订房屋买卖合同，且晚于***签订的合同，故意隐瞒购买***房屋的事实，具有与第三人***、山东恒胜房地产公司恶意串通，逃避房屋过户税收，并违反了商品房销售管理条例，其行为严重损害了国家利益和政策。
***辩称，虽然***与房产公司签订了房屋买卖合同但未实际支付对价的房款，而是以工程款折抵，双方仅是在形式上签订了书面的合同，实际上由***同意房产公司直接将涉案房屋出售给被上诉人，并由被上诉人依照房产公司及***的请求将房款全额支付给***，进而最终完成工程款的折抵，因此被上诉人与房产公司签订的房屋合同属于当事人真实意思的表示，且实际履行全额支付的购房款的合同义务，因此被上诉人系涉案房屋的真实所有权人。同时最高院执行异议规定等司法解释不可能将现有所有情况均一一列明，立法本意是保护合法购房人的民事权益，消除社会不稳定因素，结合本案被上诉人在签订房屋买卖合同中并全额支付购房款后在法院查封前并实际入住至今，已经相应完全排除执行的民事权益，因此请依法驳回上诉人的请求。
***未作*述。
***未作*述。
***未作*述。
盛隆公司未作*述。
国能汇通公司未作*述。
***向一审法院起诉请求：1、依法判决位于济宁洸河路北、新华路东永兴小区5号楼东二单元一层西户的房产(土地证号为济中国用（2008）第0802080105-5-**，房产未有权属证)归原告所有；2、停止对（2014）任民初字第4414号裁定书的执行；3、解除对上述土地及房屋的查封；4、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：***，***系夫妻关系。一审法院依据申请人永大公司的诉前保全申请于2014年9月22日作出（2014）任民保字第151号、152号民事裁定书，均裁定：“即日起冻结被申请人济宁国能汇通商品混凝土有限责任公司，***，***，山东盛隆置业有限责任公司，***的银行存款200万元，或查封、扣押其相应价值的其他财产??????”。当日，一审法院通知济宁市房产交易所协助查封***名下位于古槐路西金宇路南的房产，其中包括本案案涉房屋（古槐路西金宇路南7A座2505），一审法院于2018年8月9日作出（2015）任执字695、696号之二执行裁定书，继续查封了被执行人***名下位于济宁市古槐路西金宇路南古槐家园7A座包括案涉房产在内的13套房产，并查封至今。2014年10月17日，一审法院受理了永大公司与***、***、国能汇通公司典当纠纷一案，同日，一审法院作出（2014）任商初字第1725号民事调解书，内容为“***于2015年10月16日前偿还永大公司当金200万元；并按合同约定的利率（月息按4.666‰、罚息按6.999‰）支付利息，每月按当金的27‰支付永大公司综合费用，至履行完毕之日止??????”。同日，一审法院亦受理了永大公司与国能汇通公司、***、***、盛隆公司、***典当纠纷一案，一审法院作出（2014）任商初字第1726号民事调解书，内容为：“国能汇通公司于2015年10月61日前偿还永大公司当金200万元；并按合同约定的利率（月息按4.666‰、罚息按6.999‰）支付利息，每月按当金的27‰支付原告综合费用，至履行完毕之日止”。永大公司与国能汇通公司、***、***在《典当质（抵）押借款合同》约定了以包括案涉房产在内六套房产作为借款的抵押担保，但未办理抵押登记手续。因***未按上述调解书确定的内容履行还款义务，一审法院遂于2017年4月19日向***发出督促履行义务通知书，通知***自接到督促履行义务通知书之日起十五日内履行（2014）任商初字第1725、1726号民事调解书确认的义务。否则，一审法院根据永大公司的申请拍卖被查封房产。***向一审法院执行机构提出执行异议，认为案涉房产为其所有，本院查封拍卖案涉房产损害了其合法权益，请求停止执行。一审法院于2019年4月4日作出（2019）鲁0811执异65、67号执行裁定书，认为：***与***均与开放商企业签订书面买卖合同，二人均对开发商企业享有物权请求权，但***的合同在先，***在后的合同权利不能对抗***在先的物权期待权，故裁定驳回***的异议请求。***不服法院执行机构驳回其异议请求的裁定，遂向法院提起案外人执行异议之诉，故而形成本案。2011年4月1日，***与山东恒胜房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定***购买山东恒胜房地产开发有限公司开发建设的古槐家园预售商品房40套（包括案涉房屋），但双方未到济宁房产交易监理处办理网上备案和预告登记。2012年9月15日，***通过其中国建设银行账户43×××45向***账户62×××66转款人民币200000元。2012年12月20日，***与山东恒胜房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定，***购买山东恒胜房地产开发有限公司开发建设的古槐家园第7A座东二单元25层2505号房屋。2013年1月23日，***通过其中国建设银行账户43×××45再次向***账户62×××66转款人民币447684元。2013年4月23日，山东恒胜房地产开发有限公司向***出具了购买案涉房屋的收据，金额为647684元。案涉房屋交付后，***从2012年10月始即进行装修。