中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2022）最高法民终392号
上诉人（一审原告）：***，男，1971年9月21日生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。
委托诉讼代理人：韩晓利，北京大成（郑州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李光辉，北京大成（郑州）律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：苏华建设集团有限公司，住所地江苏省溧阳市泓口路333号。
法定代表人：宋小华，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：彭菁芸，江苏卢天明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢天明，江苏卢天明律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：黑龙江鸿基米兰房地产开发有限公司，住所地黑龙江省双鸭山市尖山区八马路。
法定代表人：刘子榆，该公司总经理。
被上诉人（一审被告）：黑龙江鸿基米兰热力有限责任公司，住所地黑龙江省双鸭山市尖山区八马路。
法定代表人：刘滨鹏，该公司经理。
上诉人***因与被上诉人苏华建设集团有限公司（以下简称苏华公司）、黑龙江鸿基米兰房地产开发有限公司（以下简称鸿基米兰开发公司）、黑龙江鸿基米兰热力有限责任公司（以下简称鸿基米兰热力公司）案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省高级人民法院（2021）黑民初133号民事判决，向本院提起上诉。本案现已审理终结。
***上诉请求：一、请求撤销（2021）黑民初133号民事判决书，改判支持其一审诉讼请求或发回重审。二、苏华公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：（一）一审判决认定“***未在查封前合法占有案涉房屋，不具备上述司法解释规定的全部情形”，系认定事实错误、适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定的“合法占有”，应以买受人实际控制该房屋为标准，是否实际入住或使用不是必要条件，生效裁判文书及学者文章均持此观点。案涉《房产抵账协议》于2014年4月26日签订之日实际履行，房产的实际控制权自该日转移给***。合法占有不以竣工验收为必要条件，一审判决以实际入住时间予以认定系适用法律错误。且法院查封未送达或告知***，致使***知悉查封时间较晚，一审判决据此认定***非善意缺乏依据。（二）***与鸿基米兰开发公司在查封前签订《商品房买卖合同》、以抵债方式支付全部购房款，查封前合法占有案涉房屋，且非因***自身原因未办理过户登记，故***符合《执行异议和复议规定》第二十八条的条件。
苏华公司辩称，案涉房屋均在查封之后交易以及交付，且***非善意购房人，对未办理过户登记存在过错。
鸿基米兰热力公司、鸿基米兰开发公司未提交书面答辩意见。
***向一审法院请求：一、中止执行坐落于黑龙江省双鸭山市尖山区××小区××号楼××单元××室的房产；二、本案诉讼费用由苏华公司承担。
一审法院认定事实：苏华公司诉鸿基米兰热力公司、鸿基米兰开发公司建设工程施工合同纠纷一案审理过程中，苏华公司申请财产保全，一审法院于2016年12月5日作出（2016）黑民初65号之五民事裁定，查封了鸿基米兰开发公司名下含案涉房屋在内的268套房产。2020年12月，一审法院作出（2020）黑民初103号民事判决，判决鸿基米兰开发公司在鸿基米兰热力公司欠付苏华公司工程款45306705.5元及利息的三分之一部分承担民事责任。苏华公司、鸿基米兰开发公司不服，提出上诉，最高人民法院驳回双方上诉，维持一审判决。因苏华公司申请查封的房产超出判决鸿基米兰开发公司应承担责任的数额，一审法院对于部分房屋解除查封。
