营改增对房地产的影响

  • 来源:建筑网   2018-01-16 15:21
摘要:

营改增对房地产的影响主要体现在经营成本上升,短期内面临税负上升风险,土地成本可能无法抵扣进项税和可能引起房地产企业资金短缺等。

房地产业是推动我国经济增长关键点之一,扮演着我国国民经济中至关重要的角色,可谓是我国国民经济的支柱产业。近年来我国房价一路攀升,资本对利润的追逐特性导致了房地产行业自身竞争压力的增加。与此同时,房价的不断升高也带来了一系列的经济和社会问题。因此,我国近年来对房地产业的宏观调控力度也在不断加强。而“营改增”政策的推出势必对房地产行业的发展造成一定程度的影响,平稳度过“营改增”政策过渡期间成为我国房地产业未来几年发展的重点所在。 下面是建筑网带来的关于营改增对房地产的影响的主要内容介绍以供参考。

“营改增”对房地产企业的影响

(一)经营成本上升

在市场经济中,房地产企业不是孤立存在的,从上游行业来说,建筑业是房地产业影响最大关系最广的上游行业。建筑业的营改增必然会对房地产行业产生重大影响。如果上游行业的税负增加,那么其增加部分将转嫁到房地产业,造成房地产行业成本上升。具体说来,包括以下几个方面的成本的影响。

首先是材料成本的上升。根据《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》(财税[2009]9号)规定,建筑业在购入建筑用主要原材料时,原材料企业可以选择简易办法依照6%计算缴纳增值税。在此假设建筑业企业购入原材料均能取得正规的增值税发票,因此建筑企业这6%的进项税额可以完全被抵扣,营改增前后建筑企业由3%的营业税率变为11%的增值税销项税率减去6%进项税额。建筑业税负的增加将转嫁到下游的房地产业,导致房地产开发建安材料成本的上升。

其次是人工成本的上升。除材料成本外,人工成本也是构成建筑成本的重要组成部分。当下,人工成本不断上涨,建筑工程人工费占工程总造价的比重越来越大,部分地区甚至达到20%~30%的高占比。而对建筑业来说,劳务用工的来源主要为劳务公司和零散的农民工,人工成本无法抵扣进项税,必然使建筑施工企业的人工费税负增加。建筑业人工成本的增加,亦会随之转嫁于房地产企业。

最后是费用成本的上升。除材料成本和人工成本外,建安企业成本中还有一种无法忽视的直接费用――机械设备费,包括设备租赁费和自有设备维护修理费用。目前建安企业机械设备的租赁情况在实际中占比较高,而机械费在工程总造价中也有相当程度的占比,“营改增”后有形资产租赁增值税税率的上升也势必造成建筑业成本费用的上升,从而转嫁到下游的房地产企业。

综上所述,“营改增”之前,建筑企业只需缴纳3%的营业税;“营改增”后,因支付给建筑工人的人工成本无法取得增值税发票而无法抵扣,所以其进项税只能抵扣购入原材料和租赁设备取得的进项税额,其增值税税负将占到工程总造价的6%左右,“营改增”后税负较“营改增”之前大幅升高。况且这是在假设建筑业可以完全取得增值税进项税额的情况下,但事实上建筑企业要完全取得增值税发票是不可能的,这部分增加的税负最终很可能转嫁为房地产企业的建筑成本。

(二)短期内面临税负上升风险

据统计,在上海实施“营改增”试点两年后,约90%试点企业都实现了“税收减负”的目标,但也有不少企业出现了税负没有减少反而增加的现象,因此也使许多房地产企业对“营改增”增加了许多顾虑。而造成税负上升的原因,主要有以下几个方面:一是税率过高。目前房地产业以及主要上下游企业现行营业税率在3%~5%之间。“营改增”后,根据财税[2011]110号文件规定,房地产企业将适用17%或11%的增值税税率,那么企业税收负担将普遍提高。二是抵扣困难。目前“营改增”还在试点过程中,房地产业上下游行业还未被完全纳入试点,完整的增值税抵扣链条尚不能形成,因而会出现房地产产业链增值税抵扣困难的情况。例如之前提到的建筑人工费,目前仍然无法直接开具增值税专用发票。再如,所购买的原材料不可能全部取得增值税专用发票。这些问题都可能进一步增加房地产“营改增”后的税负。

(三)财务管理与会计处理的影响

营业税是按应税营业收入的全额计税,而增值税则采用的是差额征税,其应缴税款金额应当等于销项税与进项税差额,“营改增”后房地产企业会计核算必将增加不少于十个会计科目,核算难度将大幅度增加。此外,面对新旧税制的衔接与过度,以及政策变化,财务工作者自身素质的提升将会被提高到空前重要的高度。稍有不慎就会带来财务核算不合规,纳税申报不准确等风险。

(四)土地成本可能无法抵扣进项税

营改增对于房地产企业的影响首先取决于企业的成本结构。目前,房地产开发企业的成本构成中,土地成本、建安成本以及财务成本所占比例较大。其中,土地成本依据现行政策法规无法进行进项税抵扣。对于我国一、二线城市而言,土地成本在房地产开发成本中占比较高,“营改增”实施后房地产企业承担的税收负担可能大幅提高。而对于三四线城市的房地产市场,土地成本占总成本比例较低,从而导致建安成本占比较高,如果建安成本增值税可以进行进项抵扣,那么实施营改增三低线城市对房地产企业影响不大。

从中长期来看,如果房地产企业土地成本不能进行进项税抵扣,“营改增”将很有可能改变房地产企业的拿地策略,从而改变土地的市场价格。如果高价地块项目最终税负明显高于低价地块,房地产企业将逐渐放弃获取高价地块,转而购买低价地块,从而使土地价格回归到一个更合理的水平。

(五)可能引起房地产企业资金短缺

如果房地产企业采用项目公司形式运营,则房地产项目需要先就预售收入预缴税款,待项目竣工结算完成时才能获取较大金额的进项税款。即房地产企业可能在进项税可抵扣前先缴纳了增值税销项税,加之房地产企业成本增加,相应地会影响到企业的现金流,再结合目前我国房地产信贷政策的收紧,房地产企业将可能面临资金短缺的困难局面。

(六)政策过渡阶段房地产企业可能遭遇重大损失

针对在建、在售的房地产开发项目缺少相应过渡政策。例如某房地产开发项目已竣工,但尚未销售清盘完成收入结算,此时实施“营改增”,由于项目已完工,无法再取得任何增值税进项税发票进行抵扣,同时项目仍然在销售,销售价格基本锁定,则企业最终可能需要按销售额全额承担11%的增值税销项税。同样,如果房地产企业在“营改增”实施前收购的房地产项目,又在“营改增”后转让项目,也将面临全额缴纳增值税销项税、且没有相应进项税进行抵扣的局面,如果没有相应的过渡政策,企业税负将大幅提高。

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