广西壮族自治区北海市中级人民法院
执行裁定书
（2020）桂05执异10号
案外人：***，男，1955年11月8日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。
案外人：***，女，1958年12月20日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。
申请执行人：北海市第二建筑工程公司，住所地广西壮族自治区北海市海城区东二巷4号。
法定代表人：*一，总经理。
被执行人：北海汇澳投资发展有限公司，住所地广西壮族自治区北海市北海大道241号鸿源生态新城C栋104房。
法定代表人：***，董事长。
在本院执行申请执行人北海市第二建筑工程公司（以下简称二建公司）与被执行人北海汇澳投资发展有限公司（以下简称汇澳公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人***、***对本院查封位于北海市北海大道润和花园2幢1单元2101号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人***、***称，其与汇澳公司签订《******;润和花园”认购协议书》，购买汇澳公司开发的润和花园2幢1单元2101号房屋，已支付购房款345000元。法院因二建公司与汇澳公司之间的纠纷查封该房屋，损害了案外人***、***的利益，请求解除对润和花园2幢1单元2101号房屋的查封。
被执行人汇澳公司称，***为原汇澳公司的权利人及法定代表人，2012年11月8日，***将其在汇澳公司的股权转让给汇澳公司的现任法定代表人***。润和花园2幢即N幢项目在汇澳公司股权转让之前就由***经营，股权转让后***保留该商住楼的所有权并独立承担相应的权利义务。案外人购买润和花园N幢房产时所签订的认购协议等文书，均是***违法使用原汇澳公司旧公章与案外人签订，汇澳公司不予认可；案外人所支付的房款被***收取、挪用，并未进入汇澳公司的公司账户。因此，汇澳公司认为案外人的执行异议没有事实和法律依据，异议理由不能成立，法院应当驳回案外人的异议请求。
本院查明，1.二建公司与汇澳公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年8月3日作出(2015)北民二初字第62号之二民事判决。汇澳公司不服，向广西壮族自治区高级人民法院上诉，广西壮族自治区高级人民法院于2018年12月24日作出（2018）桂民终623号民事判决，驳回汇澳公司的上诉请求，维持本院(2015)北民二初字第62号之二民事判决。
上述判决发生法律效力后，本院于2019年3月22日立案执行，案号（2019）桂05执128号，2019年7月31日本院作出（2019）桂05执128号之一查封公告，查封被执行人汇澳公司名下坐落于北海市北海大道241号润和花园2幢（N幢）商品房预售许可证号为北建房预字第2012036号项下合计228套房屋，查封期限三年。
2.2010年2月2日，***、***与汇澳公司签订《******;润和花园”认购协议书》，该《认购协议书》约定由***、***认购汇澳公司销售的******;润和花园”2幢1单元2101号房屋，总房款为345000元，付款方式为一次性付款；还约定***、***须承担的费用以及房产所有事宜以《商品房买卖合同》为准，最终面积以房产证为准。***、***主张其已支付涉案房屋的全部房款，并向本院提供了其他人向***转账的银行凭证复印件及北海大山房地产开发有限公司出具的，载明收到***、***购润和花园2幢1单元2001、2101号房屋共计69万的房款收据。上述房屋由被执行人汇澳公司开发，规划用途为住宅。该房屋及相应土地使用权属本院（2019）桂05执128号之一查封公告查封范围。因润和花园2幢项目尚未竣工，汇澳公司未向购房人交付涉案房屋。至***、***提起本案异议时，双方尚未签订正式的商品房买卖合同。***、***名下在北海市不动产登记中心无其他房屋登记信息。
本院认为，案外人***、***虽于本院查封前与汇澳公司签订了涉案房屋的认购协议书，但该认购协议书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于******;商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，故该认购协议书不能认定为合法有效的商品房买卖合同。另外，案外人***、***提供的证据亦不足以证实汇澳公司实际收取了涉案房屋的房款，且案外人未实际占有涉案房屋。因此，案外人***、***的主张既不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条******;金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，又不符合第二十九条******;金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”第（一）、（三）项，其权利不能排除本院对涉案房屋的强制执行，其异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：
驳回***、***的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长蔡敏
审判员魏岚
审判员***
二〇二〇年一月二十二日
法官助理***
书记员*宏