2011年4月7日，黑龙江卓越伟业建筑装饰工程有限责任公司（以下简称卓越伟业公司）与***签订《公司挂靠协议书》，主要内容为，卓越伟业公司每年向***收取1.5万元作为管理服务费，***在经营上实行内部独立核算，自负盈亏。一切正常利润归***所有，不受卓越伟业公司干涉。卓越伟业公司配合***主张债权，出具相关手续，但债权最终归***享有。有效期自2011年4月7日至2016年4月6日。
2013年，***挂靠卓越伟业公司施工鸿基米兰热力公司建设的滨水北城项目中三通一平等零星工程，鸿基米兰热力公司无力支付工程款，以鸿基米兰开发公司名下的房屋抵顶所欠的工程款4694203元。卓越伟业公司（乙方）与鸿基米兰热力公司（甲方）签订抵账房确认单，同时签订房产抵账协议，其中包含水木清华小区1号楼1单元1501室、3号楼3单元1602室、4号楼4单元1602室、4号楼2单元901室、4号楼2单元1001室、4号楼3单元301室、4号楼3单元1201室、4号楼3单元1101室、4号楼3单元1301室、9号楼1单元1202室、9号楼2单元1101室、车位两个。施工滨水北城项目中室外热力管网工程，鸿基米兰热力公司以鸿基米兰开发公司名下的房屋抵顶欠付工程款3398759元。卓越伟业公司（乙方）与鸿基米兰热力公司（甲方）签订抵账房确认单，同时签订房产抵账协议，其中包含水木清华小区6号楼1单元702室、6号楼2单元901室、6号楼2单元1001室、6号楼3单元701室、6号楼3单元801室、6号楼3单元901室、7号楼1单元602室、7号楼1单元702室、车位一个……
2021年7月9日，卓越伟业公司出具证明，主要内容为含《黑龙江三通一平工程建筑工程施工合同》《黑龙江鸿基米兰汽车越野赛场项目建筑工程施工合同》在内多项工程的实际施工人均为***，按照挂靠协议约定，利润均为***所有，卓越伟业公司配合***与鸿基米兰热力公司签订了《房产抵账协议》，并同意将抵账房产登记在***名下，由***自行处理。
***与鸿基米兰开发公司签订《商品房买卖合同》，鸿基米兰开发公司为***出具购买款收据。***自称其于2021年7月8日收到案涉房屋的入户通知。
***于2021年8月10日向一审法院提出执行异议，一审法院于2021年10月11日作出（2021）黑执异1090号执行裁定书，驳回***的异议请求。
一审法院认为，根据各方当事人的诉辩主张及一审法院的庭审情况，解决本案争议的关键问题在于：***是否享有足以排除强制执行的民事权益。
本案中，***挂靠卓越伟业公司实际施工了鸿基米兰热力公司建设的滨水北城项目部分工程，鸿基米兰热力公司以鸿基米兰开发公司开发的多套房屋（包含案涉房屋）抵顶其所欠的工程款，签订抵账协议及抵账房确认审批单。因鸿基米兰开发公司已与***签订了《商品房买卖合同》，应认定为鸿基米兰开发公司对于该抵账行为认可并已履行。据此，可以认定鸿基米兰开发公司与***签订了《商品房买卖合同》，亦应视为全额交付了购房款。一审法院因苏华公司的申请于2016年12月5日查封了包括案涉房屋在内的268套房产，***未提出执行异议，而是在2020年办理入住，可见***在案涉房屋被查封后接收占有，且非善意。***于2021年8月向一审法院提起执行异议。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”由于***挂靠卓越伟业公司施工的项目非案涉房屋所在的工程项目，合同相对人亦非鸿基米兰开发公司，其与鸿基米兰开发公司协议以房抵账签订合同的本质为以物抵债协议，如该抵债行为发生在债权债务关系期满后，应认定为有效，考虑到***未在查封前合法占有案涉房屋，不具备上述司法解释规定的全部情形，故应认定其对案涉房屋享有的民事权益不足以排除强制执行。
综上，***的诉讼请求无法律依据。依照《执行异议和复议规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，判决如下：驳回***的诉讼请求。案件受理费8215.57元，由***负担。
本院二审期间，***围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。