***于2013年10月15日向物业公司缴纳了2013年5月1日至2013年12月31日的物业费；于2013年10月15日向济宁运河热力公司缴纳了2013年至2014年取暖费；且从2013年2月起即开始缴纳电费并办理了缴费卡。
一审法院认为，本案的焦点问题为：***是否为案涉房屋的实际权利人？其享有的该权利是否可以阻却被告申请的执行？根据***、永大公司提供的证据及庭审查明事实，本院可以确认：山东恒胜房地产开发有限公司因与***债务纠纷以以房抵付***欠款的方式抵付给***40套房屋，双方进而签订了《商品房买卖合同》。***分别于2012年9月15日和2013年1月23日向***支付房款20万元和447684元，并在***的协调下，与案外人山东恒胜房地产开发有限公司就案涉房屋形成了《商品房买卖合同》，山东恒胜房地产开发有限公司亦向***出具了购房收据；***亦将案涉房屋交付与***，***已对房屋进行了装修并入住了该房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，***在案涉房屋查封之前已签订合法有效的房屋买卖合同，已支付全部价款（只不过房款交付给***，因案涉房屋因债抵付给***），且在一审法院查封之前已合法占有案涉房屋，***对未办理房产过户无过错。故一审法院可以确认***为案涉房产的实际权利人，该权利能够排除永大公司申请的执行。***、***、国能汇通公司于2014年5月23日以包括案涉房产在内六套房产作抵押与永大公司签订了《典当质（抵）押借款合同》，但该事实发生在***与***就案涉房屋买卖交付后，且未到相关机构办理抵押登记，永大公司与第三人就案涉房屋设定的抵押权不能对抗善意第三人。***与案外人山东恒胜房地产开发有限公司就案涉房屋形成了《商品房买卖合同》，的确早于***与案外人山东恒胜房地产开发有限公司就案涉房屋形成了《商品房买卖合同》，这也符合本案的事实和基本的常理，且***、***对此并未提出异议；即便永大公司辩称的***对案涉房产享有物权请求权的意见能够成立，也应有***主张。综上所述，***因买卖取得案涉房屋的所有权，其对案涉房屋享有办理过户登记的物权请求权，该权利优先于其他债权人的一般债权。故，***要求停止对位于济宁市任城区古槐家园小区7A-2505室房产执行，理由正当，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十三条、一百一十四条，《中华人民共和国合同法》八条、第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认位于济宁市任城区古槐家园7A-2505室房屋为***所有。二、停止对位于济宁市任城区古槐家园7A-2505室房屋的执行。案件受理费9232.80元，由永大公司负担。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：***对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利，原审判决涉案房屋为***所有并停止对涉案房屋的执行是否正确。根据一审各方当事人提交的证据、*述及一审、二审查明的事实，2011年山东恒胜房地产开发有限公司因与***债务纠纷以以房抵付***欠款的方式抵付给***40套房屋，双方进而签订了《商品房买卖合同》。***分别于2012年9月15日和2013年1月23日向***支付房款20万元和447684元，并在***的协调下，于2012年12月20日与案外人山东恒胜房地产开发有限公司就案涉房屋形成了《商品房买卖合同》，山东恒胜房地产开发有限公司亦向***出具了购房收据；***于2013年对房屋进行了装修并入住了该房屋。本院认为，根据上述事实，***系经***同意，与山东恒胜房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，***向***支付房款，以抵销山东恒胜房地产开发有限公司欠付***的债务。***履行付款义务后，***与山东恒胜房地产开发有限公司就涉案房屋的商品房买卖关系消灭，***与山东恒胜房地产开发有限公司形成商品房买卖关系，***亦实际占有了涉案房屋，***理应享有涉案房屋的所有权。本案中，***、***、国能汇通公司于2014年5月23日以包括案涉房产在内六套房产作抵押与永大公司签订了《典当质（抵）押借款合同》，但该事实发生在***取得涉案房屋所有权之后，***已无权对涉案房屋作出处分，且***与永大公司并未就涉案房屋相关机构办理抵押登记，永大公司与***就案涉房屋设定的抵押权亦不能对抗善意第三人***。综上，***因买卖取得案涉房屋的所有权，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利，故一审法院支持***要求停止对位于济宁市任城区古槐家园小区7A-2505室房产执行的主张，并无不当。
综上所述，济宁市永大典当有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9233元，由济宁市永大典当有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长***
审判员马斌
审判员***
二〇一九年十一月十一日
书记员米阳