郝学：装配式内装技术提升与市场实践

内装产业化与提升消费者居住质量、品质息息相关，更贴近消费者生活。从市场反馈来看，消费者愿意为其带来的生活环境改善买单，这也成为内装产业化得以发展的要素之一。在此，结合“百年住宅”实践项目，与大家分享装配式内装技术提升与市场实践经验。

一、中国百年住宅的发展背景

目前，我国的建筑业发展仍处于资源能耗高、产业化程度低、科技含量低的阶段，这迫使我们要尽快改变住宅建造方式、大力推进住宅产业化建设。通过长期研究与实践，“中国百年住宅技术体系”应运而生，该体系并不是单一的技术问题，而是一项复杂的系统工程，不仅要在生产建造方式上加以转变，更要从思维模式上提高。现在，政府大力推进建筑产业化，更需要一线人员深入研究、勇于实践。通过多年实践经验，我们从市场回馈中汲取的经验和教训让产业化更加市场化。

在研究“百年住宅”之前，中国住宅的“短寿问题”是建筑行业亟待解决的关键问题，系统的解决方案包括从规划设计、产业提升、技术提升等方面入手，简单的从以往设计、施工的理念出发，会存在很多问题。过去，一个房子居住之前就已被限定功能——“房子只能这么用”。但是，当家庭的生活节奏与成员组成发生变化时，房子的空间设置不再匹配人们的生活方式，这也成为建筑短寿的另一种表现，是每一位设计师从设计层面需要思考的问题。

基于上述问题，2010年2月18日，中国房地产业协会和日本日中建筑住宅产业协议会签署了《中日住宅示范项目建设合作意向书》，就促进中日两国在住宅建设领域进一步深化交流、合作开发示范项目等达成一致意见。同年，以绿地集团为首的多家开发企业加入了“百年住宅”的首批示范项目中。2015年，第二批示范项目也已签约。图1是2012年起五年间“百年住宅”的全部案例，这些合作开发企业均认为在主体产业化推行同时，推行内装产业化具有重要意义。另一方面，从市场开发和回馈的角度看，项目都得到了很好的反响。目前为止，百年住宅已经有10个落地示范项目，总面积近100万平米。其中包括了公共租赁住房项目，这些有力的说明了内装产业化的成本可控性。例如，北京青棠湾公共租赁住房的内装标准是1000元/平方米以内，面积标准是40㎡、50㎡、60㎡，即分别用4万、5万、6万完成整套的产业化内装，包括整体厨卫。

二、中国百年住宅的技术体系

中国百年住宅的技术体系主要包括四部分：建设产业化、建筑长寿化、绿色低碳化和品质优良化。通过诸多新技术，最终实现居住者得到更好的生活空间、更优的生活质量、更高的生活品质。

“中国百年住宅技术体系”是一个开放的平台，可以根据不同项目、不同成本要求、不同的功能定位进行相应的调整，以SI分离理念为引导，干式工法为基础全面实施主体与内装产业化。在整个设计过程中，没有某项技术是固定必须采用的，但是设计者会根据市场需求、项目定位、成本控制进行调节，在各个项目中会有不同的实施内容。近期，在各级政府提出的产业化相关政策中，将内装产业化和主体产业化并行提出，进一步明确了主体加内装协同考虑才是完整的建筑工业化推进方向。

1. 建筑产业化

建筑产业化强调系统化设计、通用化部品、装配化施工、科学化管理。系统化设计也可以表达为以“标准化设计”为基础，模数化设计为前提。通过产业化多年的实践经验，体会最深的是：“标准化是实施一切产业化的必要基础”。以北京青棠湾公共租赁住房为例，项目共计3790户，面积要求为40、50、60平方米，我们用5个户型完成了所有的设计，整体卫浴在规格上只有一种选型，将模数化和标准化做到了“极致”。整体卫浴的施工周期、采购成本、安装精度都发挥到了最优。所以，只有标准化设计才会让工业化的优势发挥到最大。