***提交三组新证据：第一组证据：鸿基米兰开发公司2021年8月22日出具的《证明》一份，拟证明***于案涉房屋查封前签订了《商品房买卖合同》。第二组证据：1.赵某于2015年从***手中购买卓越伟业公司同批次工抵房的证据，包括：《工程抵款认购协议书》《商品房买卖合同》《入住通知书》《不动产权证书》《入住许可通知单》、购房款收据、热费等收据和发票、赵某身份证和户口簿复印件、供热缴费信息单据。2.杨某于2014年从***手中购买卓越伟业公司同批次工抵房的证据，包括：供热、燃气等发票、收据及《不动产权证书》。3.张某于2016年从***手中购买卓越伟业公司同批次工抵房的证据，包括：《入住许可通知单》以及供热、物业等收据。4.吕某于2014年从***手中购买卓越伟业公司同批次工抵房的证据，包括：《入住许可通知单》、购房款收据、供热缴费信息单据、热费和物业费等单据。5.孙某于2014年从***手中购买卓越伟业公司同批次工抵房的证据，包括：购房款收据、《入住许可通知单》、热费和物业费等单据。拟证明：1.鸿基米兰热力公司、众合物业公司、卓越伟业公司2014年签署的《抵账协议》真实且已经实际履行，***获得对抵账协议所涉房屋的排他性支配权；2.***所获得的工抵房已分批出售，表明在出售移交案涉房屋前已对其合法占有和实际控制。3.案涉房屋已经于查封前由***合法占有和实际控制。第三组证据：最高人民法院（2020）最高法民终653号判决书、最高人民法院（2019）最高法民申2261号裁定书。拟证明《执行异议和复议规定》第二十八条所规定的占有是指案涉房屋在买受人的控制之下，受买受人排他性的支配，而非实际使用。
经质证，苏华公司对上述证据的真实性无法确认，对关联性有异议。鸿基米兰热力公司、鸿基米兰开发公司因放弃参加诉讼未发表质证意见。
本院对上述证据形式上的真实性予以确认，对其关联性以及证据效力结合本院论理具体分析。
本院二审对一审法院查明的事实予以确认。
本院经审理认为，本案的争议焦点为：***对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。
本案苏华公司对案涉房屋不享有建设工程价款优先受偿权及其他担保物权，在***不属于商品房消费者的情况下，一审法院参照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，审查***的权利能否对抗苏华公司的一般金钱债权。但***对案涉房屋系通过以物抵债方式取得，目前《执行异议和复议规定》第二十八条能否适用以物抵债，裁判尺度不尽统一。在参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条的情况下，该条明确规定，金钱债权执行中，买受人权利能够排除执行须同时符合四个方面的条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，***与鸿基米兰开发公司签订的《商品房买卖合同》未记载签订时间，该合同内容及其他证据也无法佐证在案涉房屋被查封前签订了前述合同。对于是否在查封前合法占有案涉房屋的问题，一般而言合法占有是指因交付而对案涉房屋具有事实上管领和支配的状态，案涉抵账协议作为诺成合同，签订协议行为以及卓越伟业公司同意将案涉房屋登记给***的意思表示，仅表明***取得对案涉房屋的债权，不必然证明其已实际控制和支配案涉房屋。***提交的其他案外人购买***顶账房的相关证据与本案亦不具有关联性，而其他用以证明实际占有的证据均出具于法院查封之后。故此，现有证据不足以证明***在查封前合法占有案涉房屋，一审法院认定***的主张不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，进而对其关于享有排除强制执行民事权益的主张不予支持，并无不当。
况且，案涉履行期满后双方达成的以房抵债协议，系以消灭金钱债务为目的，无论其是新债清偿还是债务更新，与买卖合同在债的性质以及对其他债权人合法利益的保护上均存在不同。加之以物抵债产生的物权期待权缺乏物权变动的公示方法，判断其真实性具有较大难度，故在执行异议之诉中不宜简单适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，轻易认定以物抵债权利人可以对抗金钱债权人。
综上，***的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8215.57元，由***负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 麻锦亮
审 判 员 孙勇进
审 判 员 彭 娜
二〇二二年十二月十一日
法官助理 勾雪峰
书 记 员 商 颖