中国华西工程设计建设有限公司、北海国安城市开发有限公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

来源:中国裁判文书网

案件编号:

案由:

商品房预售合同纠纷

执行法院:

北海市银海区人民法院

日期:

2021-05-24
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广西壮族自治区北海市银海区人民法院
民 事 判 决 书
(2020)桂0503民初2444号
原告(反诉被告):中国华西工程设计建设有限公司,住所:成都市金牛区沙湾东二路一号世纪加州一幢一单元四至六楼。统一社会信用代码:91510000201803520Y。
法定代表人:周华,董事长。
委托诉讼代理人:周颖俊,广东中元(中山)律师事务所律师。
委托诉讼代理人:杨梅罗,广东中元(中山)律师事务所实习人员。
被告(反诉原告):北海国安城市开发有限公司,住所:北海市海景大道128号中信国安北海第一城首开区7幢B区。统一社会信用代码:914505001993240522。
法定代表人:姜玉明,董事长。
委托诉讼代理人:雷雨莎,女,1985年6月8日出生,壮族,住广西宜州市,系公司员工。
原告(反诉被告)中国华西工程设计建设有限公司诉被告(反诉原告)北海中信国安实业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年10月23日立
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案受理,依法适用简易程序于同年11月3日公开开庭进行审理,原告(反诉被告)中国华西工程设计建设有限公司的委托诉讼代理人周颖俊、杨梅罗、被告(反诉原告)北海中信国安实业发展有限公司的委托代理人雷丽莎到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告中国华西工程设计建设有限公司向本院提出诉讼请求:1.解除原、被告于2018年10月24日签订的《商品房买卖合同》(合同编号:YS00137038);2.被告在判决生效后十日内配合原告办理注销北海恒大御景半岛17幢0111号房的预售合同登记备案证明(登记编号:202002250218);3.被告向原告支付逾期付款违约金40132元(计算方式:按总房款的10%计算)。事实和理由:被告、原告2018年10月24日签订《商品房买卖合同》(合同编号:YS00137038)(以下简称“购房合同”),购房合同约定被告购买原告开发的北海恒大御景半岛17幢0111号房,购房款总价为401322元,同时约定被告采用分五期的方式向原告支付上述房款。实际履行中,被告依约向原告支付了第一期、第二期、第三期购房款,共计280925元,但未能按照约定于2020年4月13日前支付第四期剩余购房款80264元,截止起诉之日,被告已逾期超90天。根据购房合同附件十一第三条第二款中关于买受人逾期付款违约责任的约定,原告有权解除购房合同及变更协议,反诉原告有权扣除已付房款的50%作为违约金,同时房屋归原告所有,此外被告需协同原告到房管部门办理注销合同备案等取消交易的手续,因办理注销合同备案等取消交易的手续所产生的费用由被告承担。考虑到北海市目前房价市场下跌的幅度,原告收回涉案房屋再出售时房价下跌造成的损失,酌情按照房屋
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总价的10%来收取违约金,以弥补申请人损失。为维护原告的合法权益,特向法院起诉。
被告北海中信国安实业发展有限公司辩称:同意原告第1、2项的诉讼请求,不同意不支付违约金,违约金的请求没有法律依据和事实依据,双方签订的买卖合同第8条约定,违约金应是日万分之一,双方签订的补充协议第3条第2款,已付款的50%支付违约金违反法律规定,属于无效条款。
反诉原告北海中信国安实业发展有限公司向本院提出反诉请求:被告中国华西工程设计建设有限公司向反诉原告退还购房款280925元。事实和理由:反诉原告北海中信国安实业发展有限公司和反诉被告中国华西工程设计建设有限公司于2018年10月24日在北海市银海区恒大御景半岛售楼部签订《商品房买卖合同》(合同编号:YS00137038),购买其开发的北海恒大御景半岛17幢0111号房,总价为401322元。反诉原告依照合同约定,于2018年11月20日交纳了120397元;于2019年4月13日交纳了80264元;于2019年11月24日交纳80264元,共计280925元。反诉原告购买此商铺的时候,反诉被告承诺商铺面前的美景路2019年初会开通、铺面前留有一百个以上车位、购买恒大的商铺面前没留有车位。基于以上理由,反诉原告于2019年4月去恒大御景半岛售楼部找反诉被告退房,反诉被告让反诉原告回去等通知,之后打电话,反诉被告工作人员总是以忙着开会或者要培训为由,避开反诉原告。2020年6月反诉原告再次去到恒大御景半岛售楼部找反诉被告,反诉被告承诺给反诉原告半年时间去销售此商铺,并由与开发协商退款。此后,反诉原告分别于2020年7
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月、8月去售楼部找反诉被告解决退款的事情,反诉被告避而不见、不听电话、不回复。鉴于反诉被告在销售期间严重欺骗反诉原告,为维护反诉原告的合法权益,特起诉至法院。
反诉被告中国华西工程设计建设有限公司辩称:不同意反诉原告的反诉请求,属于本诉被告逾期付款在先,反诉原告未能按照购房合同的约定,在2020年4月13日前支付第四期房款,已经达到合同约定的解除条件,属于违约方,反诉被告公司按照合同约定要求解除,并且在原合同的基础上作出让步,是按照总房款的10%收取违约金,扣除这部分违约金后同意退还剩余房款给原告。
原告(反诉被告)中国华西工程设计建设有限公司就本诉、反诉提供的证据有:
一、《居民身份证》,拟证实被告的诉讼主体资格;
二、《商品房买卖合同》,拟证实原被告之间存在买卖合同关系;
三、《北海市商品房预售合同登记备案证明》,拟证实涉案商品房已办理完毕合同登记备案;
四、《还款提示函》、邮寄单,拟证实被告未按照约定向原告支付购房款,原告进行催款。
被告(反诉原告)北海中信国安实业发展有限公司就本诉、反诉提供的证据有:
1.《商品房买卖合同》,拟证实反诉原、被告签订商品房买卖合同,约定以总价401322元购买恒大御景半岛17幢0111号商铺的具体情况;
2.《发票》、《收据》,拟证实反诉原告向反诉被告分三次交纳280925元购房款的情况。
经过开庭质证,北海中信国安实业发展有限公司对中国华西工程设计建设有限公司提交证据一、二、三真实性、合法性、关联性没有异议;对证据四真实性、合法性、关联性及证明内容均有异议,被告(反诉原告)没有收到过邮寄材料,没有看见过原件。
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中国华西工程设计建设有限公司对北海中信国安实业发展有限公司提交证据1、2真实性、合法性、关联性没有异议。
综合全案证据,本院确认以下事实:
原被告于2018年10月24日签订《商品房买卖合同》(预售)(合同编号:YS00137038),约定被告购买原告开发位于北海市银海区;总购房款为401322元;买受人在2018年10月15日前支付首期房款120397元,2019年4月13日前支付80264元,于2019年10月13日前支付80264元,于2020年4月13日前支付80264元,余款40133元于2020年10月13日前支付;除不可抗力外,买受人未按照约定时间付款的按以下方式处理:1.(1)逾期在90日之内,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金;(2)逾期超过90日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日那日按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金,同时,出卖人退还买受人已付全部房款[(1)、(2)不作累加]。原被告签订合同后,约定以分期付款的方式支付购房款,于2018年11月20日被告向原告支付120397元,2019年4月13日被告向原告支付80264元,2019年11月24日被告向原告支付80264元,共支付了三期,合计280925元,原告均出具相应金额的发票或收据;被告在支付了前三期的款项后,第四期起未再按时支付相应款项,第四期款项最后付款日期约定在2020年4月13日前支付80264元,被告至今未支付剩余购房款,已逾期90日以上。
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另查明,同日原被告双方签订补充协议,协议第三条第二款约定:如买受人分期付款,买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款,否则,每逾期一天,买受人须按未付款总金额的万分之一计算,向出卖人支付违约金;买受人逾期90天仍未按约定全额支付的,出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》,买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金,该房屋归出卖人所有,买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续,因办理相关手续所支付的费用由买方承担。
再查明,原被告于2020年3月2日办理了合同备案登记,北海市房地产交易中心出具北海市商品房预售合同登记备案证明,载明:出卖人中国华西工程设计建设有限公司,买受人北海中信国安实业发展有限公司,项目名称为恒大御景半岛,房屋坐落银海区金海岸大道88号恒大御景半岛17幢0111号,建筑面积31.67平方米,总价401322元,合同签订时间为2018年10月14日21点36分19秒,合同备案时间为2020年3月2日10点9分21秒,登记编号为202002250218。
本院认为,原、被告经自愿协商签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合同合法有效,双方应当按照合同的约定和法律的规定履行各自的义务。被告在合同签订后依约向原告支付了三笔购房,共计280925元,但之后被告未按期支付剩余的购房款,逾期支付已经超过90日,至今仍未按约支付,被告的行为已构成违约,原告按照合同的约定有权解除双方签订的《商品房买卖合同》,且双方均同意解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人
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可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”和第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定,故原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及被告协助原告办理注销涉案商品房预售合同登记备案证明及不动产登记证明,有事实和法律依据,本院予以支持。原告主动将按已付款的50%作为违约金调整为要求被告按照购房总价款401322元的10%计算的违约金40132元,该违约金额远低于双方协议约定的赔偿金额,并且原告同意扣除违约金后将剩余的被告已付的购房款退还给被告,有事实和法律依据,本院予以支持。另,被告(反诉原告)购买此商铺的时候,原告(反诉被告)承诺商铺面前的美景路2019年初会开通、铺面前留有一百个以上车位,但购买恒大的商铺面前没留有车位为由,要求中国华西工程设计建设有限公司向反诉原告退还全部已支付购房款280925元,被告(反诉原告)没有提供证据证明有次承诺,双方签订的合同及协议中均没有此项,被告(反诉原告)的请求没有事实和法律依据,本院不予支持。但在本案审理过程中,原告(反诉被告)愿意退还扣除违约金后剩余的被告(反诉原告)已付的购房款给被告(反诉原告),即已付购房款280925元扣除违约金40132元,原告(反诉被告)退还剩余240793元给被告(反诉原告)。
综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决如下:
一、解除原告中国华西工程设计建设有限公司与被告北海中信国安实业发展有限公司于2018年10月24日签订的《商品房买卖合同》(合同编号:YS00137038);
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二、被告北海中信国安实业发展有限公司于本判决书发生法律效力之日起十日内协助原告中国华西工程设计建设有限公司办理注销位于北海市银海区预售合同登记备案证明(登记编号:202002250218);
三、被告北海中信国安实业发展有限公司向原告中国华西工程设计建设有限公司支付违约金40132元;
四、反诉被告中国华西工程设计建设有限公司向反诉原告北海中信国安实业发展有限公司退还已付购房款280925元。
上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕,如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内,向本院申请执行。
本案本诉受理费17431元,财产保全费5000元,合计22431元,由被告北海中信国安实业发展有限公司负担;反诉受理费2757元,由反诉被告中国华西工程设计建设有限公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状,按对方当事人人数提交副本,上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。
审 判 长  彭 丫
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人民陪审员  吴雪琼
人民陪审员  蔡珍斌
二〇二一年五月二十四日
法官 助理  苏钇方
书 记 员  张维颖
附:本判决书适用法律规定
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
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第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
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