从华润退出养老板块中，看“十五五”银发经济的风险及机遇

▎来源：建设通产业研究

2025年10月，华润置地挂牌转让润地康养100%股权，标志着这家央企彻底退出养老板块的重资产部分。这一决策并非偶然，而是其“十四五”期间非核心业务退出规划的关键落地，更折射出中国养老产业“人口红利与产业困境并存”的现实图景。国家统计局数据显示，2024年末我国60岁及以上人口达3.1031亿，占比22.0%，但民政部同期数据显示，全国养老机构平均入住率仅45%，远低于60%的盈亏平衡线。

笔者认为，华润的退场，撕开了“银发经济必然爆发”的幻觉，迫使行业重新审视发展模式的可行性。本文将通过典型案例的共性剖析与成功案例的经验提炼，探索养老产业的可持续发展路径。

一、产业结构性矛盾：华润退场的底层逻辑

笔者认为，华润作为体系化央企，其退出重资产部分本质是对养老产业三重核心矛盾的理性回应，这也是多数企业折戟的根源。

（一）有效需求密度不足的支付端困境

养老产业的核心误判在于将“人口规模”等同于“市场规模”。我国养老支付呈现“三足鼎立”格局：子女付费占比42%、政府兜底占38%、老人自付仅20%，支付主体分裂导致需求与交易严重脱节。华润康养项目曾定位中高端市场，但面临“价格敏感与质量期待”的双重挤压——家庭既希望控制成本，又要求“零风险、高体面”的服务，使得项目提价流失客户、降本引发合规风险，陷入盈利僵局。更深层的制约在于福利叙事的绑架：63%的公众仍将养老视为公共服务，市场化供给面临道德压力与监管风险，难以形成合理定价机制。

（二）规模化诉求与碎片化属性的天然冲突

资本追求的“复制扩张”与养老服务的“个性化刚需”形成根本对立。养老成本结构中，人力占比达35%-45%，远超房租占比（20%-25%），而护理员缺口高达300万，导致服务标准化难以落地。华润曾尝试“康养综合体+社区居家全覆盖”的全链条模式，但其链条越长，组织成本越高，仅管理团队层级就比常规业务多3级，最终陷入“现金流紧绷-服务质量下滑-舆情风险爆发”的恶性循环。这种矛盾在大型集团中尤为突出：养老业务利润率普遍不足5%，远低于华润主业的15%以上水平，且一次护理事故的舆情损失就可能抵消数年利润。

（三）盈利模型的可持续性困境

笔者认为，养老产业的现金流困境源于支付来源的单一化。华润最初依赖地产溢价反哺养老，但随着楼市调控收紧，这一模式难以为继；转向会员制后，又发现预付费与服务交付的匹配失衡——2023年华润康养会员续费率仅58%，远低于行业头部水平。行业普遍存在“四难”：用户自付面临价格天花板，地产反哺受政策限制，政府补贴导致政策依赖，医疗支付存在合规红线。国家医保局数据显示，2024年长期护理保险基金支出仅131.08亿元，覆盖146.25万人，仅能解决部分失能人群的基础照护，无法支撑市场化企业的盈利需求。

二、案例复盘：三种不可持续的发展模式

（一）重资产全链条模式：华润、宜华健康的问题分析

笔者认为，华润这样的案例在康养产业中并非孤例，宜华健康收购的亲和源也因同类模式败北。亲和源采用“会员制+康养综合体”模式，收取高达20万元的入门费，但2020年净利润亏损1.94亿元，杭州项目因净资产为-9.93万元被迫0元转让。笔者认为，这类模式的核心问题在于：

资本占用过高：单项目投资回报率不足3%，回收周期超15年，远超房企平均8年的周期容忍度；

服务交付脱节：亲和源承诺的“一站式养老”因需求碎片化难以落地，会员投诉率达27%；

组织适配性差：大型集团的科层制管理无法应对养老服务的高频互动需求，华润康养的一线反馈需经4级审批，错失服务优化时机。

（二）金融化投机模式：山屿海的非法集资悲剧

山屿海集团以“候鸟式旅居”为噱头，通过“麦子租赁”平台承诺9.9%-12%的年化收益，吸纳资金超25亿元，最终因资金链断裂爆雷，3万名老人权益受损。笔者认为，其失败本质是脱离养老本质的金融游戏：

模式不可持续：主营业务利润率不足4%，无法支撑高额理财回报，沦为庞氏骗局；

盲目多元化扩张：在康养业务亏损的情况下，跨界矿业等非相关领域，分散资源；

信任基础崩塌：利用老年人信息不对称进行虚假宣传，破坏了行业市场化信任体系。

（三）政策依赖型模式：地方国企的普遍困境

多地国企主导的养老项目因过度依赖政府补贴陷入停滞。某中部省份国企投资建设的康养中心，政府补贴占比达60%，但2024年补贴退坡后，项目入住率从52%降至38%。这类模式的短板在于：