2. 建筑长寿化

建筑长寿化包括主体耐久性、内装可变性、长期维护性、技术集成性四个方面。所有的“百年住宅”都是以设计使用年限100年为基础的，但并不是建筑主体坚固就意味着建筑本身的长寿化。如果没有SI主体与管线分离系统的保障，五年或者十年的装修周期，不断地剃槽打洞，再坚固的主体也会千疮百孔，所以强调SI体系是引领。同时，内装可变性也是关键环节，如果没有大空间的结构体系设计，当居住者的生命周期发生变化时，建筑功能就会跟不上变化。在目前高房价的市场背景下，通过大空间的结构体系与SI体系的共同实施，可以让购房者在一次置业后受用终生。

3. 品质优良化

品质优良化方面，包括环境性能、适用性能、安全性能、适老性能。从适老性能来看，“百年住宅”希望居住者从小孩子的时候就住在里面慢慢长大，房子的功能空间伴随着居住者“共同成长”。当我们老了的时候，功能空间的适老性能将会变得尤为重要。老年人随着身体机能的下降，对适老化的功能需求就会更为关注，所以建筑内部要全部推行适老化通用设计，对于相对比较特殊的地方，设计师要给出预留条件。例如，现在“百年住宅”开关和插座的高度跟原有设计高度是不同的，原设计高度在1.30m左右，插座在200mm左右，通过测试，发现老年人坐在轮椅上的时候很难操作。当将开关调整到1.0m的高度、插座在400mm处之后，开关和插座高度对老人来说就非常方便，而且孩子在4-5岁家务参与期的时候也能够使用，成年人可以在手被占用的情况下使用手肘轻松地完成开关灯。像这样对于老年人、孩子、正常人群都适用的设计，称之为适老化通用设计，这种设计在所有的项目设计中推广开来是完全可以的，并且对于成本没有任何提高。

4. 绿色低碳化

绿色低碳化包括节能、节水、节材和节地，这四部分内容要根据每个项目的不同进行分析，目前实施的每一个“百年住宅”项目最终都通过了绿色三星认证。

图5 绿色低碳化

三、中国百年住宅的实践案例

1. 在建商品房案例鲁能集团领秀城公园世家项目

与鲁能集团合作的济南鲁能领秀城公园世家项目，建筑设计单位是中国建筑标准设计研究院，内装设计单位是五感纳得建筑设计有限公司，建设单位是中建三局北京公司 。没有任何一个产业化项目是一家单位就可以做好的，产业化项目一定是全体系、全产业链的系统性实施。该项目共占地面积6.5万m2，总建筑面积18万m2，其中地上容积率2.0，除此之外，还享受了3000m2的产业化政策奖励。项目已被评为了住建部住宅产业化示范项目、绿色建筑评价3星认证、住宅性能评价3A级认证，也是“百年住宅”正式授牌的示范项目。

任何项目最初定位都极为重要，在该项目最初接洽就提出：“我们要用可持续的居住环境建设理念，打造一个国际水准的百年住宅示范；打造长寿化、高品质、低耗能的百年传承产品，从而成为地产行业品质引领的标杆。”同时，该项目运用集成技术进行品牌升级，围绕着四大集成体系，全面实施了数十种产业化技术。在技术体系实施方面，以SI分离体系为引领，全面实施主体产业化与内装产业化全面推进。项目受到了山东省济南市各级领导部门的高度重视，鲁能集团也把周边所有地块的产业化要求都集中在了该项目上，给我们的压力也是空前的。这个项目是首个结构使用年限达到一百年的“百年住宅”项目。在装配式内装方面，做到了全寿命可持续。

该项目地上总建筑面积129800㎡，应用产业化面积125800㎡，落实产业化技术的面积比例达96.9%，建筑外墙采用预制墙体的比例达60%，当时，该项目周边的毛坯房售价约为9000元/m2，如果选择做装配式剪力墙结构的话，成本的提高与售价的预期存在巨大矛盾。于是，我们引进了一种在国外已经成熟运用的“新的结构体系”：现浇钢筋混凝土框架-剪力墙+ALC轻质外墙板系统。最终，该体系的应用既全面满足了济南市政府对于这个项目产业化所有的期待和要求，同时很好地控制住了产业化项目的实施成本。

