·本报记者 黄穗诚·
2004年，国家对房地产市场的宏观调控，综合运用了各种治本办法，凡是涉及到房地产链条的各个要素，都出台了调控政策；在主要运用经济和法律手段的同时，也采取了一些必要的行政手段，力度之大是前所未有的。
土地管理大环境
2004年出台的土地政策措施，把最严格的土地管理制度落到实处。
国土资源部、监察部3月31日要求各地在2004年8月31日前，将历史遗留问题处理完毕，对以后仍采用协议方式出让经营性土地使用权的，从严查处。“71号令”使靠协议出让获得土地、人人都能当开发商的时期成为历史。
国务院办公厅4月29日提出深入治理整顿土地市场，实施半年时间“三个暂停”：暂停审批农用地转非农建设用地，暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改，对新批的县改市（区）和乡改镇，暂停修改涉及土地利用的各类规划。随后，由国务院五部委组成的10个联合督查组，分赴31个省区、市对土地市场秩序治理整顿工作进行督查和阶段性验收，结果截至2004年6月17日，除内蒙古自治区以外，30个省（区、直辖市）共清理出各类开发区6741个，规划用地面积3．75万平方公里，超过了全国现有城镇建设用地3．15万平方公里的总面积。
国务院办公厅6月6日发出规范拆迁行为《通知》，严控拆迁规模，抑制盲目大拆大建，控制房屋拆迁导致的市场需求。
鉴于土地市场治理整顿的成效还是初步的、阶段性的，盲目投资、低水平重复建设，圈占土地、乱占滥用耕地等问题尚未根本解决，国务院于10月21日发出《关于深化改革严格土地管理的决定》，并召开电视电话会议进行部署贯彻落实；接着，建设部分别发出贯彻《决定》的通知，要求进一步完善符合中国国情的最严格土地管理制度。
由于已竣工未结算工程拖欠，占全部竣工工程拖欠工程款达30％，财政部、建设部11月对建设工程合同价款的约定与调整、工程价款结算、工程价款结算管理、结算争议处理等有关问题作了明确规定。同月，广东省建设厅、中国人民银行广州分行发出《关于加强商品房预售和销售管理的通知》，出台《商品房认购书》（示范文本），并重申未取得《商品房预售许可证》前，不得以任何形式对外销售商品房和收取诚意金、订金……
与此同时，国家重点从源头上运用多种货币政策工具，合理控制货币信贷规模，加强和改善信贷管理。
———央行宣布，从2004年4月25日起，限制商业银行的信贷盲目扩张。房地产业是信贷调控的首要对象之一。
———国务院4月将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从20％提高到35％及以上。这个规定在资金普遍不充足的房地产企业里引发了震荡。
———国务院办公厅4月清理固定资产投资项目，重点是钢铁、电解铝、水泥、党政机关办公楼和培训中心、城市快速轨道交通、高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等和2004年新开工项目。
———中央决定提高商业银行的存款准备金率和实行差别存款准备金制度，以及银监会明确规定房地产开发企业申请银行贷款，其项目资金比例不得低于35％，规定借款人住房贷款的月房产支出与收入比应控制在50％以下，月所有债务支出与收入比应控制在55％以下。这对利用银行资金炒房行为，起到釜底抽薪作用。
———中国人民银行从10月29日起，上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。
整顿效果显现
11月份，经过半年多的治理整顿，全国共清查新上项目82440个，涉及的总用地面积中，违法占用土地的项目17419个，涉及面积34066公顷。
截至近期，广东共清查出未经依法批准的用地1148．4917公顷。强化了地方政府违反上级土地计划的责任承担制度，细化了国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中对农用地转用年度计划实行指令性管理，强调任何建设项目批准、核准必须要经过上级的预审环节，预审不再可有可无。整顿收到一定效果。
2005年继续加强和完善土地和信贷调控
2004年，国家采取宏观调控措施，对房地产业的影响十分显著，房地产投资增长速度下降，房屋拆迁规模明显下降，上半年下降56％；新购置土地面积、土地开发面积、施工面积和竣工面积也都出现了增幅下降情况。投机性购房得到有效控制，房地产信贷扩张幅度也有所减缓，包括土地开发贷款、商业性房地产开发贷款、个人住房抵押贷款的增幅均出现了明显的下降。商品房销售增长继续高于竣工增长，商品房空置面积进一步减少。
值得关注的是，房地产价格仍然保持了持续上涨的趋势，在部分城市和地区，房价上涨的幅度超过了当地国民经济增长速度。
中共中央政治局12月1日召开会议，分析当前经济形势和研究2005年经济工作后决定：2005年，继续加强和完善土地调控和信贷调控的杠杆作用，继续从严控制非农业用地的供给，抑制房地产和城市建设过度扩张，通过清理整顿、合理规划等调整存量的办法，增加必须的土地供应量。经济增长的预期目标在8％左右。这是中央自1999年以来首次把经济增长预期目标从7％上调至8％。
为了防止房地产开发项目拖欠工程款并建立长效机制，2004年9月广东省建设厅明确提出：从2005年1月1日起，所有新开工的房地产项目必须实行工程建设合同担保。
2005年，房地产市场整顿仍在深化，向纵深发展。
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