缺乏市场竞争力：补贴依赖导致服务定价脱离实际需求，市场化客户占比不足20%；

运营效率低下：国企体制下，护理人员薪酬比民营机构低30%，流失率达45%；

政策敏感性高：补贴政策调整直接导致现金流断裂，缺乏抗风险能力。

三、成功案例解析：两种可行的突围路径

（一）高端聚焦+保险绑定模式：泰康之家的盈利密码

泰康之家作为行业标杆，截至2024年布局32家养老社区，入住率超90%，实现连续三年盈利，其核心逻辑是破解支付与规模的矛盾：

精准定位有效需求：聚焦高净值人群，单床月费8000-20000元，匹配其支付能力，避开价格敏感区；

保险+养老闭环：将养老社区入住资格与年金险、寿险绑定，客户需先购买50万元以上保险产品，锁定长期现金流；

重资产+轻运营平衡：自建社区控制物业成本，同时通过“1+N”医疗合作网络（1家康复医院+N家社区卫生服务中心）降低医疗资质投入，人力成本控制在38%的合理区间；

标准化与个性化融合：建立328项服务标准，同时针对失能、失智等细分需求设置专业照护区，解决碎片化难题。

（二）社区嵌入式+长护险对接模式：寸草春晖的大众市场突破

北京寸草春晖聚焦社区嵌入式失能失智照护，10家门店均实现盈利，平均入住率85%，其模式适配大众市场需求：

轻量化运营降低成本：门店面积控制在1000-2000㎡，床位数30-50张，租金成本仅占营收18%，远低于行业平均水平；

深耕细分场景：专注失能失智照护，服务颗粒度精细到“阿尔茨海默病患者进食引导”等具体场景，形成专业壁垒；

对接长护险破解支付：与北京长护险系统直连，参保老人自付比例仅30%，解决支付痛点，同时获得稳定客源；

人才留存体系：建立“护理员-护理主管-店长”的晋升通道，薪酬比行业平均高25%，流失率控制在15%以下。

银发经济发展趋势及企业布局方向：

四、产业发展路径重构：去幻觉后的四大核心方向
笔者认为，十五五时期，我国的银发经济要真正获得发展，需要从四个方向布局：
（一）需求定位：从“全覆盖”到“细切口”
华润等企业的教训证明，养老产业不存在“万能模式”。未来发展应聚焦三类高价值场景：
失能失智照护：对接长护险政策，解决刚需中的刚需，目前全国失能老人约4000万，有效需求密度最高；
中高端主动养老：服务健康活力老人，提供社交、旅居、文化等增值服务，匹配其自付能力；
社区居家上门服务：聚焦助餐、助浴、康复等高频刚需，通过规模化降低单位成本。
（二）支付体系：构建“保险+医保+自付”三元结构
单一支付来源难以支撑产业发展，需建立多元支付体系：
深化长护险合作：参考寸草春晖模式，将服务标准与长护险支付标准对齐，争取政策支持；
创新商业保险产品：开发“普惠型养老险”，降低保险准入门槛，扩大支付覆盖范围；
探索家庭共付机制：推出“子女孝心账户”等产品，简化支付流程，提高家庭付费意愿。
（三）运营模式：从轻资产切入，逐步规模化
大型企业应摒弃“高举高打”思维，采用“小切口试点-模型验证-复制扩张”的路径：
轻资产优先：通过输出管理、品牌授权等方式降低重资产投入，如泰康之家的“委托管理”模式；
区域聚焦深耕：在单个城市形成密集布局，提高供应链议价能力和服务响应效率，避免全国性盲目扩张；
技术赋能降本：利用智能监测设备、服务机器人等降低人力依赖，寸草春晖通过智能床垫监测老人生命体征，减少夜间护理人力投入30%。
（四）政策协同：明确政府与市场边界
笔者认为，为降低企业在康养产业中的风险，政府应承担“兜底保障”责任，为市场化发展创造空间：
同时扩大长护险覆盖：2024年长护险仅覆盖49个试点城市，需加快全国推广，提高支付标准；
优化土地与财税政策：对养老机构给予土地出让金优惠、增值税减免，降低运营成本；
建立行业标准与监管体系：明确服务规范与安全底线，减少企业合规风险，同时遏制山屿海式的金融化乱象。
结语：从“概念经济”到“现实经济”的转型
华润退出养老产业并非行业的终点，而是产业去幻觉、归本质的起点。老龄化的人口趋势真实存在，但产业的成熟需要跨越支付、规模、盈利三大关隘。泰康之家与寸草春晖的成功证明，养老产业并非“不赚钱”，而是需要摒弃“规模崇拜”和“政策依赖”，回归服务本质。未来，能够生存发展的企业，必然是那些找准细分场景、破解支付难题、控制运营成本的“精准玩家”。当行业真正实现“公共兜底保基本、市场供给满足多元需求”的格局时，银发经济才能从概念走向现实，这正是华润退场留给行业的最重要启示。

附件：发达国家养老地产的核心商业模式汇总

附件：发达国家养老地产按商业模式类型分类