在初期探讨该项目的内装技术体系时，主要是从提高工程质量和提高使用功能两方面考虑，并且从SI分离体系、干式工法、产业化工艺工序、提高生活品质、便于后期维护等多方面同步探讨。设计师会经常和项目市场营销人员讨论，把项目的技术优势和市场营销亮点相结合，取得了非常好的市场效果。该项目从营销的角度提出的是“SI住宅体系，科技魔幻空间”，从技术层面则为同一种户型提供了三个阶段的空间方案，即标准户型、育儿阶段、养老阶段。

项目用地的西北侧，是一座九年一贯制的学校，所以我们提出了育儿阶段的空间方案。同时，我国从1999年就进入了老龄化社会，所有的建筑都应该进行适老化设计，所以我们提出了养老阶段的空间方案。我们在118m2的三居室户型里，采用了大空间的结构体系，户内没有一道承重墙，只在主卧室的右上角有一个柱子，集合内装的收纳系统设置，由此带来的后期可变性和灵活性是无穷的。是这个户型交付时的装修效果以及平面布局，一模一样的户型能做出完全不同的样板间展示育儿阶段和养老阶段。很多业主参观时，不经提示根本意识不到这是同一空间的不同设计，育儿阶段样板间户型做了变化，考虑了两个孩子，还有他们学习、生活、游戏的空间，还有对家庭最重要的亲子交流的空间，除此之外，在这个户型里做了大量的收纳空间，希望通过这些设计，让居住者和孩子们的生活变得更加美好。养老阶段样板间充分考虑了老年人的需求，比如同屋分床的设计、轮椅的回转空间、轮椅的存放空间、坐着切菜的厨房设计、照料者居住的空间等等都做了精细化设计，还包括了承载老年人回忆和生活的兴趣空间。所以，SI分离体系和大空间的结构体系的结合，为住宅提供了无穷的变化可能。

世纪公馆项目提炼了十大技术体系，根据市场反馈，以下三点备受青睐。

技术体系亮点1：健康空气系统

第一个“百年住宅”项目是与绿地集团合作在上海实施的，由于成本和市场接受等原因，当时选择的空气系统是负压式新风系统。因为济南的雾霾较严重，新风系统是鲁能集团接受的第一个、也是最快的一个技术体系，毫无阻力地引入了全热式交换式新风除霾系统以及呼吸砖。全热式交换式新风除霾系统市场反馈非常好，几乎每一个来买房的人都会对此表现出极大兴趣。由此可见，根据不同的市场定位、不同的区域、不同的受众，要采取不同的技术体系应对。

技术体系亮点2：给水分水器系统

给水分水器系统是极为简单、成本极低的技术体系，却能解决供水系统漏水、水压不均衡的大问题。传统的供水系统都是串联式供水，在有接头的地方就容易漏水。过去，接头都是埋在楼板内的隐蔽工程，一旦发生漏水就需要开凿维修，工期长，对生活影响严重。而现在，接头都集中在给水分水器这个位置，一旦发生渗漏，非常容易地在给水分水器附近的检修口维修。另外一个容易漏水的位置是明装的用水点，方便检修。因为采用了SI分离系统，损坏时也非常容易把管线撤换掉。另外一个优点是，从串联供水变为并联供水之后，水压非常均衡，得到了非常好的用户体验，同时，给水分水器的成本只有几百元，换言之，在几乎不提高成本的前提下，供水系统的漏水问题和供水水压不均衡的问题就得到了很好的解决。

技术体系亮点3：整体卫浴

装配式内装最不可替代的就是整体卫浴从源头上解决了排水系统的漏水问题。整体卫浴工厂预制精度高，工人现场安装操作质量好，两个工人一天可以安装两套，节约了工期，这是湿作业不可比拟的。同时，整体卫浴使用高科技环保材料、预留检修口便于后期维护等特性也是受到使用者的青睐。

2. 在建公租房案例实创•青棠湾

实创•青棠湾是在北京实施的一个公共租赁住房项目，该项目开发单位是北京实创高科技发展有限责任公司，建筑设计单位是中国建筑标准设计研究院，内装设计单位是五感纳得建筑设计有限公司，建设单位是中建七局、北京三建。实创青棠湾项目总用地面积10.9万㎡，总建筑面积32.33万㎡，其中地上容积率2.01，地上建筑面积21.95万㎡。规划总居住户数3790户，机动车停车位1518个，非机动车停车位7760个。该项目的规划理念采用街区加BLOCK的模式，见图12，即街道作为城市的公共空间，BLOCK作为半私密空间；在建设中注重提升城市品质、强化公共性与开放性，营造更便利更具活力的城镇住区生活空间；通过建立与城市互动的开放式住区，实现住区城市和谐共融，提升城市环境质量、建设宜居富有活力的现代化活力城市住区。该项目获得了LEED金级、绿色建筑评价3星认证、住宅性能评价2A级认证、百年住宅示范项目以及绿色居住区。本项目旨在全力打造舒适宜居的可持续型公共租赁住房绿色居住区，全面建设成为保障性住房产业化的示范推广和应用基地。这个基地从去年住博会开放之后，已经接待全国各地1000余人参观学习。

在标准化设计实施方面，该项目共3790户、5种基本户型、1种型号整体卫浴。项目由于采用了标准化设计理念，叠加精细化设计，5个户型可以实现一梯三户、一梯四户、一梯多户以及转角户型，对后期实施主体产业化、内装产业化打下了良好的基础，见图13，同样，各户型乃至整个标准层内部均采用大空间的结构体系，为住户的多样化选择、家庭全生命周期、建筑全生命周期以及内装工业化提供条件。而公共租赁住房为何考虑做大空间呢？北京住保办的领导给出一个很好的答案：北京的保障性住房，可能会在一定区域内进行调整，现在可能是40m2、50m2、60m2的保障性住房，也许将来会改成限价型商品房，那么建筑面积标准就会变化，如果开始没有采用大空间的结构体系，那么这种改变就很难实现。所以，无论是公共租赁住房、保障性住房还是商品房，大空间的结构体系都为后期使用提供了多种选择，这也就是设计者在设计初期就为后续改造做出了延续性设计，也就是全生命周期的设计理念。

该项目以SI体系为核心，主体工业化、内装工业化及绿色技术全面实施。主体工业化包括大空间结构技术、装配式剪力墙、预制叠合板、预制阳台板、预制空调板、预制楼梯；内装工业化实施了内装分离、分集水器、整体厨卫、负压新风、烟气直排、检修维护、整体收纳等技术。

技术体系亮点1：干式隔墙系统

内装工业化采用了干式隔墙系统，见图16。该系统在设计上为灵活分隔提供可能性；将来的空间变化更加容易；实现建筑物自身轻量化，预埋管线既不占用空间又降低了基础成本；工期缩短，成本降低。

图16 干式隔墙系统

技术体系亮点2：局部吊顶、双层墙面系统

水、电管线不埋在结构主体内，利用局部吊顶及局部双层墙面系统敷设。该系统的关键在于“局部”，因为在面积40m2、50m2、60m2的保障性住房中，如果设过多的双层墙，居住空间就会被占用很多；而且装修成本是每套4万、5万、6万，如果大面积使用吊顶，成本也肯定难于控制。该项目最大的挑战就是在全面实施装配式内装干式隔墙系统的情况下，还要把成本控制在1000元以下，在设计初期,内装和建筑就多次协调进行成本核算，最终达到了成本控制要求。

技术体系亮点3：卫生间同层排水系统

仅在卫生间集中降板，做架空处理有效减少结构墙体与内装部品之间的安装误差，实现内装整体部品定制生产。

技术体系亮点4、5：整体卫浴系统和整体厨房系统

整体卫浴系统具有防水性能好、质量可靠的特点；整体厨房系统需要在前期介入、统一设计、集体采购降低成本。二者都具有干法施工、安装方便快捷、环保安全的优点。

图19 整体卫浴系统和整体厨房系统

技术体系亮点6、7：冷水分集水器和检修系统

冷水分集水器的特点是水压均衡提高生活品质、无隐蔽接头便于检修；检修系统配合管线分离系统设置检修口，使用过程中方便检修和更替，

技术体系亮点8、9：负压式新风系统和烟气直排系统

负压式新风系统不开窗实现室内外空气交换，提高生活品质，即使因为成本问题不能安装除霾系统，也要为后期改造预留条件，这也是设计时预留新风口的价值之一，见图21。烟气直排系统节约空间、避免户间串味、方便后期维护、方便施工、位置可变、为后期改造预留条件，见图22。

图21 负压式新风系统

图22 烟气直排系统

技术体系亮点10：整体收纳系统

收纳对于小空间来说至关重要，目前收纳率达到了户型面积的6%-10%，包括玄关鞋柜、餐具厨具柜、洗面台、被褥衣物收纳，日常用品收纳等。

综上所述，该项目技术特征体现在户型精细化设计、户型可变适应性设计、内装部品应用、绿色技术等方面，从而实现全功能、全设施、全寿命，力求打造可持续型公共租赁住房精品项目，见图23。同时，构建了一套完整的指标体系用于指导绿色居住区的建设。指标体系内容涵盖了居住区规划阶段、设计阶段、施工阶段和运行管理阶段的内容，实现了对项目全生命周期的全程把控。技术亮点包括绿色建筑、海绵城市、低能耗建筑、智慧运维。

四、后记——中国百年住宅的市场回馈

从2012年签订中日住宅产业化示范项目合作意向书，到2014年项目销售，两年间，经历了无数次的专家论证、现场踏勘以及产品考察。内装产业化对部品质量的要求极高，很大程度上依赖生产加工。另一方面，内装产业化的理念又很新，需要充分让各方了解什么是内装产业化、考察相关部品，同时告诉营销团队如何把技术语言转化成营销语言，还要关注后期运维，这些工作远远超出传统建筑师的工作范畴。在不断的沟通中，客户也在逐步接受“百年住宅”的概念，目前，每一个项目都有工法展示区和工法展示样板间，当用语言介绍时，听众只有一个概念，当受众能看到和摸到展品和样板间的时候，才会有真实的感性认识，从而达到对内装产业化、对生活品质提高程度的认可。目前，上海绿地的百年住宅项目成立了产业化住宅的4S中心，也就是后期的使用和维护都得到了相应的保障。在上海绿地项目的反馈中，以客户需求为导向进行调研，购房客户对收纳系统、住宅体检、检修方便、安全耐久等敏感度最高，见图24。

同样是“百年住宅”，在济南项目使用者的反馈是对大空间结构设计、全热式交换式新风除霾系统、收纳空间设计最敏感。项目虽然都在中国，也都在东南沿海地区，但是每个项目都有自己的特点。在项目设计时候，都要根据项目要求，重新进行梳理和定位。目前实施的10个“百年住宅”的项目，没有两个采用完全一样的技术体系，整体卫浴从6000多元到2万多元的都有，这和顾客群有非常直接的关系。绿地项目销售后期反馈表明，比同一地段的其他项目售价高出3000-5000元/m2,而内装成本增加仅仅是300元/m2，这些都是不可预期的。因为地域性也是非常重要的因素，所以，这个数据并不能套用在济南实施的项目上，但是，从济南的试点项目销售状况来看，销售价格比周边地块高出了3000-5000元/m2，目前预期内装成本为1800元/m2左右。同期，青岛、绍兴、天津四地正在实施的“百年住宅”项目均作为代表各省的示范项目申报了住建部的产业化示范工程，得到当地政府的高度重视；市场层面的高溢价也给出很好的回馈，我们相信能够经过市场考验的技术才是真正有前景的技术。